Giải mã lý do sau làn sóng sáp nhập tỉnh, nhu cầu mua bất động sản hạ nhiệt

Nhu cầu mua bất động sản hạ nhiệt

Báo Tiền Phong cho biết, dữ liệu từ Batdongsan.com.vn ghi nhận thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam trong tháng 4 có dấu hiệu chững lại so với tháng 3.

Theo đó, mức độ quan tâm toàn thị trường giảm 18%, trong khi lượng tin đăng cũng đã giảm nhẹ 6%. Mặc dù lượng tin rao bán chỉ điều chỉnh nhẹ cho thấy kỳ vọng của người bán về lực cầu trong dài hạn nhưng nhu cầu thực tế lại sụt giảm đáng kể ở nhiều phân khúc.

Trong khi đó, theo báo VnExpress, báo cáo thị trường từ DKRA Group cũng ghi nhận trong 3 tuần đầu của tháng 4, lượng giao dịch BĐS tại các tỉnh phía Nam (TP. HCM, Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu, Tây Ninh, Long An) đã tụt giảm 30-40% so với tháng trước đó.

Tình trạng giao dịch ở các phân khúc đều hạ nhiệt, trong đó có thể kể đến như đất nền, nhà liền thổ.

Theo khu vực, nhu cầu mua bất động sản tại Hà Nội đã giảm 18%, TP. HCM giảm 19%, các địa phương khác đều ghi nhận mức giảm trung bình từ 16-20%. Hai loại hình ghi nhận mức sụt giảm nhiều nhất chính là căn hộ và đất nền với mức giảm lần lượt tại Hà Nội và TP. HCM là 23% và 21%.

>> Việt Nam dự kiến sẽ có 2 trung tâm công nghiệp, dịch vụ năng lượng tái tạo liên vùng

Theo chia sẻ của một lãnh đạo sàn môi giới tại TP. Thủ Đức, doanh nghiệp kỳ vọng thị trường sẽ phục hồi trong quý II/2025, song bước sang tháng 4, tỷ lệ hấp thụ thực tế thấp hơn nhiều hơn so với dự kiến.

Đơn vị này hiện đang phân phối 3 dự án chung cư và đất nền tại TP. HCM và tỉnh Đồng Nai. Ghi nhận cho thấy trong quý I/2025 nhờ thông tin tích cực về hạ tầng và điều chỉnh địa giới hành chính thì nửa đầu tháng 4, mức giao dịch gần như không có giao dịch đáng kể. Theo đó, lượng đặt mua chỉ đạt chưa đến 30%, nửa cuối tháng có tín hiệu khởi sắc hơn nhưng thị trường nhìn chung đa phần vẫn khá trầm lắng.

Nói về nguyên nhân giao dịch nhà đất sụt giảm mạnh trong tháng 4, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam Đinh Minh Tuấn cho rằng có 3 nguyên nhân chính:

1. Thị trường bước vào giai đoạn nguội dần sau kỳ vọng từ thông tin sáp nhập địa giới, nguyên nhân do thiếu các chính sách kích cầu hoặc đầu tư hạ tầng cụ thể, nhóm nhà đầu tư lướt sóng lần lượt rút lui khiến nhu cầu sụt giảm.

2. Đa phần nguồn cung mới chủ yếu đều là phân khúc cao cấp, hạng sang, tập trung tại TP. Hà Nội và TP. HCM với mức giá khoảng từ 70-100 triệu đồng/m2 - mức giá vượt khả năng chi trả của đa phần người mua ở thực.

3. Nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ đã tự động rút lui do thanh khoản thấp và rủi ro cao sau các đợt sốt đất. Cùng với đó, chính sách thuế của Trump cũng được cho là một trong những nguyên nhân gây ảnh hưởng đến tâm lý của thị trường. Các nhà đầu tư đã chuyển từ trạng thái sẵn sàng mua sang chờ đợi nhằm phòng ngừa rủi ro.

Bộ Xây dựng cho biết mức giá căn hộ chung cư trong quý I/2025 tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP. HCM, Đà Nẵng, Hải Phòng gần như không có biến động so với quý IV/2024.

Theo đó, giá căn hộ chung cư đa phần không tăng mạnh như năm 2024 nhưng lượng giao dịch bất động sản bùng nổ.

Trong quý I/2025, thị trường ghi nhận khoảng 35.585 giao dịch thành công đối với căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ, tăng 32% so với quý trước đó. Phân khúc đất nền tiếp tục hút dòng tiền với 101.049 giao dịch, tăng 16,4% so với quý trước. Tổng lượng tồn kho BĐS tại các dự án còn khoảng 23.400 sản phẩm dù thanh khoản tăng.

Theo dự báo của giới chuyên gia, thị trường bất động sản nhiều khả năng sẽ ghi nhận diễn biến tích cực hơn trong thời gian tới 5. Động lực chính đến từ tiến độ giải ngân vốn đầu tư công được đẩy mạnh, loạt dự án hạ tầng trọng điểm bước vào giai đoạn triển khai, cùng với đó là sự xuất hiện của giỏ hàng mới đa dạng về phân khúc và mặt bằng giá.

Giá đất ảnh hưởng ra sao khi sáp nhập tỉnh thành

Tại Khoản 2 Điều 159 Luật Đất đai 2024 có quy định cụ thể, bảng giá đất được xây dựng theo khu vực và vị trí.

Đối với những khu vực có bản đồ địa chính cũng như cơ sở dữ liệu giá đất thì sẽ xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn.

Như vậy, giá đất không phải là con số cố định mà được xác định dựa trên khu vực, vị trí cũng như yếu tố quy hoạch và hạ tầng. Khi có sự thay đổi lớn về mặt hành chính như sáp nhập tỉnh... bảng giá đất theo đó cũng sẽ bị tác động.

Chia sẻ trên báo Lao Động, TS. Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định, việc giá đất bị biến động theo quy hoạch không phải là vấn đề mới đối với thị trường BĐS Việt Nam.

Theo đó, mỗi khi xuất hiện thông tin quy hoạch mới, giá đất ở những khu vực liên quan thường tăng mạnh trong thời gian ngắn hạn, một trong số nguyên nhân chủ yếu xuất phát từ tâm lý FOMO của nhà đầu tư.

Ông Đính cũng cho rằng việc sáp nhập tỉnh/thành sẽ có tác động tích cực đến thị trường BĐS, trong đó có thể cắt giảm một số thủ tục pháp lý khi thực hiện dự án, giúp thị trường có thêm nguồn cung, đặc biệt là phân khúc nhà ở vừa túi tiền.

>> Biển hồ nhân tạo hơn 440ha lớn nhất thế giới tại Việt Nam: Bỏ xa kỷ lục từng được Guinness công nhận, kỳ vọng hút hàng triệu khách mỗi năm