Gỡ vướng pháp lý, khơi thông thị trường bất động sản

Đây là nội dung chính được trao đổi tại Hội nghị tín dụng đối với bất động sản và phát triển nhà ở xã hội do Ngân hàng Nhà nước (NHNN) Việt Nam phối hợp với Bộ Xây dựng tổ chức ngày 13/11 tại Hà Nội

Thời điểm khó khăn nhất đã qua nhưng còn nhiều vướng mắc

Tại hội thảo, các DN bất động sản đã có các kiến nghị về vấn đề lãi suất, hạn mức tín dụng của ngân hàng thương mại cũng như điều kiện tiếp cận tín dụng, thời hạn tiếp cận tín dụng…

Cụ thể, ông Phạm Thiếu Hoa - Chủ tịch HĐQT Vinhomes đánh giá cao sự nỗ lực của Chính phủ, NHNN cũng như hệ thống các ngân hàng thương mại (NHTM) đã có nhiều hoạt động, kiến tạo, giúp đỡ DN. Tuy vậy, đại diện Vinhomes cho rằng, lãi suất vẫn chưa hạ như kỳ vọng, một số ngân hàng bị hạn chế room tín dụng.

Còn ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần đầu tư Bất động sản Toàn cầu (GP.Invest) nhận định: "Vướng mắc 70% là pháp lý, có dự án kéo dài 15 năm chưa giải phóng mặt bằng xong, rất tốn thời gian".

Đại diện GP.Invest cũng phản ánh phải cần quá nhiều thủ tục hành chính, điều này ảnh hưởng lớn tới DN. Ông Nguyễn Quốc Hiệp cũng đề xuất các cơ quan liên quan cần sớm có phương án định giá đất cho địa phương áp dụng, đồng thời rút ngắn quy trình để hỗ trợ tín dụng cho DN kịp thời hơn.

Ông Nguyễn Văn Cường, Phó Chủ tịch tập đoàn Hưng Thịnh đề nghị, trong bối cảnh điều kiện pháp lý còn nhiều vướng mắc khiến việc triển khai các dự án kéo dài như thời gian qua, đề nghị các ngân hàng tối giản hóa các điều kiện cho vay, đồng thời kéo dài thời gian cho vay hơn so với bình thường để DN có thêm thời gian xoay sở.

Còn ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) đề nghị NHNN xem xét hướng dẫn các ngân hàng thương mại về cách hiểu và vận dụng, "nới một chút" các điều kiện vay vốn (không hạ chuẩn) để hỗ trợ và tạo điều kiện cho các chủ đầu tư dự án bất động sản, nhà ở thương mại, người mua nhà, nhà đầu tư được tiếp cận tín dụng thuận lợi hơn trong tình hình thị trường bất động sản vẫn còn đang rất khó khăn hiện nay.

Khi DN chưa đủ điều kiện huy động vốn bán nhà ở hình thành trong tương lai thì nguồn vốn vay tín dụng có vị trí rất quan trọng và là "bà đỡ" giúp cho chủ đầu tư triển khai thực hiện dự án, thi công các công trình của dự án.

Ngân hàng vừa cần các DN BĐS lành mạnh hồi phục

Ông Nguyễn Thanh Tùng - Tổng giám đốc Vietcombank cho biết, Vietcombank rất coi trọng việc hỗ trợ tín dụng các ngành kinh tế, trong đó có lĩnh vực BĐS, bằng chứng là tỷ trọng tín dụng BĐS chiếm 24,6% tổng dư nợ tín dụng của Vietcombank. Đại diện Vietcombank chia sẻ đã nhiều lần giảm lãi suất (lên tới 2,5%) với tổ chức, cá nhân nhưng mặt bằng giá BĐS vẫn cao và có xu hướng tăng.

"Cơ cấu sản phẩm bất động sản chưa cân đối, giá vẫn cao so với thu nhập. Các giao dịch bất động sản chủ yếu là mua đi, bán lại của các môi giới, trong khi tâm lý nhiều khách hàng lại chờ giá xuống thêm mới xuống tiền, những vấn đề phát sinh có thể gây bong bóng bất động sản", lãnh đạo Vietcombank nhận định.

Nhấn mạnh vướng mắc về pháp lý cũng có ở một số lĩnh vực, không riêng lĩnh vực BĐS, theo ông Lê Ngọc Lâm, Tổng Giám đốc BIDV, ngân hàng này đã phê duyệt tín dụng 26.000 tỷ đồng cho các dự án, đến nay mới giải ngân được 8.000 tỷ đồng, còn khoảng 18.000 tỷ đồng phải chờ các thủ tục pháp lý mới giải ngân được như: cấp giấy phép xây dựng, giải phóng mặt bằng...

Về lãi suất, ông Lê Ngọc Lâm cho hay, định kỳ 3-6 tháng ngân hàng sẽ rà soát, do đó, cho đến nay, loại trừ các khoản vay có lãi suất cố định cao từ trước (giai đoạn lãi suất huy động cao) thì mặt bằng lãi suất đã giảm theo lãi suất huy động.

Có cùng quan điểm, ông Nguyễn Đức Vinh, Tổng giám đốc VPBank khẳng định: Lãnh đạo Chính phủ đặc biệt quan tâm đến thị trường BĐS. Tuy nhiên, 70-80% khó khăn của thị trường này không nằm ở lãi suất ngân hàng mà là các quy định, chính sách.

Với các DN BĐS, ông Nguyễn Đức Vinh cho rằng, cũng phải nghiêm túc thực hiện tái cơ cấu.

"Lúc nguồn tiền còn dễ dàng, tăng trưởng nóng, các DN bung ra làm quá mạnh, "ôm" nhiều dự án, đến khi khó khăn cũng vẫn cố giữ dự án rồi kêu cứu và vẫn chờ lãi mới bán là không hợp lý. Các DN cũng phải tính đến hạ giá, bán bớt dự án, tái cơ cấu, sử dụng vốn minh bạch, hiệu quả hơn", ông Nguyễn Quang Vinh nói.

Ông Phùng Quang Hưng, Phó Tổng Giám đốc Techcombank kiến nghị Bộ Tài chính thúc đẩy tính thanh khoản thị trường trái phiếu để hỗ trợ kênh dẫn vốn, không chỉ phụ thuộc tín dụng. Đáng chú ý, đại diện Techcombank cũng đề nghị NHNN cân nhắc giảm hệ số rủi ro cho vay BĐS xuống thấp hơn mức 200% như hiện nay và xem xét giãn tỷ lệ cho vay bất động sản trên tổng dư nợ để xếp hạng tín nhiệm.

Tại Hội nghị, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị khẳng định: "Bộ Xây dựng sẽ tập trung giải quyết một số vấn đề tồn đọng. Thứ nhất là trong xây dựng pháp luật, phối hợp cùng các cơ quan Quốc hội để rà soát lại các dự án, các DN bất động sản và góp ý cho các Nghị định, Thông tư, đơn giản hóa các thủ tục, tạo điều kiện thuận lợi cho người dân và DN bất động sản".

Thứ hai, Bộ Xây dựng sẽ phối hợp để xử lý các đề xuất, kiến nghị của địa phương trong nhà ở, phát triển nhà ở xã hội với mục tiêu phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội. Bên cạnh đó, Bộ sẽ tích cực rà soát, cơ cấu lại các dự án, sản phẩm. Bộ Xây dựng sẽ đẩy mạnh cải cách các thủ tục hành chính, cùng các DN bất động sản tháo gỡ khó khăn cho các dự án...

Kết luận Hội nghị, Thống đốc NHNN Nguyễn Thị Hồng ghi nhận những ý kiến đóng góp của các Hiệp hội, DN bất động sản cũng như phản hồi từ các NHTM.

Thống đốc NHNN Nguyễn Thị Hồng cho biết, thời gian qua, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đã quyết liệt các biện pháp, thành lập Tổ tháo gỡ khó khăn và đã có chuyển biến tích cực.

Gần đây nhất, Thủ tướng ban hành Công điện 993/CĐ-TTg ngày 24/10/2023 của Thủ tướng Chính phủ. Ngay khi có Công điện này, Thống đốc cho biết, NHNN đã chỉ đạo các đơn vị chức năng rà soát, tổng hợp số liệu, phối hợp với các đơn vị của Bộ Xây dựng, hai Bộ thống nhất triển khai hội nghị Triển khai Công điện 993/CĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ.

Tuy nhiên, thống đốc NHNN cũng thừa nhận, dù tích cực tháo gỡ nhưng thị trường BĐS vẫn còn nhiều khó khăn như: vướng mắc về hệ thống thủ tục pháp lý liên quan đến đất đai, quy hoạch, đầu tư xây dựng; mất cân đối cung cầu tại các phân khúc, dư thừa nhà ở cao cấp, biệt thự trong khi nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ còn hạn chế....

Để tăng cung nhà ở xã hội, Bộ Xây dựng là đầu mối cùng các bộ ngành địa phương triển khai, NHNN phối hợp với Bộ Xây dựng để có sản phẩm cũng như đáp ứng nhu cầu mua nhà của người có thu nhập thấp. Vấn đề hiện nay theo thống kê của Bộ Xây dựng là có 50% nhu cầu nhà ở không đủ điều kiện vay. Do đó, để giải quyết vướng mắc, cần sửa đổi các quy định như Luật Kinh doanh bất động sản...

Thống đốc khẳng định, NHNN chỉ đạo các TCTD bám theo đúng tinh thần chỉ đạo theo đúng Nghị quyết số 33/NQ-CP của Chính phủ về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững. Theo đó, cần bảo đảm cân đối cung cầu, quản trị DN. Các DN BĐS nên điều chỉnh giá bán, điều chỉnh mục tiêu lợi nhuận để thúc đẩy thị trường.

"NHNN đề nghị các TCTD cân đối vốn, tiếp tục cung ứng cho nền kinh tế nói chung và BĐS nói riêng, trong đó, khuyến khích cho các DN kinh doanh hiệu quả vay vốn", Thống đốc nêu quan điểm.

Về thủ tục, người đứng đầu ngành ngân hàng đề nghị các TCTD và DN cần ngồi lại trao đổi về các dự án cụ thể để có giải pháp chung thống nhất, cần lưu ý "đơn giản hóa nhưng hồ sơ phải minh bạch, lành mạnh, đẩy nhanh tiến độ giải ngân’.

"NHNN sẽ chỉ đạo các TCTD tiết giảm chi phí, ứng dụng công nghệ hỗ trợ cho các DN đặc biệt là DN có uy tín cao trong quá trình vay vốn. Về tài sản đảm bảo, lãnh đạo NHNN khẳng định không có quy định nào bắt buộc phải có, với ngân hàng quan trọng là tính khả thi của dự án, DN cần chứng minh dự án có tính khả thi", Thống đốc nói.

Bà Hà Thu Giang, Vụ trưởng Vụ Tín dụng các ngành kinh tế (NHNN) cho biết, đến 30/9, tổng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản của các tổ chức tín dụng đạt 2,74 triệu tỷ đồng, tăng 6,04% so với 31/12/2022, chiếm tỷ trọng 21,46% tổng dư nợ đối với nền kinh tế. Trong số đó, tín dụng bất động sản tập trung vào mục đích tiêu dùng chiếm 64% và dư nợ đối với hoạt động kinh doanh bất động sản chiếm tỷ trọng 36% dư nợ tín dụng lĩnh vực bất động sản.