Hạ tầng mở lối cho bất động sản công nghiệp, SIP bước vào pha tăng trưởng mới

Trong bối cảnh dòng vốn FDI toàn cầu đang tái cấu trúc theo hướng "gần thị trường - gần chuỗi cung ứng hạ tầng tốt", bất động sản công nghiệp Việt Nam tiếp tục được xem là một trong những điểm đến hưởng lợi trung và dài hạn.

Tuy nhiên, không phải doanh nghiệp nào cũng đứng ở vị thế sẵn sàng để chuyển hóa cơ hội thành kết quả kinh doanh thực chất.

Với CTCP Đầu tư Sài Gòn VRG (SIP), bức tranh 9 tháng năm 2025 cho thấy sự hội tụ hiếm có của ba yếu tố với hạ tầng đi trước - quỹ đất sạch lớn và mô hình kinh doanh tạo dòng tiền bền vững.

Lợi thế lớn về hạ tầng

Theo phân tích của Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam (Vietcombank), KCN Phước Đông là một trong những tài sản trọng yếu của SIP hiện đang đứng trước bước ngoặt lớn khi các dự án hạ tầng khu vực phía Nam được đẩy mạnh.

Đặc biệt, khi cao tốc Mộc Bài - TP. HCM hoàn thành, khu công nghiệp này có thể kết nối trực tiếp với Vành đai 3 và Vành đai 4 TP. HCM, qua đó rút ngắn đáng kể thời gian và chi phí vận chuyển đến các trung tâm kinh tế, cụm KCN và cảng biển trọng điểm.

Trong bất động sản công nghiệp, hạ tầng không chỉ quyết định khả năng thu hút khách thuê, mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến giá thuê và tốc độ lấp đầy.

Việc "đi trước" trong quỹ đất tại những khu vực sắp được hoàn thiện hạ tầng cho phép SIP hưởng trọn phần gia tăng giá trị khi các tuyến giao thông đi vào vận hành, thay vì phải cạnh tranh bằng giá trong giai đoạn đầu tư muộn.

Doanh nghiệp sở hữu quỹ đất sạch lớn nhất phía Nam

SIP hiện sở hữu 3.544 ha quỹ đất sạch phát triển bất động sản khu công nghiệp, tập trung tại các vị trí chiến lược gồm:

- KCN Đông Nam và KCN Lê Minh Xuân 3 tại TP. HCM.

- KCN Phước Đông tại Tây Ninh.

- KCN Lộc An - Bình Sơn và KCN Long Đức 2 tại Đồng Nai.

Chỉ riêng tại Tây Ninh, diện tích thương phẩm còn sẵn của SIP lên tới khoảng 720ha, lớn nhất khu vực, trong khi giá thuê thấp hơn khoảng 30% so với mặt bằng chung phía Nam.

Điều này tạo ra dư địa tăng giá đáng kể khi các dự án hạ tầng trọng điểm hoàn thiện, đặc biệt trong bối cảnh nguồn cung KCN mới tại miền Nam ngày càng hạn chế bởi chi phí đất và pháp lý.

Một trong những lợi thế quan trọng khác chính là chi phí giải phóng mặt bằng thấp, nhờ SIP thực hiện GPMB từ sớm, trước khi giá đất điều chỉnh mạnh.

Đây được xem là yếu tố giúp doanh nghiệp duy trì biên lợi nhuận hấp dẫn, đồng thời linh hoạt trong chính sách giá thuê - một lợi thế mang tính dài hạn khi chi phí phát triển KCN trên toàn thị trường đang leo thang.

Đối với nhóm KCN gần trung tâm, KCN Đông Nam và KCN Lê Minh Xuân 3 tiếp tục giúp SIP duy trì mặt bằng giá thuê cao nhờ lợi thế vị trí tại TP. HCM, ngay cả khi giá thuê tại nhiều khu công nghiệp khác có dấu hiệu chững lại.

Trong khi đó, KCN Lộc An - Bình Sơn và KCN Long Đức 2, với vị trí cách sân bay Long Thành khoảng 10-20km, được kỳ vọng sẽ bước vào chu kỳ tăng giá rõ rệt từ năm 2026.

Khi sân bay Long Thành đi vào khai thác và hình thành hệ sinh thái logistics - công nghiệp phụ trợ xung quanh, các KCN nằm trong bán kính gần sẽ là nhóm hưởng lợi sớm nhất về nhu cầu và giá thuê.

Trong bối cảnh nguồn cung KCN mới tại miền Nam ngày càng khan hiếm, lợi thế quỹ đất sạch, chi phí thấp và vị trí chiến lược đang đưa SIP vào nhóm doanh nghiệp có khả năng chủ động về giá và nhịp tăng trưởng, thay vì phụ thuộc hoàn toàn vào chu kỳ thị trường.

Mô hình kinh doanh tạo dòng tiền

Một trong những điểm khác biệt quan trọng của SIP chính là mô hình kinh doanh đa lớp. Bên cạnh cho thuê đất KCN, doanh nghiệp còn khai thác mảng tiện ích khu công nghiệp (điện, nước) và nhà xưởng xây sẵn (RBF, CBF).

Việc là một trong số ít các doanh nghiệp được cấp phép xây dựng trạm biến áp cung cấp điện trong KCN giúp SIP chủ động nguồn điện, đồng thời tạo dòng tiền ổn định, ít phụ thuộc vào chu kỳ cho thuê đất.

Với mảng nhà xưởng xây sẵn, doanh nghiệp tận dụng lợi thế quỹ đất và chi phí phát triển thấp để cung cấp giải pháp "thuê trước - đầu tư sau", giúp khách hàng FDI giảm rủi ro khi khảo sát môi trường đầu tư, đồng thời duy trì tỷ lệ lấp đầy cao.

Báo cáo 9 tháng năm 2025 cho thấy SIP không chỉ hưởng lợi từ bối cảnh, mà còn chuyển hóa lợi thế thành kết quả cụ thể.

Doanh thu thuần đạt 6.304 tỷ đồng, tăng 9,9% so với cùng kỳ, hoàn thành 111% kế hoạch năm.

Động lực chính đến từ mảng tiện ích KCN với doanh thu 5.185 tỷ đồng (+8,4% yoy) và mảng KCN ghi nhận 431,8 tỷ đồng (+23,5% yoy). Lợi nhuận sau thuế đạt 1.101 tỷ đồng, tăng 22% yoy, hoàn thành 132% kế hoạch năm.

Đáng chú ý, doanh thu hoạt động tài chính tăng mạnh lên 691 tỷ đồng (+76,7%), nhờ thu nhập lãi tiền gửi và thanh lý các hợp đồng đầu tư, phản ánh khả năng quản trị dòng tiền hiệu quả trong bối cảnh doanh nghiệp sở hữu lượng tiền mặt dồi dào.

Mặc dù triển vọng tích cực nhưng SIP vẫn đối mặt với một số rủi ro mang tính hệ thống. Bất ổn địa chính trị và nguy cơ chiến tranh thương mại leo thang có thể ảnh hưởng đến quyết định mở rộng đầu tư của các doanh nghiệp FDI.

Bên cạnh đó, lượng tiền mặt lớn cũng đặt ra yêu cầu cao hơn về kỷ luật đầu tư, tránh phân tán nguồn lực vào các dự án chưa được đánh giá đầy đủ hiệu quả.

Tuy vậy, trong bức tranh tổng thể, SIP đang ở vị thế thuận lợi hiếm có khi quỹ đất sạch lớn, chi phí đầu vào thấp, vị trí chiến lược và hạ tầng đang hoàn thiện.

Khi chu kỳ bất động sản công nghiệp bước vào giai đoạn sàng lọc, những doanh nghiệp sở hữu lợi thế cấu trúc như SIP có nhiều cơ hội duy trì tăng trưởng ổn định, thay vì chỉ hưởng lợi ngắn hạn theo "sóng" thị trường.