Hàng tồn kho và dự án mới: Tín hiệu hồi sinh mạnh mẽ của thị trường bất động sản

Hàng tồn kho: Đòn bẩy thúc đẩy sự phục hồi

Hàng tồn kho bất động sản trong quý III/2024 đã tăng nhẹ 2% so với quý trước, theo Phòng Nghiên cứu, Công ty TNHH Chứng khoán Yuanta Việt Nam (Yuanta Research). Đây không phải là tín hiệu trì trệ mà là minh chứng cho thấy nhiều dự án lớn đang dần hoàn tất các thủ tục pháp lý để chuẩn bị ra mắt vào năm 2025. Các cột mốc quan trọng như nộp phí sử dụng đất và phê duyệt quy hoạch tổng thể đã được thực hiện thành công, tạo tiền đề để khơi thông nguồn cung mới.

Hàng tồn kho và tốc độ phát triển dự án trong ngành bất động sản Việt Nam (2019-2024). Nguồn: Bộ Tài chính, Yuanta Việt Nam.

Ngoài ra, khoản ứng trước từ khách hàng trong quý III/2024 tăng tới 10%, cho thấy sức hút mạnh mẽ từ các dự án nhà ở cao tầng. Tổng số giao dịch bất động sản trong 9 tháng đầu năm đạt 425,752 giao dịch, tăng 31% so với cùng kỳ năm trước. Những con số này không chỉ phản ánh nhu cầu ổn định của thị trường mà còn khẳng định niềm tin của người mua bất chấp áp lực từ chi phí vay và tín dụng.

Khoản ứng trước từ khách hàng và sự thay đổi trong hoạt động bán trước (2019-2024). Nguồn: Bộ Tài chính, Yuanta Việt Nam.

Sự gia tăng hàng tồn kho còn đi kèm với dòng tiền tích cực, giúp các nhà phát triển củng cố thanh khoản và chuẩn bị tốt hơn cho giai đoạn tăng trưởng tiếp theo. Đây chính là bệ phóng quan trọng để thị trường tiếp tục bứt phá trong những năm tới.

Chính sách pháp lý và lãi suất: Chìa khóa cho sự phát triển

Những thay đổi quan trọng trong hành lang pháp lý, bao gồm sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản, đang mang lại luồng gió mới cho thị trường. Theo Yuanta Research, việc các luật này được áp dụng sớm hơn dự kiến đã giúp thúc đẩy tiến độ phê duyệt dự án. Trong quý III/2024, số lượng dự án được phê duyệt đầu tư tăng 53% so với cùng kỳ năm trước, khẳng định vai trò của chính sách trong việc mở đường cho sự phục hồi nguồn cung.

Số lượng dự án được phê duyệt đầu tư và số đơn vị nhà ở tương ứng (2022-2024). Nguồn: Bộ Tài chính, Yuanta Việt Nam.

Lãi suất vay thế chấp dao động từ 6,4% đến 8%, vẫn duy trì ở mức hấp dẫn đối với người mua nhà. Mặc dù có khả năng tăng nhẹ thêm 0,5-1,0 điểm phần trăm, mức này được đánh giá là khó làm suy yếu tâm lý tích cực của thị trường. Theo dữ liệu lịch sử, lãi suất trong khoảng 7-9% từng là nền tảng cho chu kỳ phục hồi mạnh mẽ trước đây.

Diễn biến lãi suất vay thế chấp khuyến mãi trong 12 tháng tại các ngân hàng lớn (2018-2024). Nguồn: Yuanta Việt Nam.

Đặc biệt, dư nợ cho vay mua nhà tăng 5,2% trong 9 tháng đầu năm 2024, cao hơn đáng kể so với mức tăng 1% của cả năm 2023. Sự gia tăng này cho thấy nhu cầu thực từ người mua nhà vẫn rất mạnh mẽ, trở thành yếu tố quan trọng giúp duy trì sự ổn định của thị trường trong giai đoạn chuyển mình.

Triển vọng từ các dự án mới: Cơ hội bứt phá

Theo Yuanta Research, nhiều dự án mới đang được đẩy nhanh tiến độ để kịp ra mắt vào năm 2025. Đây là tín hiệu tích cực cho thấy các nhà phát triển đã sẵn sàng cung cấp nguồn cung mới nhằm đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng của thị trường. Các bước như nộp phí sử dụng đất, xin giấy phép mở bán và hoàn tất quy hoạch tổng thể đã được hoàn thiện tại nhiều dự án lớn.

Thị trường Hà Nội ghi nhận kỷ lục hơn 19,000 căn hộ mới trong 9 tháng đầu năm 2024, vượt xa tổng nguồn cung của cả năm 2023. Trong khi đó, TP.HCM, mặc dù nguồn cung mới chỉ đạt 1,822 căn hộ, cũng đang chứng kiến các dự án bị đình trệ trước đây dần quay lại thị trường, góp phần cải thiện thanh khoản và củng cố niềm tin từ phía nhà đầu tư.

Việc triển khai linh hoạt các dự án mới không chỉ thúc đẩy doanh số bán hàng mà còn khẳng định vai trò của các nhà phát triển trong việc đáp ứng nhu cầu của thị trường. Đây sẽ là yếu tố then chốt để tạo động lực cho chu kỳ tăng trưởng tiếp theo.

Dòng vốn đầu tư nước ngoài: Bệ đỡ cho sự phát triển dài hạn

Dòng vốn FDI vào bất động sản đạt 4,4 tỷ USD trong 9 tháng đầu năm 2024, tăng trưởng 126% so với cùng kỳ năm trước, theo Yuanta Research. Điều này không chỉ khẳng định niềm tin của nhà đầu tư quốc tế vào tiềm năng của thị trường Việt Nam mà còn góp phần rút ngắn chu kỳ giảm từ 5 năm xuống còn 3 năm (2022-2025).

FDI đăng ký trong lĩnh vực bất động sản qua các năm (2015-2024). Nguồn: Yuanta Việt Nam.

Dòng vốn ngoại không chỉ là nguồn tài chính quan trọng giúp các nhà phát triển nội địa vượt qua khó khăn mà còn thúc đẩy sự hợp tác giữa các bên để triển khai các dự án lớn. Yuanta Research dự báo rằng, với sự hỗ trợ của FDI, thị trường bất động sản sẽ bước vào chu kỳ tăng trưởng mạnh mẽ từ nửa cuối năm 2025.

Từ hàng tồn kho, chính sách hỗ trợ, dự án mới đến dòng vốn ngoại, mọi yếu tố đang hội tụ để đưa thị trường bất động sản Việt Nam trở lại quỹ đạo tăng trưởng. Yuanta Research khẳng định rằng sự phục hồi không chỉ nằm ở các con số mà còn thể hiện ở sự cải thiện trong tâm lý thị trường. Đây là tín hiệu tích cực cho một chu kỳ tăng trưởng dài hạn, mở ra cơ hội cho cả nhà phát triển và nhà đầu tư. Thị trường bất động sản Việt Nam, với những thay đổi này, hứa hẹn sẽ trở thành điểm sáng nổi bật của khu vực trong tương lai gần.

>> Nghị định mới và sức ép đáo hạn: Hướng đi nào cho thị trường trái phiếu?