HH Linh Đàm và bài toán cấp sổ: GS. Đặng Hùng Võ đề xuất tách riêng trách nhiệm chủ đầu tư khỏi quyền lợi người mua

“Vi phạm lớn nhất” là từ 4 tòa thành 12 tòa

Tại talkshow “Thị trường bất động sản sẽ ‘sốc’ nếu chung cư áp quy định có thời hạn sử dụng?”, trao đổi về trường hợp HH Linh Đàm GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, cho rằng, cho rằng đây là dự án được hình thành trước khi pháp luật quy định về chung cư có thời hạn, nhưng lại tồn tại nhiều vấn đề liên quan đến chất lượng xây dựng, mật độ và hạ tầng.

Theo ông, “vi phạm lớn nhất của HH Linh Đàm là cho bốn tòa xây thành 12 tòa”, trong đó có tình trạng “vượt tầng và vượt tòa” nhưng các căn hộ tại 12 tòa này đã được bán cho người dân.

GS. Đặng Hùng Võ cho rằng việc xử lý cần căn cứ vào quy hoạch và pháp luật. Nếu chỉ được phép xây dựng 4 tòa thì các tòa còn lại phải được xử lý theo quy định.

Ông đồng thời nhấn mạnh trách nhiệm không chỉ nằm ở phía doanh nghiệp. Theo GS. Võ, những người thực thi sai pháp luật phải bỏ tiền khắc phục; những người đã ký các quyết định liên quan đến HH Linh Đàm cũng phải chịu trách nhiệm trước pháp luật.

“Không phải là chỉ truy vào Mường Thanh”, ông nói, đồng thời cho rằng cần xem xét cả trách nhiệm của những người có thẩm quyền cấp phép, cho phép hoặc quyết định những vấn đề liên quan đến dự án.

Không nên để nghĩa vụ của chủ đầu tư “khóa” quyền lợi người mua

Một vấn đề kéo dài tại HH Linh Đàm là việc người dân chưa được cấp giấy chứng nhận do những vướng mắc pháp lý của dự án.

Theo GS. Đặng Hùng Võ, trước hết phải xử lý vấn đề của chính dự án. Nếu giả sử phải xử lý HH Linh Đàm theo hướng không còn nhà chung cư cao tầng tại khu vực này, chủ đầu tư phải đền lại cho những người đã mua nhà một khu vực khác hoặc bỏ tiền xây dựng chung cư để tái định cư cho họ.

Tuy nhiên, trong trường hợp dự án phù hợp về pháp luật và quy hoạch, ông cho rằng cần xử phạt chủ đầu tư đối với những sai phạm, đồng thời tiến hành cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ cho những cư dân đã bỏ tiền mua nhà.

Điểm đáng chú ý trong quan điểm của GS. Võ là không nên nhập quyền lợi của người mua với nghĩa vụ chưa hoàn thành của chủ đầu tư thành một quan hệ duy nhất.

Ông đề xuất “tách riêng ba mối quan hệ tay đôi, chứ đừng để chung lại thành một mối quan hệ tay ba”.

Cụ thể, quan hệ thứ nhất là chủ đầu tư với Nhà nước. Nếu chủ đầu tư sai, Nhà nước xử phạt; trường hợp cần thiết có thể kiện ra tòa để buộc chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ và bỏ tiền khắc phục sai phạm.

Quan hệ thứ hai là chủ đầu tư với người mua nhà. GS. Võ gọi đây là quan hệ “tiền trao cháo múc”: người mua trả tiền thì chủ đầu tư phải bàn giao căn hộ. Quan hệ thứ ba là Nhà nước với người mua và đây chính là quan hệ cấp giấy chứng nhận.

“Khi người này đã thực hiện mà nhà đầu tư khẳng định là đầy đủ rồi thì Nhà nước phải cấp sổ hồng cho tôi”, GS. Võ nêu quan điểm.

Theo ông, không nên vì chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ này hay còn vi phạm khác mà để quyền lợi của người mua bị treo theo. Việc gộp ba mối quan hệ nói trên thành một “mối quan hệ tay ba” có thể khiến quá trình xử lý trở nên lằng nhằng và gây thiệt hại lớn cho người mua căn hộ.

Đáng chú ý, theo ông Võ, người mua là bên chịu thiệt hại lớn nhất trong tình huống này. Trong khi người mua đã bỏ tiền để nhận căn hộ và sinh sống tại đó, chủ đầu tư có thể vẫn để tồn tại những phần việc chưa hoàn thành. Chính vì vậy, theo cách tiếp cận của ông, việc xử lý sai phạm của chủ đầu tư và việc xác lập quyền hợp pháp của người mua cần được phân định rõ, thay vì để nghĩa vụ của một bên kéo dài và ảnh hưởng đến quyền lợi của bên còn lại.

Bài toán không chỉ nằm ở HH Linh Đàm

Từ câu chuyện HH Linh Đàm, GS. Đặng Hùng Võ cho rằng việc quản lý chung cư cần được nhìn nhận toàn diện hơn, nhất là trong bối cảnh giá căn hộ đã tăng mạnh.

Ông dẫn lại thực tế giá chung cư cao cấp từng lên khoảng 50 triệu đồng/m², trong khi nhà ở xã hội cũng đã có mức khoảng 33 triệu đồng/m². Theo ông, mức tăng này là “bất bình thường” và thanh khoản của thị trường vì thế “cực kỳ yếu”.

Trong bối cảnh đó, việc kiểm tra pháp lý và quy hoạch của các dự án cần được thực hiện rõ ràng. Với những dự án phù hợp, chủ đầu tư phải bị xử lý đối với các sai phạm, đồng thời quyền lợi của người mua đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính cần được xác lập.

Câu chuyện HH Linh Đàm vì vậy không chỉ là vấn đề của một khu chung cư cụ thể mà còn đặt ra bài toán rộng hơn: khi một dự án có sai phạm, ranh giới trách nhiệm giữa Nhà nước, chủ đầu tư và người mua phải được xác định thế nào để người đã bỏ tiền mua nhà không trở thành bên chịu hậu quả kéo dài?

Ở góc độ vòng đời chung cư, GS. Võ cho rằng Việt Nam cũng cần học cách các nước công nghiệp kiểm định, đánh giá chất lượng công trình và xác định thời hạn sử dụng. Theo ông, một tòa nhà khi hết niên hạn thực tế thì phải xây dựng lại; vấn đề quan trọng là pháp luật phải quy định rõ ai chịu trách nhiệm, nguồn tiền từ đâu và quyền lợi của người sở hữu căn hộ được giải quyết thế nào.

“Người mua cần hiểu rõ chúng ta đang thực sự sở hữu những gì, giá trị tài sản thay đổi ra sao theo thời gian”, ông nói.

Với chung cư, câu chuyện vì thế không chỉ dừng ở việc căn hộ được sử dụng 50, 70 hay 100 năm, mà còn nằm ở cách xác lập quyền sở hữu, trách nhiệm khi công trình xuống cấp và cơ chế tài chính để xây dựng lại trong tương lai.