Bỏ 5-10 tỉ mua căn hộ, vài chục năm sau tính thế nào? GS. Đặng Hùng Võ chỉ ra cách xác định quyền lợi khi xây chung cư mới

Chia sẻ tại talkshow “Thị trường bất động sản sẽ "sốc" nếu chung cư áp quy định có thời hạn sử dụng?”, do VTC News tổ chức, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, cho rằng tâm lý lo lắng của người mua nhà là dễ hiểu, nhất là với những căn hộ có giá 5–10 tỉ đồng. Người mua có thể đặt câu hỏi: nếu sau 50–70 năm tòa nhà xuống cấp, bị phá dỡ thì tài sản của họ sẽ đi về đâu?

Theo ông, cần phân biệt rõ thời hạn sử dụng của công trình với quyền sở hữu căn hộ.

GS. Đặng Hùng Võ cho rằng chung cư là loại hình nhà ở có mức giá phù hợp với khả năng chi trả của nhiều người nên không thể kỳ vọng một công trình tồn tại vô thời hạn. Theo cách ông phân tích, một chung cư được xây dựng tốt có thể có tuổi thọ khoảng 70–100 năm, thậm chí dài hơn, nhưng việc kéo dài tuổi thọ công trình cũng đồng nghĩa với chi phí xây dựng và giá bán cao hơn.

“Không có cái chung cư nào vô thời hạn cả”, ông nói, đồng thời cho rằng xây dựng lại chung cư là việc đương nhiên xảy ra và pháp luật cần quy định rõ cách xử lý.

Không phải cứ hết niên hạn là mất căn hộ

Theo GS. Đặng Hùng Võ, thời hạn ghi trong hợp đồng và thời gian công trình thực tế có thể khác nhau.

Nếu công trình xuống cấp và phải xây dựng lại sớm hơn thời hạn đã cam kết trong hợp đồng, chủ đầu tư phải có trách nhiệm bồi thường phần thời gian mà người mua bị mất. Ông lấy ví dụ, nếu hợp đồng cam kết thời hạn 70 năm nhưng sau 60 năm công trình không còn đủ điều kiện sử dụng, chủ đầu tư phải bồi thường cho 10 năm bị rút ngắn.

Ngược lại, nếu thời hạn ghi trong hợp đồng đã hết nhưng công trình vẫn còn an toàn và có thể tiếp tục sử dụng, cư dân phải được tiếp tục ở mà không phải trả thêm tiền chỉ vì đã hết thời hạn ghi trong hợp đồng.

“Thời hạn tồn tại thực tế đấy mới là thời hạn đích thực mà mọi người đều hướng tới”, ông nói.

Với những căn hộ hình thành trong tương lai, GS. Đặng Hùng Võ cho rằng nếu chủ đầu tư chậm triển khai dự án khiến thời gian sử dụng thực tế của căn hộ bị rút ngắn so với cam kết, trách nhiệm bồi thường cũng cần được đặt ra.

Căn hộ có phần giá trị quyền sử dụng đất

Một vấn đề khác được GS. Đặng Hùng Võ nhấn mạnh là khi mua căn hộ, người dân không chỉ mua phần diện tích bên trong tòa nhà mà còn có quyền lợi gắn với đất của dự án.

Theo ông, giá trị quyền sử dụng đất phân bổ cho từng căn hộ hoàn toàn có thể tính toán được, dựa trên diện tích sử dụng chung, diện tích riêng và hiệu quả sử dụng đất của công trình.

Ông cho rằng cách tính giá trị đất theo từng tầng cần được xem xét lại. Thay vì coi những căn hộ ở tầng thấp có giá trị đất cao hơn các tầng phía trên, có thể tính dựa trên hiệu quả sử dụng đất của toàn bộ công trình.

Từ đó, mỗi căn hộ cần xác định được phần giá trị quyền sử dụng đất mà chủ sở hữu được hưởng. Theo GS. Đặng Hùng Võ, nội dung này nên được tính toán và thể hiện ngay trong hợp đồng mua bán căn hộ. Điều này trở nên đặc biệt quan trọng khi tòa nhà cũ bị phá dỡ để xây dựng lại.

Không mặc nhiên “đổi ngang” căn cũ lấy căn mới

Theo GS. Đặng Hùng Võ, việc chung cư cũ được phá bỏ không đồng nghĩa người sở hữu một căn hộ sẽ mặc nhiên được nhận một căn hộ mới hoàn toàn tương đương mà không phát sinh nghĩa vụ tài chính.

Ông dẫn tinh thần Nghị quyết 21 và cho rằng người đang ở có thể phải đóng tiền để xây dựng lại. Tuy nhiên, số tiền mỗi người phải đóng không thể tính một cách đơn giản mà phải căn cứ vào nhiều yếu tố, trong đó có diện tích căn hộ, phần sử dụng chung, diện tích đất phục vụ giao thông và tổng chi phí xây dựng công trình mới.

“Anh được xây lại có nghĩa là đất không có thay đổi gì cả. Anh chỉ xây lại nhà thôi”, ông phân tích.

Chẳng hạn, nếu công trình cũ có 25 tầng và phương án xây dựng lại cũng giữ quy mô tương tự, cần tính được chi phí xây dựng lại trên mỗi mét vuông. Sau đó, phần nghĩa vụ tài chính của từng căn hộ mới có thể được xác định trên cơ sở đó.

GS. Đặng Hùng Võ cho rằng phương án xây dựng lại phải được lập chi tiết, công khai và minh bạch, đồng thời đưa ra lấy ý kiến cư dân.

Theo ông, pháp luật cũng cần quy định rõ tỷ lệ đồng thuận để thông qua phương án xây dựng lại, chẳng hạn trên 50% hoặc 2/3 cư dân. Đây là những tỷ lệ ông nêu như phương án cần được pháp luật cân nhắc, không phải quy định hiện hành được ông khẳng định trong cuộc trao đổi.

Chung cư có thể từ “tích sản” thành “tiêu sản”

Nếu bài toán quyền sở hữu và xây dựng lại được giải quyết, một thay đổi lớn hơn có thể nằm ở cách thị trường định giá căn hộ.

Theo GS. Đặng Hùng Võ, số năm sử dụng còn lại sẽ ngày càng trở thành một yếu tố quan trọng trong giá bán. Khi được hỏi liệu giá chung cư có giảm khi yếu tố niên hạn được tính vào giá hay không, ông trả lời: “Chắc chắn là giảm.”

Ông cho rằng cần nhìn chung cư khác với đất hoặc những tài sản có khả năng duy trì giá trị lâu dài.

“Chung cư không phải là tích sản mà chung cư là tiêu sản”, GS. Đặng Hùng Võ nói.

Theo cách nhìn này, mục đích chính của chung cư là cung cấp chỗ ở thay vì trở thành tài sản để mua đi bán lại và tích lũy qua nhiều thế hệ. Khi căn hộ không còn được xem như một công cụ tích sản, giá có thể trở nên phù hợp hơn với nhu cầu ở thực, theo phân tích của ông.

Điều này cũng có thể làm thay đổi hành vi của nhà đầu tư. Với những căn chung cư cũ, GS. Đặng Hùng Võ cho rằng người mua về sau chủ yếu sẽ là người có nhu cầu ở, thay vì mua để kinh doanh kiếm lời.

Một hệ quả khác nằm ở thị trường tín dụng. Hiện nhiều người mua chung cư sử dụng các khoản vay kéo dài hàng chục năm. Trong khi đó, giá trị căn hộ lại được sử dụng làm tài sản thế chấp. Vì vậy, khi thời gian sử dụng còn lại trở thành một yếu tố pháp lý và kinh tế rõ ràng, các tổ chức tín dụng cũng phải tính đến yếu tố này khi định giá tài sản bảo đảm.

GS. Đặng Hùng Võ cảnh báo việc định giá bất động sản thế chấp không phù hợp có thể tạo rủi ro cho cả thị trường tài chính. Theo ông, Việt Nam cần nhìn nhận rõ mối liên hệ giữa thị trường nhà ở, giá bất động sản và tài sản thế chấp ngân hàng.

Như vậy, câu chuyện niên hạn chung cư không chỉ dừng ở việc một tòa nhà có thể sử dụng bao nhiêu năm. Nó kéo theo hàng loạt câu hỏi về giá trị căn hộ, quyền đối với đất, chi phí xây dựng lại, khả năng vay vốn và hướng dịch chuyển của dòng tiền bất động sản.

Với người bỏ ra 5–10 tỉ đồng mua một căn hộ, câu hỏi quan trọng vì thế không chỉ là “50–70 năm nữa căn nhà còn hay không”, mà còn là khi tòa nhà phải xây lại, phần quyền lợi của mình được xác định ra sao và mình phải trả bao nhiêu để tiếp tục có một chỗ ở mới?