Hà Nội lên kế hoạch xử lý 12 dự án của Mường Thanh: HH Linh Đàm tiếp đà giảm giá, rộ tin rao ‘cắt lỗ’ chỉ 30 triệu đồng/m2
Kế hoạch xử lý 12 dự án của Mường Thanh tại Hà Nội đang thu hút sự chú ý khi thành phố lần đầu đặt ra lộ trình cụ thể để rà soát, phân loại căn hộ, đồng thời xác định các trường hợp phải di dời hoặc phá dỡ.
UBND TP. Hà Nội vừa ban hành kế hoạch xử lý vi phạm, khắc phục hậu quả và bảo đảm an sinh xã hội tại các dự án nhà ở thuộc hệ sinh thái Tập đoàn Mường Thanh. Đây được xem là bước tiến đáng chú ý khi lần đầu thành phố đưa ra lộ trình tương đối cụ thể để rà soát, phân loại và xử lý các tồn tại tại loạt dự án này.
Theo kế hoạch, 12 công trình, dự án nằm trong diện rà soát gồm CT6 Kiến Hưng, Khu hỗn hợp Đại Thanh, Khu nhà ở Xa La, CT5 Tân Triều, các tòa VP3, VP5, VP6 Linh Đàm, tổ hợp chung cư HH Linh Đàm và khu nhà ở CT11, CT12 Kim Văn - Kim Lũ.
Trọng tâm của kế hoạch là xác định rõ hiện trạng, mức độ vi phạm tại từng công trình, từ đó phân loại các hạng mục, căn hộ, tòa nhà theo hai hướng: được phép tiếp tục tồn tại hoặc phải di dời, phá dỡ. Thành phố đồng thời xây dựng phương án khắc phục các vấn đề liên quan đến đầu tư, quy hoạch, đất đai, xây dựng và nghĩa vụ tài chính.
Lộ trình được chia thành 3 giai đoạn. Trước hết, Hà Nội sẽ hoàn thiện cơ chế, chính sách đặc thù để xử lý các vi phạm và dự án tồn đọng, kéo dài. Sau khi Nghị quyết của HĐND Thành phố được thông qua, các cơ quan chức năng sẽ rà soát, thống kê toàn bộ công trình, căn hộ và phân nhóm cụ thể. Giai đoạn tiếp theo là triển khai di dời, phá dỡ và hoàn thiện, cải tạo, tái thiết các dự án theo phương án được phê duyệt.
Theo kế hoạch, việc rà soát, phân loại các hạng mục dự kiến hoàn thành trong tháng 10-11/2026. Công tác xác định giá đền bù đối với các căn hộ, tòa nhà thuộc diện phải di dời được thực hiện trong tháng 11-12/2026. Việc xử lý di dời dự kiến hoàn thành trong năm 2027, trong khi công tác phá dỡ và hoàn thiện, tái thiết các hạng mục liên quan được đặt mục tiêu hoàn thành trong năm 2028.
HH Linh Đàm - tổ hợp từng tạo “cơn sốt” trên thị trường
Trong danh sách 12 dự án được đưa vào kế hoạch, HH Linh Đàm là một trong những khu chung cư có quy mô dân cư lớn và thu hút sự quan tâm đáng kể trên thị trường bất động sản Hà Nội.
Tổ hợp này gồm 12 tòa nhà thuộc 4 nhóm HH1, HH2, HH3 và HH4, mỗi tòa cao khoảng 36-41 tầng. Tổng số căn hộ được ước tính khoảng 10.000 căn, với hàng vạn người đang sinh sống. Quy mô lớn cùng mật độ cư dân cao khiến mọi thay đổi liên quan đến pháp lý, xây dựng và vận hành tại đây đều có tác động trực tiếp tới số lượng lớn người dân.
Thời điểm cuối năm 2014, khi HH Linh Đàm bắt đầu được đưa ra thị trường, dự án từng gây chú ý mạnh nhờ mức giá khoảng 13,5-15,5 triệu đồng/m2. Đây là mức giá thấp so với mặt bằng căn hộ thương mại khi đó, thậm chí tương đương hoặc thấp hơn một số dự án nhà ở xã hội.
Mức giá này tạo lợi thế lớn về khả năng tiếp cận, giúp các căn hộ nhanh chóng được thị trường hấp thụ. Khoảng 7.000 căn hộ tại các tòa HH1, HH3 và HH4 được phân phối trong khoảng 9 tháng. Phần lớn các tòa nhà bắt đầu bàn giao, đưa vào sử dụng từ năm 2015 và quý I/2016.
Sau khi đi vào vận hành, giá chuyển nhượng từng bước tăng lên khoảng 18-22 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, những vấn đề liên quan đến xây dựng vượt tầng, mật độ dân số và pháp lý căn hộ khiến hàng nghìn căn hộ rơi vào tình trạng chưa được cấp sổ hồng. Đây cũng là yếu tố khiến giá trị chuyển nhượng trong một thời gian dài tăng chậm hơn so với mặt bằng chung của thị trường.
Giá tăng mạnh rồi xuất hiện động thái cắt lỗ
Khoảng 5 năm trở lại đây, HH Linh Đàm bước vào một chu kỳ tăng giá đáng kể trong bối cảnh nguồn cung căn hộ nội đô khan hiếm và giá chung cư Hà Nội liên tục thiết lập mặt bằng mới.
Dù vấn đề pháp lý chưa được giải quyết triệt để, giá căn hộ tại đây vẫn tăng từ vùng khoảng 20 triệu đồng/m2 lên 35-45 triệu đồng/m2. Những căn hộ diện tích nhỏ, khoảng 45m2, được nhiều người tìm mua nhờ tổng giá trị vừa tầm và thanh khoản tương đối thuận lợi trên thị trường thứ cấp.
Tuy nhiên, diễn biến gần đây cho thấy thị trường HH Linh Đàm bắt đầu có sự điều chỉnh giảm. Theo dữ liệu được cung cấp từ Batdongsan.com.vn, khoảng giá rao bán phổ biến tại khu vực này trong tháng 8 ở mức 56-87 triệu đồng/m2, thấp hơn khoảng giá 57,4-93,2 triệu đồng/m2 ghi nhận trong tháng 5.
Đáng chú ý, sau khi Hà Nội công bố kế hoạch xử lý các dự án thuộc hệ sinh thái Mường Thanh, thông tin rao bán với nội dung “cắt lỗ” bắt đầu xuất hiện trên nhiều diễn đàn và nền tảng giao dịch bất động sản với mức giá từ hơn 2 tỷ đồng/căn.
Diễn biến này cho thấy tâm lý thị trường đang có sự thay đổi trước thông tin về lộ trình rà soát và phân loại căn hộ. Tuy nhiên, việc căn hộ nào được phép tồn tại, căn hộ nào phải di dời hoặc phá dỡ vẫn phải chờ kết quả rà soát và quyết định cụ thể của cơ quan chức năng. Tác động cuối cùng của kế hoạch đối với giá trị và thanh khoản căn hộ tại HH Linh Đàm sẽ phụ thuộc lớn vào kết quả phân loại, phương án xử lý quyền lợi của người dân cũng như tiến độ triển khai các bước tiếp theo của thành phố.
