HoREA đề xuất bổ sung 'đất ở có thời hạn' vào Luật đất đai, tăng tính linh hoạt cho thị trường bất động sản

Trong quá trình góp ý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đề xuất bổ sung quy định về "đất ở sử dụng có thời hạn" bên cạnh loại hình đất ở sử dụng ổn định lâu dài hiện hành. Theo Hiệp hội, đây là giải pháp nhằm đồng bộ hệ thống pháp luật, đồng thời tạo thêm dư địa khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai và phát triển đa dạng các loại hình nhà ở.

Đề xuất được ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA đưa ra tại hội thảo góp ý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) ngày 1/7.

Theo HoREA, Luật Đất đai 2024 hiện chỉ quy định đất ở được sử dụng ổn định lâu dài. Trong khi đó, Luật Nhà ở 2023 đã cho phép thực hiện giao dịch mua bán nhà ở có thời hạn, theo đó người mua được sở hữu căn nhà trong khoảng thời gian do các bên thỏa thuận và phải hoàn trả tài sản khi hết thời hạn hợp đồng.

Ông Lê Hoàng Châu cho rằng, việc pháp luật đã thừa nhận mô hình nhà ở sở hữu có thời hạn nhưng chưa có quy định tương ứng về loại hình đất ở có thời hạn khiến khung pháp lý giữa hai đạo luật chưa thực sự thống nhất, có thể gây vướng mắc khi triển khai trên thực tế.

Vì vậy, HoREA kiến nghị sửa đổi Điều 172 Luật Đất đai 2024 theo hướng bổ sung quy định về đất ở sử dụng có thời hạn. Theo đề xuất, Nhà nước có thể giao hoặc cho thuê loại đất này trong một khoảng thời gian nhất định để phát triển các dự án nhà ở sở hữu có thời hạn, song song với cơ chế đất ở sử dụng ổn định lâu dài đang được áp dụng.

Hiệp hội nhấn mạnh việc bổ sung loại hình đất ở có thời hạn không nhằm thay thế chế độ sử dụng đất lâu dài mà chỉ tạo thêm một lựa chọn pháp lý, góp phần đa dạng hóa thị trường và nâng cao tính linh hoạt trong quản lý, sử dụng quỹ đất.

Theo HoREA, khi có cơ sở pháp lý rõ ràng, các dự án nhà ở sở hữu có thời hạn sẽ thuận lợi hơn trong quá trình triển khai. Chủ đầu tư có thể phát triển dự án trên quỹ đất ở thuộc quyền sử dụng lâu dài, thuê lại đất ở của tổ chức, cá nhân hoặc được Nhà nước cho thuê đất ở có thời hạn để xây dựng nhà ở bán theo hình thức sở hữu có thời hạn.

Hiệp hội cho rằng, quy định mới sẽ giúp đồng bộ giữa Luật Đất đai và Luật Nhà ở, đồng thời tạo điều kiện để Nhà nước khai thác hiệu quả hơn quỹ đất phục vụ chỉnh trang, tái thiết đô thị và đáp ứng đa dạng nhu cầu về nhà ở của người dân.

Dẫn kinh nghiệm quốc tế, ông Lê Hoàng Châu cho biết khoảng 95% quỹ đất tại Singapore thuộc sở hữu Nhà nước. Phần lớn nhà ở tại quốc gia này được phát triển theo hình thức giao quyền sử dụng trong thời hạn tối đa 99 năm. Khi hết thời hạn, Nhà nước có điều kiện thu hồi để tiếp tục quy hoạch, cải tạo hoặc tái phát triển đô thị, qua đó nâng cao hiệu quả quản lý và sử dụng đất.

Theo HoREA, đây là mô hình Việt Nam có thể nghiên cứu trong quá trình hoàn thiện chính sách đất đai, nhất là khi nhu cầu tái thiết các khu đô thị cũ ngày càng lớn.

Bên cạnh đề xuất bổ sung loại hình đất ở có thời hạn, HoREA cũng kiến nghị điều chỉnh quy định về thời điểm tính thời hạn sử dụng đất đối với các dự án đầu tư.

Hiện nay, thời hạn sử dụng đất chủ yếu được tính từ thời điểm cơ quan có thẩm quyền ban hành quyết định giao đất hoặc cho thuê đất. Theo Hiệp hội, quy định này khiến nhiều dự án sau khi chuyển nhượng chỉ còn thời gian sử dụng đất ngắn, làm giảm giá trị thương mại và sức hấp dẫn đối với nhà đầu tư. Do đó, HoREA đề xuất thời hạn sử dụng đất cần được tính lại trong một số trường hợp như cơ quan nhà nước chấp thuận chuyển nhượng dự án, gia hạn thời gian sử dụng đất, chuyển đổi hình thức sử dụng đất hoặc ban hành quyết định xử lý vi phạm về đất đai.

Ngoài ra, Hiệp hội cũng kiến nghị cho phép người sử dụng đất được chủ động đề nghị gia hạn hoặc điều chỉnh thời hạn sử dụng đất theo nhu cầu đầu tư, sản xuất, kinh doanh thay vì chỉ được thực hiện khi sắp hết thời hạn sử dụng như quy định hiện hành. Theo HoREA, cơ chế này sẽ tạo điều kiện cho doanh nghiệp chủ động xây dựng kế hoạch đầu tư, mở rộng hoạt động, đồng thời góp phần xử lý các dự án tồn đọng và khai thông nguồn lực đất đai.