HoREA đề xuất khôi phục nhà ở thương mại giá phù hợp, mở thêm cơ hội mua nhà cho người thu nhập trung bình, thấp

HoREA cho rằng dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi cần bổ sung trở lại chính sách phát triển nhà ở thương mại có giá phù hợp với khả năng chi trả của người thu nhập trung bình, thu nhập thấp. Hiệp hội đề xuất một cơ chế riêng về đối tượng, quỹ đất, thủ tục và ưu đãi để khuyến khích doanh nghiệp tự nguyện tham gia phân khúc này.

Phân khúc thiếu nhất lại là nhà vừa khả năng chi trả

Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) vừa có văn bản kiến nghị bổ sung trở lại chính sách “phát triển nhà ở thương mại có giá phù hợp với khả năng chi trả của người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp” vào dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi.

Đề xuất này được HoREA đưa ra sau khi nhận thấy dự thảo Luật Nhà ở ngày 5/8/2026 không còn quy định riêng về nhà ở thương mại giá phù hợp, trong khi dự thảo ngày 22/7/2026 từng có một mục riêng về nội dung này. Hiệp hội cho rằng việc bỏ chính sách này là chưa hợp lý trong bối cảnh nguồn cung nhà ở trên thị trường đang lệch mạnh về phân khúc cao cấp, trong khi sản phẩm phù hợp khả năng chi trả của phần đông người dân rất thiếu.

Theo số liệu được HoREA dẫn trong văn bản, tại TP. HCM cũ, năm 2020 chỉ có 163 căn nhà ở giá phù hợp, tương đương khoảng 1% tổng số nhà ở đưa ra thị trường. Trong giai đoạn 2021-2024, phân khúc này không còn sản phẩm được đưa ra thị trường, trong khi nguồn cung chủ yếu là nhà ở cao cấp và trung cao cấp.

Từ thực tế này, HoREA cho rằng cần hình thành một phân khúc nhà ở thương mại riêng, nằm trong hệ thống pháp luật nhưng có cơ chế phù hợp hơn về đất đai, thủ tục và quy hoạch.

HoREA muốn tạo một phân khúc riêng cho người thu nhập trung bình, thấp

Theo phương án được Hiệp hội đề xuất, dự thảo Luật Nhà ở sẽ bổ sung Mục 1a “Nhà ở thương mại giá phù hợp” ngay sau Mục 1 về nhà ở thương mại tại Chương III. Đối tượng mua, thuê mua được đề xuất khá rộng. Ngoài cá nhân trong nước là người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp, HoREA còn đề nghị bao gồm các nhóm thuộc diện được hưởng chính sách nhà ở xã hội theo Luật Nhà ở.

Người mua hoặc thuê mua chỉ được mua, thuê mua một căn nhà ở thương mại giá phù hợp từ chủ đầu tư. Trường hợp đã được hưởng chính sách mua, thuê mua nhà ở xã hội thì không được tiếp tục mua, thuê mua loại nhà này. HoREA cũng đề xuất người mua, thuê mua không được bán lại căn nhà trong thời hạn tối thiểu 5 năm kể từ ngày nhận bàn giao.

Theo Hiệp hội, việc mở rộng đối tượng sang một bộ phận người đang thuộc diện hưởng chính sách nhà ở xã hội xuất phát từ thực tế có những người có thể nhận hỗ trợ tài chính từ người thân hoặc có nguồn thu đột xuất, nhưng nguồn cung nhà ở xã hội hạn chế khiến họ muốn có thêm một lựa chọn khác.

Nếu sở hữu được nhà ở thương mại giá phù hợp, những người này cũng không còn thuộc nhóm chưa có nhà ở để tiếp tục hưởng chính sách nhà ở xã hội, qua đó có thể góp phần giảm áp lực lên chương trình phát triển nhà ở xã hội tại địa phương.

Quỹ đất không chỉ đến từ đất ở

Một điểm đáng chú ý trong đề xuất của HoREA là cách xác định quỹ đất cho phân khúc này. Theo dự thảo điều khoản do Hiệp hội kiến nghị, căn cứ chương trình phát triển nhà ở cấp tỉnh, UBND cấp tỉnh sẽ xác định quỹ đất dành cho phát triển nhà ở thương mại để tạo điều kiện thực hiện các dự án nhà ở thương mại giá phù hợp.

Quỹ đất có thể gồm đất được Nhà nước giao để xây dựng nhà ở thương mại; đất được Nhà nước giao, cho thuê để xây dựng nhà ở xã hội; cùng một số loại đất khác không phải đất ở mà tổ chức, cá nhân đang có quyền sử dụng hoặc có được thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất, với điều kiện phù hợp quy hoạch đô thị và nông thôn.

HoREA cũng đề xuất giá đất của dự án được tính theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất tại thời điểm giao đất theo pháp luật đất đai. Cách tiếp cận này, nếu được tiếp thu, sẽ tạo thêm nguồn đất cho phát triển phân khúc nhà ở giá phù hợp thay vì chỉ giới hạn trong một loại quỹ đất nhất định.

Nhà ở giá phù hợp nhưng không phải nhà ở xã hội

HoREA đồng thời muốn phân định rõ nhà ở thương mại giá phù hợp với nhà ở xã hội và nhà cho thuê giá phù hợp.

Theo đề xuất, nhà ở thương mại giá phù hợp về cơ bản là nhà chung cư đáp ứng tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật. Hiệp hội khuyến khích áp dụng thiết kế mẫu, thiết kế điển hình, công nghệ, thiết bị thông minh tiết kiệm năng lượng và chuyển đổi xanh. Riêng tại khu vực nông thôn, miền núi, HoREA đề nghị cho phép xây dựng nhà ở thấp tầng để phù hợp đặc thù địa phương.

Điểm này cho thấy mục tiêu của đề xuất không phải tạo thêm một phiên bản của nhà ở xã hội, mà hình thành một phân khúc thương mại riêng, trong đó doanh nghiệp vẫn tham gia kinh doanh nhưng sản phẩm phải nằm trong giới hạn giá phù hợp với nhóm khách hàng mục tiêu.

Nhà nước đặt giới hạn giá, doanh nghiệp tự tính bài toán

Một trong những điểm đáng chú ý nhất trong kiến nghị của HoREA nằm ở cách xác định giá bán. Hiệp hội đề nghị luật chỉ quy định “giá bán tối đa nhà ở thương mại giá phù hợp” theo quy định của UBND cấp tỉnh, hoặc giao HĐND cấp tỉnh quyết định mức giá tối đa để UBND thực hiện.

Trong khi đó, doanh nghiệp được chủ động tính toán giá thành và giá bán dự án. Nếu mức giá phù hợp với khả năng chi trả của nhóm khách hàng mục tiêu và không vượt mức tối đa được quy định, doanh nghiệp có thể đăng ký tham gia phát triển dự án. HoREA đặc biệt đề nghị Nhà nước không can thiệp vào “hộp đen” của doanh nghiệp và không khống chế lợi nhuận tối đa.

Lập luận của Hiệp hội là năng lực của mỗi doanh nghiệp khác nhau. Doanh nghiệp quản trị tốt, ứng dụng công nghệ, có nguồn vốn tự có lớn, ít sử dụng đòn bẩy hoặc có nguồn cung vật tư, thiết bị với giá cạnh tranh có thể tạo ra giá thành thấp hơn.

Ngược lại, doanh nghiệp cần dòng tiền nhanh để bảo đảm thanh khoản có thể chấp nhận mức lợi nhuận thấp, thậm chí hòa vốn để tham gia phân khúc này. Vì vậy, việc áp một mức lợi nhuận cứng có thể làm giảm động lực tham gia của doanh nghiệp.

Doanh nghiệp được “luồng xanh” nếu tham gia

Để tạo động lực cho khu vực tư nhân, HoREA đề xuất chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại giá phù hợp được thực hiện thủ tục đầu tư xây dựng ưu tiên theo “luồng xanh” tương tự dự án nhà ở xã hội. Mục tiêu được Hiệp hội nêu rõ là rút ngắn thời gian thực hiện quy trình thủ tục đầu tư và triển khai dự án.

HoREA cũng đề xuất UBND cấp tỉnh, căn cứ điều kiện thực tế của địa phương và từng dự án, có thể quyết định một số chỉ tiêu quy hoạch khác với quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng theo quy định của dự thảo Luật.

Bên cạnh đó, chủ đầu tư dự án được đề xuất hưởng một số cơ chế ưu đãi như vay vốn với lãi suất ưu đãi; được áp dụng cơ chế thủ tục ưu tiên; và không phải thực hiện nghĩa vụ về nhà ở cho thuê, nhà ở xã hội trong phạm vi dự án theo quy định được Hiệp hội đề xuất.

Tuy nhiên, HoREA cũng đề nghị không quy định UBND cấp tỉnh hỗ trợ ngân sách cho các phần việc như bồi thường, hỗ trợ tái định cư, đầu tư hạ tầng kỹ thuật ngoài dự án, đấu nối hạ tầng..., bởi theo Hiệp hội, đây là những trách nhiệm mà chủ đầu tư phải thực hiện.

HoREA viện dẫn bài học từ gói tín dụng 30.000 tỷ đồng

Để minh họa cho khả năng tạo nguồn cung bằng cơ chế phù hợp, HoREA dẫn lại kinh nghiệm từ Nghị quyết 02/NQ-CP ngày 7/1/2013 về gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng. Theo Hiệp hội, chương trình khi đó hỗ trợ cả nhà ở xã hội và nhà ở thương mại là căn hộ chung cư có giá bán không quá 1,05 tỷ đồng, với đơn giá không quá 15 triệu đồng/m².

HoREA cho biết đã có hàng trăm doanh nghiệp đăng ký tham gia, thậm chí một số doanh nghiệp chấp nhận giảm giá bán để đáp ứng điều kiện của chương trình. Theo đánh giá của Hiệp hội, chính sách này góp phần giúp thị trường bất động sản vượt qua giai đoạn “đóng băng” và phục hồi từ năm 2014.

Hiệp hội xem đây là một kinh nghiệm có thể tham khảo khi thiết kế cơ chế mới: thay vì áp đặt doanh nghiệp phải phát triển nhà ở giá phù hợp, cần tạo động lực đủ hấp dẫn để doanh nghiệp tự nguyện tham gia.

Phía sau đề xuất của HoREA là một vấn đề lớn hơn của thị trường: Nguồn cung nhà ở có thể tăng nhưng chưa chắc đã đồng nghĩa với khả năng tiếp cận nhà ở của người dân được cải thiện. Nếu nguồn cung tiếp tục tập trung ở phân khúc cao cấp và trung cao cấp, khoảng cách giữa giá nhà và khả năng chi trả của nhóm thu nhập trung bình, thấp vẫn khó thu hẹp.

Do đó, HoREA muốn đưa “nhà ở thương mại giá phù hợp” trở thành một phân khúc có cơ sở pháp lý riêng, đối tượng riêng, quỹ đất riêng và cơ chế triển khai riêng.

Điểm cốt lõi trong đề xuất là Nhà nước tạo hành lang và đặt giới hạn về giá, còn doanh nghiệp tự quyết định bài toán chi phí, sản phẩm và lợi nhuận. Khi đó, doanh nghiệp chỉ tham gia nếu thấy mô hình phù hợp với chiến lược kinh doanh và khả năng sinh lời của mình. Đây hiện vẫn là kiến nghị của HoREA đối với dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi, chưa phải quy định pháp luật đã được thông qua. Việc các nội dung này có được tiếp thu hay không sẽ phụ thuộc quá trình xây dựng, thẩm tra và hoàn thiện dự thảo.