HoREA: Chỉ nên quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn

Hiệp hội cho rằng dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) cần bám sát tinh thần Nghị quyết 21-NQ/TW, trong đó quy định về thời hạn sử dụng theo niên hạn công trình chỉ áp dụng đối với chung cư xây dựng mới, đồng thời không sử dụng cách diễn đạt "sở hữu chung cư có thời hạn".

Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) vừa có văn bản góp ý đối với dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), đề nghị điều chỉnh cách thể hiện quy định liên quan đến chung cư theo đúng tinh thần Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan.

Theo HoREA, thời gian qua dư luận đặc biệt quan tâm, thậm chí có phần lo lắng trước thông tin dự thảo Luật Nhà ở đề xuất quy định "sở hữu nhà chung cư có thời hạn". Vì vậy, Hiệp hội cho rằng cần giải thích rõ để người dân hiểu đúng bản chất của chủ trương trong Nghị quyết 21, tránh tạo ra những cách hiểu chưa chính xác về quyền tài sản đối với nhà chung cư.

HoREA: Không nên dùng khái niệm "sở hữu nhà chung cư có thời hạn"

Điểm nhấn trong kiến nghị của HoREA là đề nghị sửa tiêu đề Mục 4 Chương II của dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) từ "Sở hữu nhà chung cư có thời hạn" thành "Thời hạn sử dụng nhà chung cư". Đồng thời, các điều khoản liên quan cũng cần được điều chỉnh theo hướng sử dụng khái niệm "thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn xây dựng công trình".

Hiệp hội cho rằng cách thể hiện này phù hợp với Nghị quyết 21-NQ/TW. Bởi nghị quyết sử dụng cụm từ "thời hạn sử dụng căn hộ chung cư theo niên hạn xây dựng công trình", chứ không đề cập đến khái niệm "sở hữu chung cư có thời hạn".

Đáng chú ý, HoREA nhấn mạnh quy định về thời hạn sử dụng theo niên hạn công trình cần chỉ áp dụng đối với các nhà chung cư xây dựng mới, đúng như định hướng của Nghị quyết 21. Đồng thời, nghị quyết cũng xác định rõ nguyên tắc không hồi tố đối với các trường hợp đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lâu dài.

Đề nghị sửa Luật Nhà ở để thống nhất với Nghị quyết 21

Theo HoREA, Nghị quyết 21 là cơ sở chính trị quan trọng để sửa đổi Luật Đất đai năm 2024 và các luật có liên quan, trong đó có Luật Nhà ở, nhằm bảo đảm tính đồng bộ của hệ thống pháp luật.

Hiệp hội cho biết, Nghị quyết 21 định hướng tiếp tục giao đất có thời hạn lâu dài đối với đất xây dựng nhà ở thương mại để bán, ưu tiên chủ yếu là nhà chung cư. Riêng đối với các chung cư xây dựng mới, thời hạn sử dụng căn hộ sẽ được xác định theo niên hạn xây dựng công trình và gắn với việc bảo đảm quyền tài sản của chủ sở hữu. Khi công trình hết thời hạn sử dụng, chủ sở hữu căn hộ được quyền thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới chung cư theo quy định.

Từ định hướng này, HoREA đề nghị dự thảo Luật Nhà ở phải thể hiện đúng tinh thần của Nghị quyết, tránh sử dụng các khái niệm dễ gây hiểu nhầm về việc quyền sở hữu nhà ở bị giới hạn theo thời gian.

Kiến nghị làm rõ quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu khi chung cư hết niên hạn

Bên cạnh việc sửa cách diễn đạt, HoREA cũng đề xuất bổ sung các quy định cụ thể về quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng.

Theo đó, đối với các chung cư xây dựng mới, chủ sở hữu được quyền tiếp tục sử dụng diện tích đất có nhà chung cư để tham gia cải tạo, xây dựng lại công trình thông qua việc thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật. Trường hợp chủ sở hữu không có nhu cầu hoặc không đủ khả năng đóng góp kinh phí, hoặc không lựa chọn được nhà đầu tư thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại, mới bàn giao đất cho Nhà nước để tổ chức thực hiện theo quy định; khi đó, chủ sở hữu được bồi thường quyền sử dụng đất và được hỗ trợ, tái định cư theo quy định của pháp luật.

Ngoài ra, Hiệp hội cũng đề nghị làm rõ quy định về thời điểm chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư. Theo HoREA, quyền sở hữu chỉ nên được xác định chấm dứt khi công trình phải phá dỡ và các chủ sở hữu không còn chiếm hữu, sử dụng nhà chung cư đó, nhằm bảo đảm phù hợp với quy định của Bộ luật Dân sự và tránh phát sinh cách hiểu khác nhau trong quá trình áp dụng pháp luật.

Trong văn bản, Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu cho rằng việc thể chế hóa đầy đủ các quan điểm, mục tiêu và giải pháp của Nghị quyết 21 vào Luật Đất đai (sửa đổi) và Luật Nhà ở (sửa đổi) sẽ góp phần phát triển thị trường bất động sản lành mạnh, an toàn, bền vững; đồng thời giúp người dân, nhà đầu tư và doanh nghiệp hiểu đúng chủ trương của Đảng, tạo sự đồng thuận trong quá trình triển khai các chính sách mới.