Lãi vay biến động kích hoạt nhịp điều chỉnh thị trường căn hộ thứ cấp

Theo báo cáo thị trường bất động sản quý III/2026 của Avison Young Việt Nam, thị trường căn hộ tại TP HCM và vùng phụ cận đang bước vào giai đoạn sàng lọc người mua theo năng lực tài chính. Trong quý III, nguồn cung sơ cấp đạt hơn 11.500 căn nhưng tỷ lệ hấp thụ chỉ còn 28%.

Giá bán sơ cấp bình quân tại TP HCM khoảng 3.850 USD/m², tương đương 100 triệu đồng/m². Trong khi đó, một số căn hộ thứ cấp chưa hoàn thiện pháp lý hoặc đã hết thời gian ưu đãi lãi suất chịu áp lực giảm giá 5–10%. Các dự án đã có sổ hồng vẫn ghi nhận thanh khoản ổn định hơn.

Tại Hà Nội, giá căn hộ sơ cấp trong tháng 7–9 chỉ tăng khoảng 1,5–2,3%, trong khi tỷ lệ hấp thụ giảm còn 31%. Giá bán sơ cấp bình quân đạt khoảng 4.180 USD/m², tương đương 109 triệu đồng/m². Nguồn cung mới tiếp tục tập trung vào phân khúc cao cấp và hạng sang, chiếm hơn 80% rổ hàng mở bán.

Theo nhóm phân tích Avison Young, người mua có sẵn tiền mặt đang chiếm ưu thế trong đàm phán, đặc biệt với những chủ nhà hết thời gian ân hạn nợ gốc. Mức giảm giá được ghi nhận trong một số trường hợp lên tới 8–12%.

Áp lực tài chính còn đến từ chênh lệch giữa chi phí vay và hiệu quả khai thác tài sản. Trong khi lãi suất vay mua nhà thả nổi ở mức 12–15%/năm, lợi suất cho thuê căn hộ nội đô chỉ khoảng 3–4%/năm, làm giảm sức hấp dẫn của chiến lược đầu tư bằng vốn vay.

Tại Đà Nẵng, giá căn hộ sơ cấp bình quân đạt khoảng 3.650 USD/m², tương đương 95 triệu đồng/m², gần như đi ngang so với quý trước. Tỷ lệ hấp thụ của các dự án mới mở bán trong quý chỉ khoảng 20%, cho thấy sức cầu tập trung vào những dự án có lợi thế thay vì lan tỏa trên toàn thị trường.

Avison Young dự báo TP HCM và vùng phụ cận có thể đón hơn 25.000 căn hộ trong giai đoạn 2027–2030. Tuy nhiên, nguồn cung tăng chưa đồng nghĩa bài toán nhà ở vừa túi tiền sẽ sớm được giải quyết, khi phần lớn sản phẩm mới vẫn thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang.