Lỗ hổng của Luật Đất đai: Mảnh đất màu mỡ cho 'giá ảo' trục lợi?

Mới đây, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã có báo cáo đánh giá Luật Đất đai 2024 sau một năm thi hành.

Báo Lao Động thông tin cho biết, đánh giá về Luật Đất đai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho rằng luật này đã quy định cụ thể về đấu giá quyền sử dụng đất,đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất.

Luật đã quy định cụ thể, đối với những diện tích đất do Nhà nước quản lý, nguyên tắc chung cần thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất.

Theo đó, các dự án đầu tư xây dựng KĐT, khu dân cư nông thôn thì cần thực hiện đấu thầu cũng như các dự án mà pháp luật quản lý ngành, lĩnh vực phải đấu thầu.

Mặc dù vậy, trình tự thủ tục đấu giá cũng như trình tự thủ tục đấu thầu cần thực hiện theo pháp luật về đấu giá tài sản, pháp luật về đấu thầu với trình tự, thủ tục phức tạp, thời gian kéo dài, làm giảm đi tính linh hoạt cũng như gây ảnh hưởng lớn đến khả năng thu hút đầu tư.

Quy định về pháp luật liên quan đến đấu giá tài sản, người tham gia cần nộp tiền đặt trước bằng 20% tổng giá trị của thửa đất, khu đất tính theo giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất.

Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho rằng mức đặt trước 20% hiện nay vẫn tương đối thấp, đặc biệt trong điều kiện áp dụng bảng giá đất mới chưa được điều chỉnh để làm giá khởi điểm.

Các quy định này đã bị một số tổ chức, cá nhân lợi dụng để trục lợi, tiêu cực: Thổi giá, tạo giá ảo, gây ra chênh lệch lớn giữa giá khởi điểm và giá trúng...; bỏ cọc sau khi trúng đấu giá; thông đồng để dìm giá tạo dư luận không tốt gây ảnh hưởng đến sự phát triển lành mạnh của thị trường nhà đất.

Ngoài ra việc giao đất, cho thuê đất hiện chủ yếu diễn ra theo hình thức cho thuê trả tiền hàng năm, không cho nhà đầu tư quyết định hình thức thuê đất. Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho rằng quy định này thiếu linh hoạt trong việc tiếp cận đất đai.

Cùng bàn thảo về Luật Đất đai 2024 sau một năm thi hành, báo Nhân Dân cho hay, một trong những dấu ấn nổi bật của Luật Đất đai 2024 là việc bãi bỏ quy định về khung giá đất theo nguyên tắc thị trường.

Theo quy định này, UBND cấp tỉnh sẽ tiến hành xây dựng bảng giá đất, HĐND cấp tỉnh sẽ quyết định và công bố hàng năm để bám sát thực tế tại địa phương.

Mặc dù vậy, sau thời gian triển khai, thực tế đã cho thấy những bất cập khi áp dụng bảng giá đất. Theo đó, bảng giá đất tại địa phương tăng nhiều lần, kéo theo nghĩa vụ tài chính của địa phương cũng tăng cao.

Đơn cử như tại Hà Nội, giá đất ở theo bảng giá đất mới (có hiệu lực từ ngày 20/12/2024 đến 31/12/2025) tăng bình quân 150-270%.

Hiện nay, việc định giá đất của Nhà nước tại thị trường sơ cấp theo quy định hiện nay phụ thuộc vào giá thị trường thứ cấp và kết quả từ đơn vị tư vấn.

Mặc dù vậy, công tác định giá đất hiện còn gặp khá nhiều khó khăn do phụ thuộc vào những yếu tố như: Thông tin dữ liệu chưa cập nhật đầy đủ, trình độ năng lực chuyên môn của người định giá cũng như những biến động liên tục của thị trường...

Trong lần sửa đổi mới đây, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề xuất việc định giá đất cần đảm bảo vai trò đại diện chủ sở hữu và quyền quyết định của Nhà nước về giá đất.

Theo đó, bảng giá đất sẽ được áp dụng kèm theo các hệ số điều chỉnh, có giá trị trong 5 năm; hệ số điều chỉnh sẽ được xem xét và điều chỉnh hàng năm...

Thực tế, Luật Đất đai 2024 dù mang nhiều kỳ vọng đổi mới nhưng vẫn còn những kẽ hở khiến thị trường dễ bị thao túng. Giữa bối cảnh địa phương vận hành bảng giá đất chưa ổn định, dữ liệu thị trường thiếu minh bạch và hành lang pháp lý về đấu giá - đấu thầu chưa đủ chặt chẽ, việc "thổi giá", "bỏ cọc" hay "làm giá" sẽ còn tiếp diễn nếu không có những điều chỉnh kịp thời.

Việc sửa luật không chỉ là câu chuyện kỹ thuật, mà còn là bài toán quản trị thị trường, đòi hỏi sự nhất quán trong thực thi và minh bạch trong thông tin.

Với mục tiêu giúp thị trường đất đai thật sự phát triển lành mạnh, Nhà nước không thể chỉ giữ vai trò điều tiết trên giấy, mà cần chủ động làm chủ với các công cụ định giá hiệu quả, kiểm soát rủi ro cũng như ngăn ngừa hành vi trục lợi ngay từ gốc, đảm bảo thị trường được vận hành minh bạch và hiệu quả.