HoREA đề xuất giữ nguyên một số nội dung trong dự thảo Luật Đất đai 2024

Theo Báo Người Lao Động, Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) vừa gửi văn bản góp ý dự thảo Luật Đất đai 2024, đề xuất giữ lại và bổ sung một số quy định nhằm tháo gỡ vướng mắc thực tiễn, biến nguồn lực đất đai thành động lực phát triển kinh tế - xã hội.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA đánh giá cao những đổi mới trong dự thảo, đặc biệt là quy định tại khoản 34 Điều 79 cho phép Nhà nước thu hồi phần đất còn lại nếu nhà đầu tư đã thỏa thuận được tối thiểu 75% diện tích hoặc số người sử dụng đất trong dự án phát triển kinh tế - xã hội.

Theo ông Châu, nhiều dự án nhiều năm qua bị đình trệ do không thể thỏa thuận được phần đất còn lại, dẫn tới lãng phí và chôn vốn. HoREA kiến nghị bổ sung điều kiện “đã thỏa thuận từ 50% diện tích đất” để nâng cao trách nhiệm nhà đầu tư và tránh tỷ lệ giải phóng mặt bằng quá thấp.

Một điểm mới khác liên quan đến Điều 159 và 160 về bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất.

Dự thảo hiện quy định bảng giá đất được xây dựng định kỳ 5 năm, áp dụng từ ngày 1/1 năm đầu kỳ và có thể điều chỉnh trong năm khi cần thiết. HoREA đánh giá đây là bước “đổi mới tư duy”, giúp Nhà nước chủ động xác định giá đất trên thị trường sơ cấp, tránh bị “chạy theo” biến động thị trường.

Hiệp hội cũng đề xuất khuyến khích áp dụng phương pháp thặng dư cho các khu đất đặc thù như dự án lấn biển hay khu đô thị mới - những nơi không thể áp dụng phương pháp so sánh hoặc hệ số điều chỉnh - nhằm rút ngắn thủ tục, giảm chi phí, loại bỏ cơ chế “xin - cho” và giúp nhà đầu tư ước tính chi phí sử dụng đất.

Đáng chú ý, HoREA cũng kiến nghị giữ lại hai nội dung từng có trong dự thảo ngày 28/7/2025 nhưng đã bị rút khỏi bản mới.

Thứ nhất, sửa đổi khoản 1, 3, 6 Điều 127 (khoản 31 dự thảo cũ) để cho phép nhà đầu tư nhận quyền sử dụng đất ở hoặc các loại đất khác nhằm thực hiện dự án nhà ở thương mại.

Hiệp hội cho rằng việc không luật hóa sẽ tạo khoảng trống pháp lý, hạn chế quyền tiếp cận đất đai công bằng, đặc biệt khi hiện luật chỉ cho phép nhận đất ở tối đa 400m2 - bất hợp lý với các dự án hàng trăm ha. Đề xuất này được cho là phù hợp với Nghị quyết 66-NQ/TW của Bộ Chính trị và cần sửa đổi Điều 122 để đảm bảo điều kiện giao, cho thuê đất sát thực tế.

Thứ hai, sửa đổi điểm d khoản 2 Điều 257 (khoản 62 dự thảo cũ) để bãi bỏ quy định nộp bổ sung tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho thời gian chưa tính theo mức 5,4%/năm tại Nghị định 103/2024/NĐ-CP.

Theo HoREA, quy định này trái khoản 2 Điều 55 Luật Ban hành văn bản khi áp dụng trách nhiệm pháp lý mới cho hành vi quá khứ. Các luật trước đây không có nội dung này nên việc áp dụng bị xem là “trách nhiệm mới” với hành vi cũ.

Hiệp hội kiến nghị giảm xuống còn 0,5%/năm vì định giá đất là quyền của Nhà nước và doanh nghiệp không có “lỗi hỗn hợp” trong quá trình này.

Ngoài ra, HoREA đề xuất bổ sung “cá nhân nước ngoài” vào nhóm đối tượng sử dụng đất (khoản 8 Điều 4 và điểm h khoản 1 Điều 28) để đồng bộ với Luật Nhà ở 2023; giữ lại sửa đổi khoản 10 Điều 13 và khoản 2 Điều 94 về hệ số khấu trừ chi phí hạ tầng, bồi thường; bổ sung cơ chế hoàn trả chi phí theo bảng giá đất khi thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất.

Dù doanh nghiệp có thể chịu thiệt 30-40% chi phí, HoREA cho rằng điều này sẽ giúp rút ngắn thủ tục và minh bạch hóa triển khai dự án.

Trước đó, ông Lê Hoàng Châu từng nhận định việc bãi bỏ khoản thu bổ sung nói trên là thay đổi mang tính bước ngoặt, có thể “cởi trói” cho hàng loạt dự án bất động sản vướng nghĩa vụ tài chính nhiều năm qua.

Trước đây, quy định truy thu khoản tiền này đã tạo gánh nặng lớn cho doanh nghiệp, thậm chí có dự án bị chậm xác định nghĩa vụ tài chính tới 10, 20, thậm chí 30 năm không do lỗi của chủ đầu tư nhưng vẫn phải nộp khoản bổ sung cao hơn cả tiền sử dụng đất gốc, đẩy giá bán tăng và cuối cùng người mua gánh chịu.

Theo HoREA, chậm trễ trong xác định nghĩa vụ tài chính phần lớn thuộc trách nhiệm cơ quan nhà nước, do đó áp thêm tiền phạt là bất hợp lý. Hiệp hội kiến nghị chỉ áp dụng mức thu 0,5%/năm, hoặc tốt nhất bãi bỏ hoàn toàn để “khoan thư sức dân, doanh nghiệp”.

Sự thay đổi trong dự thảo lần này cho thấy tiếng nói của cộng đồng doanh nghiệp đã được ghi nhận, củng cố niềm tin nhà đầu tư vào môi trường kinh doanh và quyết tâm cải cách thể chế của Chính phủ.

Cộng đồng doanh nghiệp kỳ vọng các đề xuất này sẽ được Quốc hội thông qua tại kỳ họp thứ 10 vào cuối năm 2025.