Loạt thay đổi đáng chú ý về sổ đỏ trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang đề xuất một loạt thay đổi liên quan đến việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Đáng chú ý, dự thảo mở đường cho Giấy chứng nhận điện tử, yêu cầu thể hiện đầy đủ người có chung quyền sử dụng đất và bổ sung, làm rõ các trường hợp được hoặc không được cấp Giấy chứng nhận.

Sổ đỏ có thể tồn tại dưới cả dạng giấy và điện tử

Một trong những điểm mới đáng chú ý là dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đề xuất công nhận Giấy chứng nhận điện tử bên cạnh Giấy chứng nhận dạng giấy.

Theo khoản 1 Điều 63 dự thảo, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được cấp theo một mẫu thống nhất trên phạm vi cả nước, gồm hai hình thức: Bản giấy và bản điện tử.

Cách thiết kế này tạo cơ sở pháp lý cho việc số hóa Giấy chứng nhận, đồng thời không đặt ra yêu cầu người dân đang sử dụng sổ đỏ bản giấy phải chuyển sang hình thức điện tử.

Như vậy, nếu được thông qua theo nội dung dự thảo, người dân có thể tiếp tục sử dụng Giấy chứng nhận dạng giấy, trong khi hình thức điện tử được bổ sung như một phương thức cấp Giấy chứng nhận mới.

Người cùng có quyền sử dụng đất phải được thể hiện đầy đủ

Một thay đổi khác liên quan trực tiếp đến quyền của những người cùng sử dụng đất là yêu cầu ghi đầy đủ tên các chủ thể có chung quyền trên Giấy chứng nhận.

Theo khoản 2 Điều 64 dự thảo, trường hợp một thửa đất có nhiều người cùng sử dụng, nhiều người cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc quyền sử dụng đất thuộc về hộ gia đình, Giấy chứng nhận phải thể hiện đầy đủ tên của những người có chung quyền.

Đối với đất thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình, các thành viên sẽ tự thỏa thuận về việc xác định những người có chung quyền và chịu trách nhiệm trước pháp luật về nội dung kê khai.

Quy định này khác với cách thể hiện đang được áp dụng theo Luật Đất đai năm 2024, khi những người cùng sử dụng đất có thể lựa chọn cấp một Giấy chứng nhận chung và giao cho người đại diện giữ. Với đất thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình, pháp luật hiện hành cũng cho phép thống nhất ghi tên người đại diện trên Giấy chứng nhận.

Nếu được thông qua, cách tiếp cận mới sẽ làm rõ hơn danh tính của từng người có quyền ngay trên Giấy chứng nhận, qua đó hạn chế việc xác định chủ thể quyền chỉ thông qua hồ sơ hoặc thỏa thuận nội bộ.

Không còn cơ chế cấp chung một sổ cho nhiều thửa đất nông nghiệp cùng địa bàn?

Dự thảo cũng đề xuất thay đổi nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp một người sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp.

Theo khoản 1 Điều 64, Giấy chứng nhận được cấp theo từng thửa đất cho người có quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có nhu cầu và đủ điều kiện; đồng thời cấp cho người quản lý đất theo quy định.

Trong khi đó, Luật Đất đai năm 2024 cho phép người sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường hoặc thị trấn, nếu có nhu cầu, được cấp chung một Giấy chứng nhận.

Như vậy, nếu nội dung dự thảo được giữ nguyên, nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận sẽ được xác định theo từng thửa đất thay vì duy trì cơ chế cấp chung cho nhiều thửa đất nông nghiệp cùng địa bàn như quy định hiện hành.

Mở thêm hướng xử lý với một số trường hợp sử dụng đất có vi phạm về thủ tục

Dự thảo cũng đưa ra quy định đáng chú ý đối với một số trường hợp sử dụng đất có vi phạm về thủ tục trước ngày 1/8/2024.

Theo khoản 5 Điều 64, các trường hợp này có thể được xem xét cấp Giấy chứng nhận nếu đáp ứng các điều kiện theo quy định. Trong đó, thửa đất phải được sử dụng ổn định, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất và không ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh, môi trường hoặc an toàn công trình.

Điểm cần lưu ý là đây mới là đề xuất trong dự thảo, không đồng nghĩa mọi trường hợp sử dụng đất có vi phạm trước thời điểm nêu trên đương nhiên được cấp sổ đỏ. Việc cấp Giấy chứng nhận vẫn phải căn cứ vào các điều kiện cụ thể được pháp luật quy định.

Những trường hợp dự thảo tiếp tục loại khỏi diện được cấp sổ đỏ

Bên cạnh việc mở thêm cơ chế xem xét đối với một số trường hợp, dự thảo cũng quy định rõ các nhóm đất không được cấp Giấy chứng nhận.

Theo Điều 68 dự thảo, người sử dụng đất, người quản lý đất không được cấp Giấy chứng nhận trong một số trường hợp như đất thuê, thuê lại của người sử dụng đất, trừ trường hợp thuê, thuê lại đất của chủ đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng phù hợp với dự án được phê duyệt; đất nhận khoán, trừ trường hợp được công nhận quyền sử dụng đất theo quy định.

Đáng chú ý, đất đã có thông báo thu hồi còn hiệu lực hoặc đã có quyết định thu hồi cũng thuộc diện không được cấp, ngoại trừ trường hợp đã quá 3 năm kể từ thời điểm có quyết định thu hồi mà quyết định đó chưa được thực hiện.

Đất đang có tranh chấp, đang bị kê biên hoặc đang áp dụng các biện pháp bảo đảm thi hành án; quyền sử dụng đất đang chịu biện pháp khẩn cấp tạm thời cũng nằm trong nhóm không được cấp Giấy chứng nhận.

Đối với tài sản gắn liền với đất, dự thảo cũng đặt ra các trường hợp không cấp Giấy chứng nhận, chẳng hạn tài sản nằm trên thửa đất thuộc diện không được cấp hoặc không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận; công trình xây dựng tạm thời trong quá trình xây dựng công trình chính; công trình phụ trợ ngoài phạm vi công trình chính.

Các tài sản đã có thông báo hoặc quyết định giải tỏa, quyết định thu hồi đất cũng không được cấp Giấy chứng nhận, trừ trường hợp đã quá 3 năm mà văn bản đó chưa được thực hiện.

Ngoài ra, nhà ở, công trình xây dựng sau thời điểm công bố cấm xây dựng; công trình lấn, chiếm mốc giới bảo vệ hạ tầng kỹ thuật, di tích lịch sử - văn hóa đã được xếp hạng; tài sản được tạo lập sau khi quy hoạch được phê duyệt nhưng không phù hợp với quy hoạch tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận cũng thuộc các trường hợp bị loại trừ theo dự thảo, trừ trường hợp pháp luật quy định khác.

Tài sản thuộc sở hữu Nhà nước cũng không thuộc diện cấp Giấy chứng nhận, ngoại trừ trường hợp tài sản đã được xác định là phần vốn Nhà nước đóng góp vào doanh nghiệp theo hướng dẫn của Bộ Tài chính.

Một bước tiến tới số hóa và minh bạch hóa quyền sử dụng đất

Nhìn tổng thể, nhóm quy định về Giấy chứng nhận trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) tập trung vào ba hướng đáng chú ý: mở rộng hình thức Giấy chứng nhận sang dạng điện tử, làm rõ chủ thể có quyền trên Giấy chứng nhận và phân định cụ thể hơn các trường hợp được hoặc không được cấp.

Đối với người dân, những thay đổi này có thể tác động trực tiếp đến cách xác lập, thể hiện và chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản. Tuy nhiên, các nội dung trên hiện vẫn đang ở giai đoạn dự thảo và có thể tiếp tục được chỉnh sửa trong quá trình hoàn thiện pháp luật.

Vì vậy, việc đánh giá tác động cuối cùng cần được đặt trên văn bản được cơ quan có thẩm quyền thông qua, thay vì coi các đề xuất hiện tại là quy định đã áp dụng.