PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến: Luật Kinh doanh bất động sản không thể 'đứng ngoài' Luật Đất đai

Tại Hội thảo góp ý Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến - Trưởng ban Pháp chế Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) đánh giá Ban soạn thảo đã chuẩn bị dự thảo công phu và tiếp thu nhiều ý kiến chuyên gia. Tuy nhiên, theo ông, để đạo luật khi ban hành thực sự phát huy hiệu quả, nhiều quy định vẫn cần tiếp tục được rà soát theo hướng đồng bộ hơn với hệ thống pháp luật hiện hành.

Ông cho biết đã gửi 8 góp ý cụ thể, nhưng xuyên suốt các kiến nghị đều là yêu cầu bảo đảm tính thống nhất giữa Luật Kinh doanh bất động sản với Luật Đất đai cũng như các đạo luật có liên quan.

Không thể sửa Luật Kinh doanh bất động sản nếu tách rời Luật Đất đai

Một trong những nội dung được PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến nhấn mạnh là tính thống nhất giữa các quy định của dự thảo với Luật Đất đai. Theo ông, ngay trong quy định về hợp đồng kinh doanh bất động sản cũng cần rà soát để bảo đảm sự tương thích.

Ông dẫn ví dụ, dự thảo hiện vẫn quy định nội dung liên quan đến công chứng, chứng thực đối với giao dịch bất động sản. Trong khi đó, theo thông tin ông cập nhật tại thời điểm góp ý, dự thảo Luật Đất đai lại đang theo hướng không bắt buộc công chứng, chứng thực đối với một số giao dịch quyền sử dụng đất.

"Nếu Luật Đất đai quy định theo một hướng, còn Luật Kinh doanh bất động sản quy định theo hướng khác thì cần xem xét lại để bảo đảm tính tương thích giữa hai đạo luật", ông phân tích. Theo PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Luật Kinh doanh bất động sản không thể được xây dựng như một đạo luật độc lập, mà phải đặt trong mối quan hệ với Luật Đất đai và các luật chuyên ngành khác để bảo đảm thống nhất khi triển khai trên thực tế.

Cần siết chặt hơn các quy định để tránh cách hiểu khác nhau

Bên cạnh vấn đề đồng bộ pháp luật, PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến cho rằng nhiều quy định trong dự thảo vẫn cần được diễn đạt chặt chẽ hơn.

Ông lấy ví dụ quy định về "bảo đảm tỷ lệ dư nợ tín dụng". Theo ông, nếu chỉ quy định như vậy thì chưa đầy đủ, bởi không xác định căn cứ áp dụng. Vị chuyên gia này đề xuất bổ sung cụm từ "theo quy định của pháp luật", qua đó làm rõ cơ sở pháp lý của yêu cầu này.

Tương tự, đối với điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh, dự thảo quy định phải có giấy tờ xác nhận công trình đã được nghiệm thu hoàn thành. Tuy nhiên, theo ông, nên quy định rõ đây là giấy tờ do cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận theo quy định của pháp luật để bảo đảm tính pháp lý. Ở Điều 2 về đối tượng áp dụng, PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến cũng đề nghị bổ sung cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản.

Theo ông, Điều 1 của dự thảo xác định phạm vi điều chỉnh bao gồm cả hoạt động quản lý nhà nước, nhưng Điều 2 lại chưa đưa cơ quan quản lý nhà nước vào nhóm đối tượng áp dụng, dẫn tới chưa thực sự thống nhất giữa phạm vi điều chỉnh và đối tượng điều chỉnh của luật.

Hệ thống thông tin cần được quy định rõ và kết nối với dữ liệu đất đai

Một nhóm góp ý khác được PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến dành nhiều thời gian phân tích là hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản. Theo ông, dự thảo hiện mới quy định khá đầy đủ về cơ sở dữ liệu thị trường bất động sản, nhưng khái niệm "hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản" vẫn còn khá chung chung.

Ông đề nghị bổ sung giải thích khái niệm ngay trong phần giải thích từ ngữ của luật để bảo đảm cách hiểu thống nhất. Đồng thời, dự thảo cũng cần quy định rõ hệ thống thông tin bao gồm những nội dung nào, cơ quan nào có trách nhiệm xây dựng và thiết lập hệ thống, thay vì chỉ quy định về công tác quản lý.

Đặc biệt, theo PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, luật nên bổ sung quy định về việc kết nối hệ thống thông tin nhà ở và thị trường bất động sản với cơ sở dữ liệu đất đai và cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư nhằm bảo đảm tính liên thông trong quản lý.

Điều tiết thị trường bằng cơ chế, chính sách và pháp luật

Đối với Điều 95 quy định về nguyên tắc điều tiết thị trường bất động sản, PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến đề xuất bổ sung rõ nguyên tắc Nhà nước điều tiết thị trường thông qua cơ chế, chính sách và pháp luật. Theo ông, mỗi lần sửa đổi luật đều có thể tạo ra tác động lớn đối với thị trường, vì vậy việc xác định rõ công cụ điều tiết ngay trong luật sẽ tạo nền tảng pháp lý minh bạch cho công tác quản lý.

Bên cạnh đó, ông cũng đề nghị làm rõ phạm vi quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản tại Điều 58 để xác định rõ hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản có thuộc nội hàm quản lý của điều khoản này hay không.

Gợi mở khung pháp lý cho bất động sản ngầm

Không chỉ góp ý đối với những vấn đề hiện hữu, PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến còn đề xuất dự thảo nên dành một "cổng chờ" cho hoạt động kinh doanh bất động sản ngầm. Theo ông, cùng với quá trình phát triển đô thị, không gian ngầm sẽ ngày càng được khai thác mạnh hơn, đặc biệt tại các đô thị lớn.

Ông cho rằng mặc dù hiện nay loại hình này chưa phổ biến, nhưng luật vẫn nên có quy định mang tính định hướng để tạo cơ sở cho Chính phủ nghiên cứu và hoàn thiện cơ chế quản lý trong tương lai.

Theo PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, việc sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản không chỉ nhằm hoàn thiện các quy định hiện hành mà còn phải bảo đảm tính thống nhất với hệ thống pháp luật, tăng tính minh bạch và tạo nền tảng pháp lý đủ linh hoạt để đáp ứng yêu cầu phát triển của thị trường trong những năm tới. Theo chuyên gia, muốn thị trường phát triển minh bạch và ổn định, Luật Kinh doanh bất động sản cần được rà soát trong mối liên kết chặt chẽ với Luật Đất đai và các luật có liên quan.