Luật mới chưa thông, kinh tế chưa khởi sắc, thị trường BĐS sẽ đi về đâu?

Trong tọa đàm “Tổng quan thị trường BĐS quý III: Luật mới chưa thông, kinh tế chưa khởi sắc - Thị trường sẽ đi về đâu?” do Rich Nguyễn Academy tổ chức, Giáo sư Đặng Hùng Võ (nguyên Thứ trưởng Bộ Tài Nguyên & Môi trường) đã đưa ra cái nhìn sắc bén về tình hình nguồn vốn hiện nay.

GS Đặng Hùng Võ (nguyên Thứ trưởng Bộ Tài Nguyên & Môi trường) chia sẻ tại tọa đàm - Ảnh: Rich Nguyễn Academy.

Tín dụng ngân hàng và trái phiếu đều gặp khó

Theo GS Đặng Hùng Võ, tín dụng ngân hàng luôn là nguồn vốn truyền thống cho thị trường bất động sản. Tuy nhiên, thời gian gần đây, Ngân hàng Nhà nước đã gia tăng hệ số rủi ro cho các khoản vay bất động sản, nhằm kiểm soát chặt chẽ tín dụng trong bối cảnh nợ xấu có dấu hiệu gia tăng. Cụ thể, để giảm thiểu nợ xấu, Ngân hàng Nhà nước áp dụng các chỉ tiêu an toàn vốn chặt chẽ hơn như tỷ lệ an toàn vốn tối thiểu (CAR) và hệ số tín dụng/tiền gửi, đặc biệt là đối với các khoản vay trong lĩnh vực bất động sản.

Bên cạnh đó, việc áp dụng chính sách lãi suất linh hoạt theo định hướng kiểm soát lạm phát cũng tạo thêm áp lực cho doanh nghiệp bất động sản khi lãi suất vay bị đẩy lên cao, dẫn đến khó khăn trong tiếp cận vốn và duy trì thanh khoản. GS Đặng Hùng Võ chỉ ra rằng: “Các doanh nghiệp bất động sản đang gặp trở ngại lớn do chính sách tăng hệ số rủi ro từ Ngân hàng Nhà nước, gây áp lực lên tỷ lệ nợ xấu và dẫn tới tình trạng thiếu thanh khoản nghiêm trọng”.

Trong những năm gần đây, trái phiếu doanh nghiệp đã trở thành một “cứu cánh” cho thị trường bất động sản, giúp doanh nghiệp huy động vốn trong bối cảnh tín dụng ngân hàng bị siết chặt. Tuy nhiên, hiện nay, nhiều doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn trong việc trả nợ gốc và lãi trái phiếu đến hạn. Tình trạng này làm giảm niềm tin của nhà đầu tư vào trái phiếu doanh nghiệp bất động sản, dẫn đến dòng vốn trái phiếu bị gián đoạn.

GS Đặng Hùng Võ nhận xét: “Nhiều tổ chức phát hành không còn đủ khả năng tài chính để thanh toán nợ đúng hạn, khiến thị trường trái phiếu trở nên không ổn định”. Hậu quả là các doanh nghiệp không thể huy động vốn từ nhà đầu tư và dòng vốn này trở nên kém thanh khoản, đặc biệt trong bối cảnh kinh tế khó khăn hiện nay.

Bán nhà hình thành trong tương lai: Một mô hình huy động vốn tiềm năng nhưng chưa tối ưu

Lâu nay, trên thị trường vẫn tồn tại một trong những giải pháp huy động vốn khá phổ biến là mô hình bán nhà hình thành trong tương lai, nơi chủ đầu tư vay vốn xây dựng cơ sở hạ tầng và bán căn hộ trước khi hoàn thiện. Đây là phương thức giúp doanh nghiệp huy động dòng vốn trực tiếp từ người mua, tiết kiệm chi phí vốn vay. Tuy nhiên, từ quý IV năm 2020, thủ tục phê duyệt dự án gặp phải nhiều rào cản pháp lý, làm cho nguồn vốn này bị đình trệ.

GS Đặng Hùng Võ lưu ý: “Nếu khung pháp lý không cải thiện, hình thức bán nhà hình thành trong tương lai sẽ không thể hỗ trợ khủng hoảng vốn hiện tại”. Điều này cho thấy cần một cơ chế pháp lý rõ ràng, minh bạch và nhanh gọn để hỗ trợ mô hình vốn này phát huy tối đa hiệu quả.

Nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI): Triển vọng và giới hạn

Bối cảnh quốc tế với chiến tranh thương mại Mỹ-Trung, căng thẳng địa chính trị tại Biển Đông và bán đảo Triều Tiên khiến Việt Nam trở thành điểm đến an toàn cho các nhà đầu tư nước ngoài. Với nguồn vốn FDI từ Hàn Quốc, Đài Loan và Trung Quốc đang đổ vào Việt Nam, thị trường bất động sản, đặc biệt là mảng khu công nghiệp, có thể được hưởng lợi.

Tuy nhiên, phần lớn vốn FDI tại Việt Nam hiện chủ yếu tập trung vào lĩnh vực sản xuất và chế biến xuất khẩu, không trực tiếp hỗ trợ cho thị trường bất động sản dân dụng. GS Đặng Hùng Võ cho rằng: “Việt Nam cần có chính sách mới để khai thác nguồn FDI một cách hiệu quả, hướng tới hỗ trợ hạ tầng đô thị và bất động sản”. Để tối ưu hóa hiệu quả của dòng vốn FDI, Việt Nam cần điều chỉnh các quy định pháp lý và ưu đãi để dòng vốn này hỗ trợ đồng bộ cho hạ tầng và bất động sản đô thị.

Luật Đất đai và bảng giá đất mới: Áp lực lên chi phí và dòng vốn đầu tư

Vấn đề bảng giá đất cũng là một trọng điểm trong phân tích của GS Đặng Hùng Võ khi Luật Đất đai 2024 đề xuất điều chỉnh bảng giá đất theo hướng “phù hợp thị trường”. Điều này có thể làm tăng thu ngân sách nhà nước nhưng cũng làm tăng chi phí đầu vào cho doanh nghiệp bất động sản.

GS Đặng Hùng Võ đề xuất: “Chúng ta cần áp dụng bảng giá đất sát với giá thị trường, song phải có cơ chế giảm giá đất đầu vào cho các ngành ưu tiên và nhà ở phù hợp túi tiền người dân để đạt sự cân bằng”. Tăng bảng giá đất có thể tăng ngân sách, nhưng đồng thời cũng cần giảm tỷ lệ áp dụng bảng giá đất trong một số lĩnh vực để thúc đẩy đầu tư và giảm gánh nặng cho doanh nghiệp.

Một chính sách khác nhằm hạn chế đầu cơ bất động sản là đánh thuế tài sản đối với bất động sản thứ hai hoặc những tài sản không được đưa vào sử dụng. Tuy nhiên, chính sách thuế này có thể gặp khó khăn trong việc triển khai thực tế do cần hệ thống kê khai tài sản minh bạch và khả năng kiểm soát chặt chẽ.

Theo GS Đặng Hùng Võ, để áp dụng thuế bất động sản hiệu quả, cần có một cơ sở dữ liệu toàn diện và hệ thống kê khai tài sản minh bạch. Nếu áp dụng quá mạnh tay, chính sách này có thể gây phản ứng tiêu cực và làm suy giảm nguồn thu ngân sách. Đồng thời, cần tránh tình trạng thuế bất động sản quá cao khiến sức cầu giảm, ảnh hưởng đến các ngành liên quan như xây dựng và nội thất.

Thị trường bất động sản Việt Nam đang đứng trước nhiều thách thức về vốn, đòi hỏi những giải pháp tài chính linh hoạt và một hệ thống chính sách đồng bộ. GS. Đặng Hùng Võ nhấn mạnh rằng cải thiện khung pháp lý, điều chỉnh bảng giá đất và quản lý thuế bất động sản một cách hợp lý là những hướng đi cần thiết. Việc áp dụng mô hình vốn như tín dụng ngân hàng, trái phiếu, và các giải pháp thông minh như FDI hay bán nhà hình thành trong tương lai đều cần cơ chế rõ ràng và khung pháp lý phù hợp.

Để đạt được phát triển bền vững, thị trường bất động sản cần sự phối hợp từ nhiều cấp và các chính sách linh hoạt nhằm đáp ứng nhu cầu vốn trong bối cảnh hiện tại. Vấn đề vốn trong thị trường bất động sản không chỉ cần một nguồn cung mới mà còn cần một hệ thống chính sách đồng bộ, mang lại niềm tin cho các nhà đầu tư và tạo nền tảng vững chắc cho sự phát triển lâu dài.

>> Giải pháp nào cho 'cơn đau đầu' của thị trường trái phiếu bất động sản?