Nhà đầu tư có nên mạo hiểm mua chung cư chưa cấp sổ đỏ không?

Mới đây, dữ liệu của một hãng nghiên cứu bất động sản cho biết giá rao bán một căn hộ chung cư tại Hà Nội trung bình mức 3,1 tỷ đồng. Với mức thu nhập trung bình người lao động Hà Nội là 135 triệu đồng/năm thì phải mất 23 năm mới có thể mua một căn hộ chung cư.

Thực tế, tại một số dự án chung cư chưa có sổ đỏ, căn hộ được rao bán với mức giá khá dễ chịu. Không ít người có ý định chấp nhận mạo hiểm mua để ở. Vậy việc mua những tài sản này có rủi ro gì về pháp lý hay không?

Nguyên nhân của tình trạng chung cư chưa được cấp sổ đỏ

Để giải đáp được thắc mắc có nên mua chung cư không có sổ đỏ, chúng ta cần nắm được các nguyên nhân khiến căn hộ chưa được cấp sổ. Dưới đây là một số nguyên nhân cơ bản dẫn đến tình trạng chung cư chưa được cấp sổ đỏ:

• Chủ đầu tư dự án không cung cấp đầy đủ giấy tờ pháp lý, hoặc giấy tờ không minh bạch, rõ ràng;

• Chủ đầu tư không thể hoàn thành công trình, hoặc hoàn thành nhưng không giống với thiết kế ban đầu;

• Chủ đầu tư sử dụng dự án chung cư để thế chấp vay vốn ngân hàng;

• Trong quá trình xây dựng dự án phát sinh tranh chấp về giải phóng mặt bằng, người dân cảm thấy không thỏa đáng với mức đền bù giải phóng mặt bằng.

Đây là 4 lý do cơ bản khiến cho các căn hộ chung cư chưa được cấp sổ đỏ. Vì vậy, khi mua căn hộ chưa có sổ đỏ, khách hàng cần tìm hiểu kỹ các thông tin về dự án và có sự cân nhắc kỹ lưỡng.

Rủi ro khi mua căn hộ chung cư không sổ hồng

Sở dĩ nhiều người băn khoăn có nên mua chung cư không có sổ đỏ hay không bởi hoạt động giao dịch này tiềm ẩn nhiều rủi ro. Người mua và bán chỉ làm Hợp đồng đặt cọc, chuyển nhượng, công chứng, di chúc,... Chính vì vậy, khi chủ đầu tư giao sổ hồng sẽ do người chủ đầu tiên đứng tên. Nếu chủ nhà không hợp tác sang tên sẽ gây nhiều phiền phức.

Bên cạnh đó, những người mua nhà thứ hai, thứ ba,... cũng chỉ được ủy quyền sử dụng căn nhà chứ không có gì đảm bảo quyền lợi.

Hiện nay, theo quy định của pháp luật, các căn hộ chung cư khi chưa có sổ đỏ hay sổ hồng muốn tiến hành chuyển nhượng có thể làm Hợp đồng ủy quyền quản lý sử dụng nhưng đây thực chất chỉ là Hợp đồng chuyển nhượng. Chính vì vậy mà người nhận chuyển nhượng có nhiều rủi ro nếu sau này bên nhận chuyển nhượng hoặc chuyển nhượng bị mất liên lạc; người ủy quyền bị chết hay mất năng lực hành vi dân sự.

Giảm thiểu rủi ro khi mua nhà chung cư chưa có sổ hồng?

Theo các chuyên gia bất động sản, việc có nên mua chung cư không có sổ hồng vẫn tiềm ẩn rất nhiều rủi ro, mạo hiểm. Để có thể giảm thiểu tối đa rủi ro khi mua nhà chưa có sổ đỏ, bạn có thể tham khảo những lời khuyên dưới đây.

Trường hợp mua nhà chung cư trực tiếp từ nhà đầu tư

Nếu mua trực tiếp từ chủ đầu tư mà chưa có sổ đỏ thì hợp đồng mua bán cần được ký trực tiếp với chủ đầu tư. Nếu tại thời điểm giao nhà mà chủ hộ vẫn người mua vẫn chưa được giao sổ thì hợp đồng cần được công chứng. Ngoài ra, trong hợp đồng phải ghi chú rõ thời điểm giao sổ là khi nào.

Để chắc chắn an toàn, bạn cũng nên đàm phán giữ lại bao nhiêu phần trăm giá trị của ngôi nhà, cho đến khi nhận được sổ đỏ mới thanh toán nốt số tiền còn lại.

Trường hợp mua căn hộ chưa có sổ đỏ từ chủ đầu tư thứ cấp

Nếu bạn mua lại căn hộ chung cư từ chủ đầu tư thứ cấp thì phải thực hiện mua nhà chung cư chưa có sổ đỏ thông qua sàn giao dịch bất động sản theo quy định tại Thông tư 16/2010/TT-BXD và pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Ngoài ra, tương tự như khi mua căn hộ không có sổ đỏ của cá nhân hay hộ gia đình, trong trường hợp này, hai bên mua bán nên lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư ở văn phòng công chứng để đảm bảo giá trị pháp lý của giao dịch và đảm bảo sự an toàn cho người mua nhà.

Trường hợp mua nhà căn hộ chung tư từ cá nhân hoặc hộ gia đình

Nếu căn hộ bạn mua từ cá nhân hoặc hộ gia đình thì khi công chứng hợp đồng cần yêu cầu người bán phải xuất trình hợp đồng mua bán căn hộ chung cư với chủ đầu tư trước đó để đảm bảo tính pháp lý của căn nhà.

Trong trường hợp căn hộ chung cư đó đã mua bán lần thứ 3 thì khi công chứng phải xuất trình hợp đồng mua bán lần gần nhất và quá trình mua bán phải được thông qua chủ đầu tư, bởi có những trường hợp sẽ bị vô hiệu hóa nên như bỏ qua xác nhận của chủ đầu tư.

Trường hợp này có khá nhiều rủi ro do vậy hai bên mua và bán cần thực hiện giao dịch ở phòng công chứng để đảm bảo an toàn cũng như quyền lợi cho cả hai bên, đặc biệt là bên mua nhà.

Vậy, để trả lời cho câu hỏi có nên mua chung cư không có sổ hồng thì câu trả lời là có. Tuy nhiên, bạn cần cân nhắc và xem xét kỹ lưỡng để lường trước những vấn đề có thể xảy ra. Đồng thời, thực hiện đầy đủ quy trình để giảm thiểu tối đa rủi ro.