Nhà ở xã hội: Gỡ thủ tục để tăng tốc, quy hoạch để đi đúng hướng

Nhu cầu về nhà ở xã hội và nhà ở vừa túi tiền tại các đô thị vẫn rất lớn, trong khi nguồn cung chưa phải lúc nào cũng đáp ứng đúng nhu cầu thực tế. Tại Hội thảo “Chiến lược phát triển và đầu tư bất động sản sau Nghị quyết 21 và những cập nhật chính sách” do Trang thông tin điện tử tổng hợp Vietnammoi và Vietnambiz tổ chức ngày 22/9, vấn đề phát triển nhà ở xã hội (NOXH), nhà ở cho thuê và nhà ở thương mại giá phù hợp được các chuyên gia nhìn nhận từ cả phía cung và cầu.

Nhà ở xã hội cần được quy hoạch sát nhu cầu

Theo ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch HĐQT CTCP Tập đoàn Đầu tư và Phát triển G6 (G6 Group), giai đoạn 2020 - 2024, phát triển nhà ở xã hội (NOXH) gặp nhiều vướng mắc về thủ tục đầu tư. Ba nhóm thủ tục chính gồm chấp thuận nhà đầu tư, định giá đất và quy hoạch, giao đất. Trong đó, thủ tục chấp thuận nhà đầu tư thường kéo dài khoảng 2 năm. Định giá đất dù NOXH được miễn tiền sử dụng đất vẫn phải thực hiện, có địa phương mất khoảng 6 tháng nhưng có nơi kéo dài 2 - 3 năm; các thủ tục quy hoạch 1/500, thẩm định thiết kế cơ sở, giao đất... cũng mất khoảng 1 - 2 năm.

Tuy nhiên, theo ông Quê, sau khi Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai mới và các nghị định liên quan có hiệu lực, những thủ tục này đã được tháo gỡ đáng kể. Thời gian chấp thuận nhà đầu tư hiện còn khoảng 3 - 6 tháng, thủ tục cấp phép xây dựng được đơn giản hóa và một dự án NOXH từ khi chủ đầu tư đề xuất đến lúc có thể khởi công hiện có thể hoàn thành trong 4 - 6 tháng. Ông đánh giá đây là chuyển biến rõ rệt nhờ sự chỉ đạo của Đảng, Nhà nước và sự vào cuộc của chính quyền các cấp, Sở, ngành.

Dù nguồn cung đang được thúc đẩy, ông Quê lưu ý một vấn đề khác là dự án xây xong chưa chắc đã bán được. Cả nước hiện có hơn 800 dự án NOXH. Theo Đề án phát triển 1 triệu căn NOXH đến năm 2030, nguồn cung dự kiến đạt khoảng 1,2 triệu căn. Tuy nhiên, thực tế tại một số địa phương cho thấy tốc độ tiêu thụ còn thấp, đặt ra yêu cầu phải nhìn nhận bài toán NOXH không chỉ ở số lượng mà còn ở khả năng đáp ứng đúng nhu cầu thực tế.

GS. TS Hoàng Văn Cường - Phó Chủ tịch Hội Khoa học Kinh tế Việt Nam, Đại biểu Quốc hội khóa XIV, XV cho rằng, vị trí và quy hoạch là yếu tố quan trọng quyết định khả năng tiếp cận NOXH. Nếu quy hoạch nhà ở tại những nơi không tập trung người có nhu cầu thì dù xây dựng được, người dân chưa chắc lựa chọn. Khoảng cách quá xa nơi làm việc có thể khiến người dân, đặc biệt các gia đình có con nhỏ, người ốm hoặc người cao tuổi, gặp khó khăn trong sinh hoạt và đi lại.

Trong trường hợp đó, một bộ phận người dân có thể chấp nhận sống trong căn nhà chật chội hơn nhưng ở nội thành để thuận tiện làm việc và sinh hoạt. Chuyên gia cho rằng, có thể tham khảo xu hướng phát triển những căn nhà quy mô nhỏ dành cho người có nhu cầu về chỗ ở nhưng khả năng tài chính không cao. Những căn nhà này không nhất thiết có nhiều lợi thế, nhưng cần nằm gần nơi người dân làm việc, phù hợp khả năng tài chính và thuận tiện đi lại.

Đồng quan điểm, bà Hoàng Thu Hằng - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho rằng, khi quy hoạch NOXH và nhà ở cho thuê cần ưu tiên những khu vực gần khu dân cư, tiện ích sinh hoạt và thuận lợi giao thông. Theo bà, một số địa phương hiện quy hoạch NOXH ở vị trí quá xa. Tại Hà Nội, hơn mười dự án đang triển khai tại Thư Lâm, Đông Anh..., trong khi phần lớn người có nhu cầu vẫn làm việc trong nội đô, khiến khoảng cách trở thành yếu tố ảnh hưởng đến nhu cầu mua.

Từ đó, bà Hằng cho rằng phát triển NOXH không nên chỉ được đánh giá bằng số lượng dự án hoặc số căn hộ, mà cần tính đến tỷ lệ lấp đầy sau khi hoàn thành. Việc đăng ký chỉ tiêu, khuyến khích doanh nghiệp và nhà đầu tư tham gia mới là một phần của mục tiêu; nếu dự án hoàn thành nhưng tỷ lệ lấp đầy không đạt thì mục tiêu phát triển NOXH vẫn chưa thực sự hoàn thành.

Nhà ở thương mại giá phù hợp vẫn đang được hoàn thiện khung chính sách

Bên cạnh NOXH, các chuyên gia cũng đề cập đến phân khúc nhà ở thương mại giá phù hợp nhằm đáp ứng nhóm người có nhu cầu về nhà ở nhưng không thuộc hoặc khó tiếp cận NOXH.

Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản cho biết, Nghị quyết 18 giao Bộ Xây dựng nghiên cứu phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp. Bộ đang xây dựng dự thảo nhưng còn một số vấn đề cần tiếp tục làm rõ, trong đó có câu hỏi thế nào là “giá phù hợp”.

Theo bà, khi xác định một loại hình là nhà ở thương mại giá phù hợp, Nhà nước phải kiểm soát được yếu tố giá. Tuy nhiên, vấn đề này còn liên quan đến quyền lợi và các ưu đãi dành cho chủ đầu tư, đồng thời nội dung nhà ở thương mại giá phù hợp hiện vẫn có những điểm giao thoa với NOXH.

Do đó, Bộ Xây dựng đang tiếp cận theo hướng khác và không còn đơn thuần đặt vấn đề “nhà ở thương mại giá phù hợp” như trước. Nội dung cụ thể vẫn đang được tiếp tục hoàn thiện và lấy thêm ý kiến góp ý của người dân.

Từ những trao đổi tại hội thảo, có thể thấy bài toán NOXH đang được đặt rộng hơn mục tiêu tăng số lượng căn hộ. Khi các thủ tục đầu tư đã được cải thiện, vấn đề được các chuyên gia nhấn mạnh là nguồn cung phải gắn với đúng nơi có nhu cầu, khả năng đi lại, khả năng chi trả và khả năng lấp đầy thực tế.