Luật Nhà ở sửa đổi: Loạt đề xuất đáng chú ý về nhà cho thuê, sở hữu và cải tạo chung cư

Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) ngày 9/9/2026 hiện nay đang được Bộ Xây dựng lấy ý kiến, với nhiều nội dung mới liên quan trực tiếp đến người thuê nhà, doanh nghiệp phát triển nhà ở, người nước ngoài sở hữu nhà và chủ sở hữu chung cư.

Tạo thêm nguồn cung nhà cho thuê

Một trong những thay đổi đáng chú ý là đề xuất hình thành cơ chế phát triển nhà ở cho thuê thông qua Quỹ nhà ở. Theo đó, Nhà nước sẽ đầu tư, tạo lập nhà cho thuê từ nguồn ngân sách, tiền tương đương giá trị quỹ đất mà chủ đầu tư dự án thương mại phải nộp để thực hiện nghĩa vụ về nhà ở cho thuê, nhà ở xã hội, tiền bán nhà thuộc tài sản công cùng các nguồn hỗ trợ và huy động hợp pháp khác.

Theo tờ trình, tổng nguồn lực dự kiến để phát triển khoảng 145.889 căn nhà cho thuê là hơn 87.000 tỷ đồng, trong đó ngân sách địa phương khoảng 11.700 tỷ đồng và vốn tư nhân gần 76.000 tỷ đồng. Với các dự án sử dụng vốn của Quỹ nhà ở, UBND cấp tỉnh sẽ quyết định giá thuê dựa trên chi phí thu hồi vốn, bảo trì, thuế và phí.

Dự thảo đồng thời yêu cầu khi lập, phê duyệt quy hoạch phải dành quỹ đất phát triển nhà cho thuê tại các phường thuộc đô thị đặc biệt, loại I, II và III; các khu vực phát triển theo định hướng giao thông công cộng (TOD); khu vực gần khu công nghiệp, khu chế xuất và trường đại học, cao đẳng.

Để tạo quỹ đất, UBND cấp tỉnh có thể sử dụng vốn đầu tư công, chi thường xuyên và các nguồn vốn hợp pháp khác cho công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Một thay đổi khác tác động trực tiếp tới các dự án nhà ở thương mại là nghĩa vụ dành nguồn lực cho nhà cho thuê và nhà ở xã hội. Theo dự thảo, UBND cấp tỉnh sẽ lựa chọn một trong 3 phương thức: dành một phần đất ở đã đầu tư hạ tầng trong dự án; bố trí quỹ đất tương đương ở vị trí khác; hoặc nộp khoản tiền tương đương giá trị quỹ đất đã đầu tư hạ tầng.

Tỷ lệ và phương thức thực hiện cụ thể sẽ do Chính phủ quy định. Những dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư trước thời điểm luật mới có hiệu lực không phải thực hiện tỷ lệ phát triển nhà cho thuê theo quy định chuyển tiếp.

Ưu đãi mạnh để kéo doanh nghiệp vào thị trường

Để tăng nguồn cung, dự thảo đề xuất một loạt chính sách ưu đãi đối với dự án nhà cho thuê không sử dụng vốn Nhà nước.

Trong trường hợp dự án đáp ứng điều kiện, nhà đầu tư có thể được giao trực tiếp hoặc được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời giao làm chủ đầu tư mà không phải thực hiện đấu thầu. Nếu có từ hai nhà đầu tư đăng ký, việc lựa chọn sẽ dựa trên năng lực tài chính, kinh nghiệm và các tiêu chí khác theo quy định của Chính phủ.

Đáng chú ý, dự án có thể được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trên toàn bộ diện tích, đồng thời được hưởng ưu đãi về thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp, vốn vay ưu đãi và hỗ trợ kết nối hạ tầng.

Tuy nhiên, phần nhà được hưởng chính sách ưu đãi phải duy trì mục đích cho thuê trong suốt thời hạn hoạt động của dự án. Trường hợp dự án có phần diện tích hoặc diện tích sàn dành để bán nhà ở thương mại thì phần này vẫn phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Dự thảo cũng đặt ra yêu cầu minh bạch đối với thị trường thuê. Giá thuê được thỏa thuận theo cơ chế thị trường, nhưng chủ đầu tư phải công khai giá, phương thức điều chỉnh giá, phí dịch vụ, tiền đặt cọc và các điều kiện chấm dứt hợp đồng.

Ngoài nhà cho thuê thương mại, doanh nghiệp và đơn vị sự nghiệp công lập được đề xuất xây dựng nhà lưu trú cho người lao động, chuyên gia, cán bộ, viên chức, kể cả lao động nước ngoài, trên phần đất sản xuất, kinh doanh, thương mại hoặc dịch vụ thuộc quyền quản lý hợp pháp.

Diện tích đất xây nhà lưu trú được đề xuất miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Đối với doanh nghiệp, chi phí xây dựng và vận hành nhà lưu trú được tính vào khoản chi được trừ khi xác định thu nhập chịu thuế. Nhà lưu trú chỉ được sử dụng để bố trí chỗ ở cho người làm việc tại đơn vị, không được bán, cho thuê mua hoặc chuyển nhượng.

Một cơ chế khác cũng được đề xuất là cho phép doanh nghiệp, hợp tác xã, cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị - xã hội và đơn vị sự nghiệp công lập thuê nhà ở xã hội để bố trí chỗ ở cho cán bộ, công chức, viên chức, công nhân và người lao động, bao gồm cả lao động nước ngoài.

Trong trường hợp này, tổ chức thuê phải sử dụng nhà đúng mục đích. Người được bố trí ở không phải đáp ứng điều kiện về nhà ở và thu nhập vốn áp dụng đối với trường hợp mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội.

Thay đổi cách tiếp cận đối với người thuê, người nước ngoài và chung cư

Ở phía nhu cầu, dự thảo đưa thêm nhóm người có từ hai con đẻ trở lên vào diện được ưu tiên thuê nhà khi số người đăng ký vượt quá nguồn cung. Thứ tự ưu tiên được đề xuất gồm người có công với cách mạng, thân nhân liệt sĩ; người khuyết tật; người cao tuổi; hộ có nhà bị thu hồi, phá dỡ nhưng chưa được bố trí tái định cư; chuyên gia, nhà khoa học được hưởng ưu đãi về nhà ở; và người có từ hai con đẻ trở lên.

Địa phương có thể bổ sung thêm nhóm đối tượng phù hợp với điều kiện thực tế, nhưng không được xếp cao hơn các nhóm ưu tiên nêu trên. Cơ chế này dự kiến áp dụng cả đối với nhà cho thuê được đầu tư bằng vốn Nhà nước và dự án do doanh nghiệp, hợp tác xã tự đầu tư.

Đối với người nước ngoài, dự thảo đề xuất thu hẹp loại hình nhà ở được mua. Tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam chỉ được mua hoặc thuê mua căn hộ chung cư trong dự án thương mại không nằm tại khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh.

Tổng số căn hộ mà nhóm này được sở hữu không quá 30% số căn trong mỗi tòa chung cư. Các trường hợp nhận tặng cho, thừa kế nhà ở thương mại cũng được điều chỉnh theo các điều kiện của dự thảo.

Riêng nhà ở riêng lẻ mà tổ chức, cá nhân nước ngoài đã sở hữu hoặc đã ký hợp đồng mua bán trước thời điểm luật mới có hiệu lực sẽ tiếp tục được xử lý theo Luật Nhà ở 2023. Với chung cư, dự thảo xác định thời hạn sử dụng công trình theo hồ sơ thiết kế và tính từ thời điểm công trình được đưa vào khai thác.

Khi chung cư thuộc diện phải phá dỡ, chủ sở hữu tại những chung cư không thuộc nhóm chung cư cũ được đề xuất có thể tự góp kinh phí xây dựng lại hoặc cùng doanh nghiệp bất động sản góp vốn thực hiện dự án.

Đối với chung cư cũ, chủ sở hữu được lựa chọn hình thức bồi thường theo phương án tái định cư. Nếu quy hoạch tiếp tục bố trí chung cư tại vị trí cũ, người dân có nhu cầu có thể được tái định cư tại chỗ. Trường hợp khu đất không còn chức năng xây dựng chung cư, phương án được thực hiện theo hướng bồi thường bằng tiền hoặc bố trí tái định cư tại địa điểm khác theo quy định.

Nhìn tổng thể, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đang mở rộng chính sách theo nhiều hướng, trong đó phát triển nhà cho thuê là một trục đáng chú ý. Cùng với việc tạo quỹ đất và nguồn vốn, dự thảo đưa ra các ưu đãi về đất đai, thuế và tín dụng để thu hút doanh nghiệp, đồng thời thiết kế nhóm đối tượng được ưu tiên tiếp cận khi nguồn cung hạn chế.

Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến hồ sơ dự thảo đến hết ngày 30/9/2026. Theo hồ sơ, dự án Luật dự kiến được trình Quốc hội xem xét, thông qua tại kỳ họp tháng 10/2026. Các quy định về phân cấp, phân quyền dự kiến có hiệu lực từ 1/3/2027, trong khi các chính sách khác dự kiến có hiệu lực từ 1/7/2027.