Dự thảo Luật Nhà ở đưa ra loạt quyền mới cho người dân khi chung cư hết thời hạn sử dụng

Dự thảo Luật Nhà ở đang được xây dựng theo hướng phân biệt cơ chế xử lý giữa chung cư xây dựng trước năm 1994 và các chung cư được xây dựng sau thời điểm này, đồng thời làm rõ quyền tài sản của người sở hữu khi công trình hết thời hạn sử dụng và phải phá dỡ.

Làm rõ quyền của người sở hữu khi chung cư phải phá dỡ

Một trong những nội dung đáng chú ý của dự thảo Luật Nhà ở là tiếp tục hoàn thiện quy định về xử lý nhà chung cư khi hết thời hạn sử dụng, thuộc diện phải phá dỡ, qua đó giải quyết những vướng mắc kéo dài trong cải tạo, xây dựng lại chung cư.

Tại Hội thảo "Chiến lược phát triển và đầu tư bất động sản sau Nghị quyết 21 và những cập nhật chính sách" diễn ra ngày 22/9, bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, việc đặt ra mốc thời gian về vòng đời công trình giúp định hướng tâm lý của người dân, đồng thời tạo yêu cầu để chủ đầu tư chú trọng hơn đến chất lượng công trình trong quá trình triển khai. Tuy nhiên, hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế không đồng nghĩa với việc quyền sở hữu căn hộ đương nhiên chấm dứt. Dự thảo luật thiết kế riêng cơ chế xử lý đối với những trường hợp công trình phải phá dỡ, qua đó bảo đảm quyền tài sản của chủ sở hữu.

Đối với nhà chung cư được xây dựng trước năm 1994, khi công trình hết thời hạn sử dụng và thuộc trường hợp phải phá dỡ, người sở hữu có các phương án xử lý quyền lợi, trong đó có nhận bồi thường bằng nhà ở phục vụ tái định cư, được mua nhà ở xã hội hoặc nhận bồi thường bằng tiền đối với quyền sử dụng đất theo tỷ lệ sở hữu.

Dự thảo cũng quy định phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và bố trí chỗ ở tạm thời phải bảo đảm công khai, minh bạch, khách quan. Với chung cư cũ, phương án bồi thường phải xác định hệ số K đối với diện tích căn hộ, giá đất để tính bồi thường nếu có và giá thuê nhà ở sau khi xây dựng lại nếu có. Diện tích căn hộ tái định cư không được thấp hơn diện tích căn hộ theo quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư.

Theo Nghị định 94/2024, hệ số K đối với căn hộ tầng một được xác định từ 1 đến 2 lần diện tích sử dụng căn hộ; đối với căn hộ từ tầng hai trở lên là từ 1 đến 1,5 lần.

Trong trường hợp công trình phải di dời khẩn cấp do sự cố, thiên tai hoặc kết cấu chịu lực chính xuất hiện tình trạng nguy hiểm tổng thể, có nguy cơ sập đổ, cơ quan có thẩm quyền sẽ tổ chức di dời và bố trí chỗ ở tạm thời. Các trường hợp khác thực hiện di dời theo phương án bồi thường, tái định cư đã được phê duyệt.

Đối với nhóm chung cư không được xác định là chung cư cũ, dự thảo thiết kế cơ chế khác. Theo đó, chủ sở hữu có quyền tiếp tục sử dụng diện tích đất có nhà chung cư và đóng góp kinh phí để xây dựng lại công trình khi hết thời hạn sử dụng.

Khoản đóng góp được tính trên cơ sở tỷ lệ diện tích sử dụng căn hộ của chủ sở hữu nhân với suất đầu tư xây dựng mới một m2 sàn nhà ở tại thời điểm phá dỡ.

Theo bà Hoàng Thu Hằng, đây là cơ chế nhằm làm rõ hơn quyền và trách nhiệm của chủ sở hữu đối với tài sản khi công trình hết vòng đời. Việc xây dựng lại được đặt trên cơ sở thảo luận, chia sẻ giữa các chủ sở hữu.

Nếu chủ sở hữu không muốn đóng góp kinh phí để xây dựng lại nhà chung cư, họ có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản cho người khác. Người nhận chuyển nhượng có thể tiếp tục thực hiện nghĩa vụ đóng góp để xây dựng lại công trình.

Trường hợp chủ sở hữu không tiếp tục đóng góp để xây dựng lại, dự thảo quy định được bồi thường giá trị quyền sử dụng đất theo tỷ lệ phần quyền sử dụng đất tại thời điểm phá dỡ và bàn giao đất cho Nhà nước.

Nếu quy hoạch mới không tiếp tục xây dựng nhà chung cư tại khu đất, chủ sở hữu vẫn được bồi thường giá trị quyền sử dụng đất theo tỷ lệ diện tích sở hữu chung theo quy định.

Mở rộng phương án bồi thường, cần rõ quyền lựa chọn

Bên cạnh việc xác định quyền lợi, dự thảo vẫn đặt ra bài toán về sự đồng thuận của các chủ sở hữu trong quá trình cải tạo, xây dựng lại chung cư.

Tại hội thảo góp ý dự thảo Luật Nhà ở do VCCI phối hợp Bộ Xây dựng tổ chức chiều 17/9, Luật sư, ThS. Phạm Thanh Tuấn, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội cho rằng, dự thảo cần quy định rõ tỷ lệ đồng thuận tối thiểu của các chủ sở hữu đối với phương án bồi thường, tái định cư trước khi cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Theo ông, vấn đề này đặc biệt quan trọng bởi phương án bồi thường, tái định cư sau khi được phê duyệt có thể trở thành căn cứ để thực hiện di dời, thậm chí cưỡng chế di dời. Nếu một phương án được 51% chủ sở hữu đồng ý và được phê duyệt, cần làm rõ phương án đó có hiệu lực như thế nào đối với 49% chủ sở hữu còn lại.

Luật sư Phạm Thanh Tuấn cũng đề nghị làm rõ quyền lựa chọn hình thức bồi thường trong trường hợp quy hoạch được phê duyệt không tiếp tục xây dựng lại nhà chung cư tại vị trí cũ. Dự thảo quy định chủ sở hữu được bồi thường bằng tiền hoặc được bố trí tái định cư tại địa điểm khác trên cùng địa bàn cấp xã, hoặc xã lân cận nếu địa bàn không có nhà ở phục vụ tái định cư.

Theo ông Tuấn, cách diễn đạt này có thể dẫn đến hai cách hiểu: chủ sở hữu được quyền lựa chọn nhận tiền hoặc nhận nhà, hoặc hình thức bồi thường sẽ được quyết định thông qua phương án do cơ quan có thẩm quyền và chủ đầu tư lập.

Ông cho rằng cần quy định rõ quyền lựa chọn thuộc về chủ sở hữu, bởi việc người dân không được tiếp tục ở tại vị trí cũ xuất phát từ quyết định quy hoạch chứ không phải từ nhu cầu của họ.

Bên cạnh đó, ông Tuấn đề nghị làm rõ cơ chế xử lý khi không đạt được đồng thuận. Sau khi đã tổ chức đối thoại, điều chỉnh phương án nhưng vẫn không đạt tỷ lệ cần thiết trong một thời hạn nhất định, ông đề xuất nghiên cứu cơ chế Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án bằng vốn đầu tư công hoặc thu hồi đất để đấu giá quyền sử dụng đất, thay vì để dự án kéo dài.

Như vậy, điểm đáng chú ý của dự thảo không nằm ở việc xác lập một cơ chế chung cho mọi loại nhà chung cư, mà ở việc phân tách cách xử lý theo thời điểm xây dựng và tình trạng pháp lý của công trình, đồng thời cụ thể hóa hơn quyền tài sản của chủ sở hữu. Song song với đó, các vấn đề về giá trị bồi thường, quyền lựa chọn, tỷ lệ đồng thuận và cơ chế di dời vẫn cần được tiếp tục hoàn thiện để quy định có thể vận hành trên thực tế.