Luật sư Vũ Khánh Din: Luật Nhà ở sửa đổi phải 'khóa' những khoảng trống khi đi vào thực tế

Tại Hội thảo "Góp ý hoàn thiện dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi)" diễn ra ngày 17/9 tại Hà Nội, ông Vũ Khánh Din - Giám đốc Công ty Luật TNHH ZNA đã đưa ra bảng rà soát và kiến nghị đối với 8 nhóm vấn đề trong dự thảo. Điểm xuyên suốt trong tham luận không chỉ là sửa một quy định cụ thể, mà là yêu cầu các chính sách sau khi được luật hóa phải có đủ "đường đi" để triển khai trên thực tế.

Chốt nghĩa vụ ngay từ đầu, tránh phát sinh lại trong quá trình thực hiện

Đối với nghĩa vụ phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê trong dự án nhà ở thương mại, ông Din cho rằng việc duy trì các phương thức thực hiện thông qua quỹ đất trong dự án, quỹ đất tại vị trí khác hoặc nộp tiền tương đương tạo sự linh hoạt cho doanh nghiệp. Tuy nhiên, dự thảo cần làm rõ căn cứ lựa chọn phương thức và thời điểm xác định nghĩa vụ.

Theo đề xuất, phương thức thực hiện nghĩa vụ nên được xác định ngay cùng với quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư hoặc văn bản tương đương. Quyết định cần ghi rõ diện tích đất, quỹ đất thay thế hoặc căn cứ xác định khoản tiền phải nộp.

Đặc biệt, phần nghĩa vụ đã hoàn thành phải được công nhận và không bị tính lại theo phương thức khác nếu dự án sau đó được chia, tách hoặc điều chỉnh. Trường hợp nhà ở cho thuê được tính trong cùng tổng nghĩa vụ với nhà ở xã hội, tỷ lệ phân bổ cũng cần dựa trên chương trình phát triển nhà ở, nhu cầu thực tế và điều kiện quỹ đất.

Đề xuất này được đưa ra nhằm xử lý một vấn đề thực tế rằng nếu như luật chỉ liệt kê các phương thức mà không "chốt" ngay từ đầu, doanh nghiệp có thể tiếp tục phải xin hướng dẫn lại khi cấu trúc hoặc ranh giới dự án thay đổi.

Trao quyền nhưng phải có hậu kiểm đủ chặt

Một trong những nội dung thể hiện rõ nhất quan điểm của ông Din là chính sách nhà ở xã hội. Ông đề xuất giảm sự phụ thuộc vào hồ sơ giấy tờ, tăng đối soát bằng dữ liệu nhà nước và quy định rõ cách xác nhận đối với những nhóm lao động có quan hệ việc làm không ổn định.

Cụ thể, thời gian đánh giá thu nhập nên được tính trong 12 tháng liên tục liền kề trước thời điểm xác nhận, thay vì yêu cầu người lao động phải làm đủ 12 tháng tại cùng một đơn vị. Người có thời gian làm việc có hợp đồng và không có hợp đồng có thể được xác nhận theo các cơ chế tương ứng. Với thông tin về cư trú, tình trạng nhà ở, quyền sở hữu nhà ở hoặc quyền sử dụng đất đã có trong cơ sở dữ liệu nhà nước, cơ quan tiếp nhận nên chủ động tra cứu, chỉ yêu cầu bổ sung khi dữ liệu thiếu, không thống nhất hoặc cần xác minh.

Tư duy này tiếp tục được ông LS. Vũ Khánh Din đặt ra với việc xác định giá bán, giá thuê mua nhà ở xã hội. Dự thảo trao quyền cho chủ đầu tư tự xây dựng, thuê tư vấn thẩm tra và phê duyệt giá. Theo ông, cách làm này có thể rút ngắn khâu tiền kiểm, nhưng luật cần giữ nguyên tắc hậu kiểm để bảo đảm quyền lợi của người mua.

Ông đề nghị luật hóa cơ chế kiểm toán, quyết toán chi phí đầu tư, kiểm tra giá sau khi công trình hoàn thành và xử lý phần chênh lệch. Nếu giá sau kiểm toán thấp hơn giá đã ký, chủ đầu tư phải hoàn trả phần chênh lệch; nếu cao hơn thì không được thu thêm. Tham luận cũng đề nghị duy trì các mốc đang được áp dụng như thời hạn 180 ngày gửi hồ sơ kiểm toán, 30 ngày để cơ quan chuyên môn kiểm tra và giới hạn thu không quá 95% giá trị hợp đồng trước khi hoàn tất việc xử lý chênh lệch.

Bịt "khoảng trống" trước khi trở thành điểm nghẽn

Với cải tạo, xây dựng lại chung cư, ông Din cho rằng dự thảo cần quy định rõ hơn ngưỡng biểu quyết, thời hạn lựa chọn chủ đầu tư và phương án xử lý khi cư dân không đạt đồng thuận. Nếu chỉ xác định quyền lựa chọn mà không có mốc thời gian và cơ chế chuyển bước, quá trình thương lượng có thể kéo dài.

Đối với hệ số K trong phương án bồi thường, ông đề xuất địa phương công bố khung hoặc nguyên tắc xác định theo từng nhóm nhà, vị trí; chủ sở hữu và nhà đầu tư thỏa thuận trong khung này. Nếu hết thời hạn mà không đạt đồng thuận, có thể áp dụng mức K dự phòng do địa phương công bố hoặc kết quả tư vấn định giá độc lập theo phương pháp thống nhất.

Một điểm khác được ông Din lưu ý là nguồn thu từ khai thác phần sở hữu chung tại nhà chung cư. Theo tham luận, dự thảo hiện chưa thể hiện tương ứng nguyên tắc của Luật Nhà ở hiện hành về việc nguồn thu từ khai thác dịch vụ đối với phần sở hữu chung phải được đưa vào tài khoản kinh phí bảo trì và sử dụng cho công tác bảo trì. Ông đề nghị khôi phục nguyên tắc này, đồng thời yêu cầu công khai hợp đồng khai thác, doanh thu, chi phí được khấu trừ, số tiền thực nộp và sao kê tài khoản.

Đáng chú ý, ông Din cũng đề nghị tránh để chương trình phát triển nhà ở cấp tỉnh trở thành một tầng chấp thuận mới. Theo ông, nếu dự án đã phù hợp quy hoạch, được chấp thuận hợp pháp và đáp ứng các điều kiện về đất đai, xây dựng nhưng vẫn phải dừng chỉ vì chương trình phát triển nhà ở chưa kịp cập nhật, độ trễ của công cụ quản lý sẽ trở thành độ trễ của dự án. Vì vậy, dự án đã được chấp thuận hợp pháp cần được tiếp tục thực hiện; địa phương cập nhật dự án vào chương trình ở kỳ điều chỉnh gần nhất thay vì yêu cầu nhà đầu tư thực hiện lại các thủ tục đã hoàn tất.

Các góp ý của LS. Vũ Khánh Din trong bản tham luận đặt ra một yêu cầu xuyên suốt đối với dự thảo Luật Nhà ở, theo đó, việc đơn giản hóa không đồng nghĩa với bỏ trống cơ chế kiểm soát. Những gì được trao quyền hoặc rút gọn ở khâu tiền kiểm cần đi cùng tiêu chí rõ, thời hạn cụ thể, dữ liệu có thể đối soát và cơ chế hậu kiểm đủ mạnh. Đây là cách để một quy định không chỉ đúng về mặt pháp lý mà còn có khả năng vận hành ổn định khi đi vào thực tế.