Nhìn lại thị trường bất động sản quý đầu năm 2022

Phục hồi và phát triển tốt

Theo công bố thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản quý I/2022 của Bộ Xây dựng, thị trường bất động sản đã có sự phục hồi và phát triển tốt. Cụ thể, lượng giao dịch đất nền và giá nhà ở đều có xu hướng tăng.

Trong quý có 22 dự án nhà ở thương mại hoàn thành, với 5.217 căn; bằng khoảng 47% so với quý IV/2021 và bằng khoảng 54% so với cùng kỳ năm 2021. Ngoài ra, có 1.216 dự án đang triển khai xây dựng với 332.387 căn, bằng khoảng 116% so với quý IV/2021 và khoảng 88% so với cùng kỳ năm 2021; 39 dự án được cấp phép mới với 18.660 căn, bằng khoảng 80% so với quý IV/2021 và khoảng 41% so với cùng kỳ năm 2021.

Có 4 dự án nhà ở xã hội với 1.450 căn hoàn thành, bằng khoảng 80% so với quý IV/2021 và khoảng 67% so với cùng kỳ năm 2021. Ngoài ra, có 98 dự án đang triển khai với 122.990 căn, bằng khoảng 124% so với quý IV/2021 và khoảng 136% so với cùng kỳ năm 2021; 3 dự án được cấp phép mới với quy mô 1.198 căn, tương đương với quý IV/2021 và bằng 150% so với cùng kỳ năm 2021.

Đối với dự án nhà ở công nhân, có 18 dự án đang triển khai với 14.348 căn, bằng khoảng 128% so với quý IV/2021; 1 dự án được cấp phép mới với quy mô 864 căn, tương đương với quý IV/2021.

Theo tổng hợp số liệu của các địa phương, có 56 dự án nhà ở đủ điều kiện bán trong quý I/2022 với 10.357 căn (bằng khoảng 33,4% so với quý IV-2021). Trong đó, tại miền Bắc có 27 dự án với 3.870 căn; miền Trung có 7 dự án với 2.746 căn; miền Nam có 22 dự án với 3.741 căn. Riêng tại Hà Nội có 2 dự án với 331 căn; tại TP. HCM có 5 dự án với 1.172 căn.

Về lượng giao dịch, theo tổng hợp số liệu từ địa phương, có 20.325 giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ thành công. Tổng lượng giao dịch chỉ bằng khoảng 45,5% so với quý IV/2021 và bằng khoảng 80% so với cùng kỳ năm 2021. Riêng tại Hà Nội có 956 giao dịch thành công và tại TP. HCM có 1.172 giao dịch thành công.

Trong khi đó, với đất nền, có 153.537 giao dịch thành công. Tổng lượng giao dịch bằng khoảng 242% so với quý IV/2021. Cụ thể, tại miền Bắc có 20.726 giao dịch; miền Trung có 42.722 giao dịch; miền Nam có 90.089 giao dịch.

Giá căn hộ chung cư tại các địa phương cũng đều có xu hướng tăng, tỷ lệ tăng bình quân khoảng 3% so với thời điểm cuối năm 2021.

Cụ thể, tại Hà Nội, giá nhà chung cư tăng 4 - 5%, cao hơn so với tại TP. HCM, tăng 1 - 2% so với cuối năm 2021.

Ở phân khúc căn hộ bình dân (mức giá từ 25 - 30 triệu đồng/m2): Các dự án nhà ở thương mại tại khu vực trung tâm của các đô thị hầu như không có căn hộ với mức giá dưới 25 triệu đồng/m2. 

Với phân khúc căn hộ chung cư trung cấp (giá khoảng 30 đến dưới 50 triệu đồng/m2): Đây vẫn là sản phẩm chủ đạo trên thị trường.

Với nhà ở riêng lẻ, đất nền: Tại Hà Nội, các khu vực Vành đai 4 đi qua huyện Hoài Đức, gần Cụm công nghiệp Dương Liễu, cầu vượt Song Phương, giá khoảng hơn 100 triệu/m2; khu vực gần dự án Vinhomes Wonder Park Đan Phượng giá khoảng 150 triệu đồng/m2; khu vực đầu cầu Nhật Tân phía Đông Anh giá khoảng hơn 200 triệu đồng/m2, với những lô đẹp mặt đường lớn.

Đánh giá một cách tổng thể thị trường bất động sản trong quý I/2022, đã xuất hiện bong bóng cục bộ. Giá đất nền một số khu vực tăng theo các dự án. Giá nhà tăng nhưng thanh khoản không tăng tương xứng. Tuy nhiên, chính sách tín dụng thận trọng đã giữ cho thị trường ổn định về tổng thể.

Nhiều “ông lớn” bị “sờ gáy”

Đầu quý I năm nay, sự kiện Tân Hoàng Minh bỏ cọc lô đất 3 -12 thuộc Khu Đô thị mới Thủ Thiêm (TP Thủ Đức, TP. HCM) đã gây nên “cuộc náo loạn” trên khắp các “mặt trận”, thu hút sự quan tâm của các cơ quan, tổ chức, cá nhân.

Sau đó một thời gian, doanh nghiệp này lại vướng vào vụ huỷ kết quả 9 đợt phát hành trái phiếu với số tiền hơn 10.000 tỷ đồng, ông Đỗ Anh Dũng cùng con trai thứ và 5 người khác có liên quan đều bị bắt tạm giam để điều tra. Sự kiện này như đoạn dây nổ cuối cùng trước khi Tân Hoàng Minh trải qua hàng loạt những rắc rối, tổn hại nghiêm trọng đến danh tiếng và hoạt động kinh doanh của toàn tập đoàn.

Sau khi thay cha đảm nhiệm vị trí Chủ tịch để điều hành tập đoàn, người con trai cả Đỗ Hoàng Minh phải bán đi nhiều dự án, thậm chí từ bỏ các dự án nằm trong các thương vụ “bạc tỷ” để thực hiện chi trả các khoản đầu tư liên quan đến vụ 9 lô trái phiếu Tân Hoàng Minh. Tuy nhiên, tập đoàn lại khó khăn trong việc thanh lý tài sản, và tìm kiếm khách hàng mua dự án.

Không chỉ ảnh hưởng riêng tập đoàn, cả 2 vụ việc nói trên của Tân Hoàng Minh đều tác động tiêu cực đến các doanh nghiệp cùng nhóm ngành. Theo đó, sau vụ trúng đấu giá rồi bỏ cọc, đất khu vực Thủ Thiêm bị đẩy tăng cao khiến các doanh nghiệp địa ốc gặp nhiều trở ngại trong quá trình tiếp cận nguồn đất hay làm, bán dự án. Trong khi đó, vụ trái phiếu lại khiến các doanh nghiệp khó huy động được nguồn vốn trong ngắn hạn để đầu tư.

Ngoài Tân Hoàng Minh, vụ việc ông Trịnh Văn Quyết - Chủ tịch Tập đoàn FLC bị bắt tạm giam trước đó cũng khiến hệ thống kinh doanh bất động sản của doanh nghiệp này lao đao. Được biết đến là “ông lớn” của bất động sản nghỉ dưỡng, sự phủ sóng các dự án của FLC khắp trong và ngoài nước vô cùng lớn. Thế nhưng sau quyết định rà soát điều tra của Bộ Công an, nhiều dự án bất động sản của tập đoàn này đã bị thu hồi, huỷ bỏ.

Các đối tác liên kết của hai tập đoàn nói trên trong thực hiện đầu tư dự án cũng ảnh hưởng khá nhiều do tiến độ, nguồn vốn đầu vào bị gián đoạn.

Chịu tác động của nhiều chính sách và giá cả leo thang

Trong quý I/2022, nhiều chính sách liên quan đến thị trường bất động sản chính thức có hiệu lực. Một trong những quy định đáng chú ý là siết chặt điều kiện kinh doanh bất động sản, bắt buộc phải sử dụng mẫu hợp đồng chung hay tăng mạnh mức phạt với các vi phạm. Những nội dung này được quy định đầy đủ tại Nghị định số 02/2022/NĐ-CP và Nghị định 16/2022/NĐ-CP.

Về khoảng cuối quý, các động thái siết chặt tín dụng và phát hành trái phiếu đối với bất động sản càng gắt gao hơn. Trong khi đó, chi phí nguyên vật liệu xây dựng neo cao khiến cả doanh nghiệp bất động sản – xây dựng và người dân khó chồng khó.

Đặc biệt, trong quý I/2022, các vấn đề liên quan đến sửa đổi một số luật tác động trực tiếp đến lĩnh vực bất động sản được đẩy mạnh trao đổi, góp ý. Tiến độ giải phóng mặt bằng, xây dựng các tuyến cao tốc thành phần của dự án cao tốc Bắc – Nam phía Đông giai đoạn 2017 – 2020 được tăng cường giám sát và thúc đẩy mạnh mẽ bởi các quyết định tức thời.

Ngoài ra, loạt quyết định liên quan đến hoạt động quản lý phân lô, tách thửa, chuyển đổi mục đích sử dụng đất cũng được nhiều địa phương ban hành nhằm kiểm soát và ổn định lĩnh vực đất đai trên địa bàn.

Dự báo nhiều khắc nghiệt

Các chuyên gia nhận định, thị trường bất động sản năm 2022 sẽ phải chịu nhiều áp lực; nếu không thay đổi tư duy, chiến lược để thích ứng thì nhà đầu tư sẽ khó tồn tại và phát triển.

Thị trường bất động sản Việt Nam nói chung và các doanh nghiệp bất động sản nói riêng thời gian qua chưa thực sự phát huy hết tiềm năng và thế mạnh sẵn có, trong khi nhiều mảng thị trường chưa được khai thác và đầu tư có hiệu quả.

Hiện nay có nhiều phân khúc thị trường còn gặp những rào cản, vướng mắc lớn, điển hình như phân khúc bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng hay vấn đề quỹ đất làm nhà ở xã hội... 

Ngoài ra, sự ách tắc về thủ tục pháp lý, nguồn cung thiếu hụt cũng sẽ khiến thị trường trầm lắng trong ngắn hạn.