Ông Nguyễn Quốc Hiệp: Cơ chế có rồi, cần những Bí thư, Chủ tịch mạnh tay thì dự án mới chạy

Phát biểu tại Diễn đàn Thị trường Bất động sản Việt Nam 2026 (VREF 2026) sáng 9/1, ông Nguyễn Quốc Hiệp – Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam (VACC), Chủ tịch HĐQT GP.Invest, cho rằng nhờ quá trình chuyển đổi từ một nền kinh tế nông nghiệp sang công nghiệp – dịch vụ đang diễn ra nhanh chóng, đưa Việt Nam trở thành một trong những quốc gia có tốc độ đô thị hóa cao nhất khu vực. Đây là yếu tố quan trọng thúc đẩy nhu cầu phát triển bất động sản trong trung và dài hạn.

Ông dẫn số liệu tăng trưởng GDP năm 2025 đạt 8,06%, đồng thời nhận định xu hướng tăng trưởng hai chữ số trong những năm tới là hoàn toàn có cơ sở. Đặc biệt, đầu tư công cho hạ tầng kỹ thuật đang được triển khai với quy mô lớn, theo ông Hiệp, có thể nói là mạnh nhất châu Á hiện nay, tạo nền tảng quan trọng cho thị trường bất động sản phát triển.

Một trong những chuyển biến tích cực nhất của năm 2025, theo Chủ tịch VACC, chính là sự thay đổi mạnh mẽ của thể chế.

“Có thể nói là chưa bao giờ thể chế của chúng ta năng động như vậy. Trong khi chưa sửa kịp luật, Quốc hội đã ban hành các nghị quyết để điều hành trực tiếp”, ông Hiệp nhấn mạnh.

Ông dẫn chứng hàng loạt nghị quyết quan trọng như Nghị quyết 171, cho phép chuyển đổi đất có quyền sử dụng hợp pháp sang phát triển nhà ở thương mại mà không bắt buộc phải có đất ở, các nghị quyết liên quan đến giải phóng mặt bằng, cùng với việc đồng thời triển khai ba luật lớn gồm Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản trong năm 2025.

Tuy nhiên, ông cũng thẳng thắn nhìn nhận: sửa luật nhanh thì bất cập là điều không tránh khỏi. “Làm đến đâu mới thấy nảy sinh vấn đề đến đó, lại phải điều chỉnh, sửa tiếp. Đây là thực tế chúng ta phải chấp nhận”, ông nói.

Giá đất và hệ số K - “điểm nóng” doanh nghiệp chờ đợi nhất

Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, vấn đề nóng nhất hiện nay đối với các doanh nghiệp bất động sản chính là giá đất.

Luật Đất đai 2024 đưa nguyên tắc thị trường vào định giá đất cụ thể, nhưng trên thực tế đã khiến giá đất tăng rất cao, kéo theo giá bất động sản bị đẩy lên. Dù Quốc hội đã điều chỉnh bằng việc đưa định giá đất cụ thể vào bảng giá đất, song hiện mới chỉ có Hà Nội và TP.HCM ban hành.

“Ở Hà Nội, giá đất cao nhất đã hơn 700 triệu đồng/m², TP.HCM hơn 600 triệu đồng/m². Theo chúng tôi, đây là sự cộng hưởng của bảng giá đất cũ năm 2014 nhân với hệ số, nên mới ra mức cao như vậy”, ông Hiệp phân tích.

Điều khiến doanh nghiệp lo lắng hơn là hệ số K vẫn đang chờ hướng dẫn cụ thể. “Chúng tôi không biết hệ số K sẽ lên đến mức nào. Đây là vấn đề then chốt đối với sự phát triển của bất động sản năm 2026”, ông nói.

Không chỉ vậy, nhiều địa phương vẫn chưa ban hành bảng giá đất. Theo ông Hiệp, từ lúc có bảng giá đến khi ban hành hệ số K có thể mất thêm khoảng 6 tháng, đồng nghĩa với việc doanh nghiệp không thể nộp tiền sử dụng đất, dù đã có quyết định giao đất.

“6 tháng chờ đợi ấy là một sự ách tắc rất lớn”, ông nhấn mạnh.

‘Cơ chế có rồi, nhưng phải có lãnh đạo mạnh tay’

Một điểm nghẽn khác được ông Nguyễn Quốc Hiệp đề cập thẳng thắn là giải phóng mặt bằng và cơ chế cưỡng chế.

Dù nhiều nghị quyết như Nghị quyết 254 đã đưa ra khung pháp lý, nhưng hiệu quả thực thi lại phụ thuộc rất lớn vào sự quyết liệt của chính quyền địa phương.

“Cơ chế có rồi, nhưng nếu Bí thư, Chủ tịch không mạnh tay thì cũng không làm được”, ông Hiệp nói và dẫn ví dụ dự án Vành đai 1 tại Hà Nội, nơi phải đến khi có lãnh đạo mới quyết liệt thì mới tháo gỡ được, trong khi trước đó 10 năm không triển khai nổi, dù cơ chế không thiếu.

Theo ông, các quy định về cưỡng chế thu hồi đất, cưỡng chế kiểm đếm cần hướng dẫn cụ thể, rõ ràng hơn, để có thể áp dụng thống nhất, thay vì phụ thuộc vào quyết tâm cá nhân.

Ngoài giá đất và giải phóng mặt bằng, ông Nguyễn Quốc Hiệp đặc biệt lo ngại về mặt bằng lãi suất.

“Chỉ trong vòng hai tháng, lãi suất đã tăng hơn 2%. Cả nhà đầu tư lẫn người mua nhà đều rất vướng”, ông cảnh báo.

Theo ông, nếu không kiểm soát tốt mặt bằng lãi suất, thị trường bất động sản năm 2026 có thể đối mặt với những rủi ro chúng ta chưa lường hết được.