Điểm mở lớn nhất của Nghị quyết 254: Gỡ ‘nút thắt’ 100% đất sạch cho dự án bất động sản

Phát biểu tại Diễn đàn Thị trường bất động sản giai đoạn mới, sáng 25/12, TS Phan Đức Hiếu – Uỷ viên Thường trực Uỷ ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội cho biết, thời gian qua, Đảng, Nhà nước và Chính phủ đã có nhiều nỗ lực trong việc tu chỉnh, hoàn thiện hệ thống chính sách pháp luật về bất động sản, đặc biệt là chính sách đất đai.

Song song với việc triển khai Luật Đất đai 2024, Quốc hội đã ban hành và đưa vào thực hiện 3 nghị quyết quan trọng, gồm: Nghị quyết 170 về thí điểm cơ chế thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực hiện dự án nhà ở thương mại; Nghị quyết 201 về phát triển nhà ở xã hội; và Nghị quyết 254 về một số cơ chế, chính sách đặc thù nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai.

Trong đó, theo ông Phan Đức Hiếu, Nghị quyết 254 được xem là “điểm mở” quan trọng nhất, tác động trực diện đến những nút thắt tồn tại lâu nay của thị trường bất động sản.

Phân tích nguyên tắc tiếp cận đất đai, ông Phan Đức Hiếu cho biết, Luật Đất đai hiện hành quy định 3 cơ chế tiếp cận đất gồm: Chuyển mục đích sử dụng đất, thỏa thuận nhận chuyển nhượng và Nhà nước thu hồi đất.

Luật Đất đai 2024 quy định cụ thể các trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng – an ninh và phát triển kinh tế – xã hội, đồng thời mở khả năng điều chỉnh theo thực tiễn. Trên cơ sở đó, Nghị quyết 254 đã bổ sung thêm một trường hợp thu hồi đất, cho phép Nhà nước thu hồi phần diện tích còn lại của dự án khi nhà đầu tư không thể hoàn tất thỏa thuận 100% với người sử dụng đất, nhằm tháo gỡ ách tắc kéo dài cho nhiều dự án.

Cụ thể, nếu đã hết thời hạn thỏa thuận, nhà đầu tư đạt được trên 75% diện tích đất và 75% số người sử dụng đất đồng ý, Nhà nước có thể xem xét thu hồi phần diện tích còn lại để hoàn tất dự án. Quy định này được đánh giá là bước ngoặt chính sách, tháo gỡ nút thắt đất sạch 100%, nguyên nhân khiến hàng loạt dự án bất động sản bị đình trệ nhiều năm qua.

Cho phép thu hồi đất sớm hơn để tăng tốc dự án

Liên quan đến bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, ông Phan Đức Hiếu cho biết, các nguyên tắc cốt lõi của Luật Đất đai 2024 vẫn được giữ nguyên, song Nghị quyết 254 đã có những tu chỉnh quan trọng, mang tính thực tiễn cao.

Đối với tài sản trên đất, trường hợp công trình buộc phải phá dỡ nhưng không phá dỡ hoàn toàn và vẫn có thể sử dụng lại, đáp ứng tiêu chuẩn kỹ thuật, Nhà nước sẽ bồi thường phần thiệt hại thực tế. Với công trình phải tháo dỡ hoàn toàn, mức bồi thường được xác định bằng chi phí xây dựng mới công trình có tính chất kỹ thuật tương đương. Đây được đánh giá là cách tiếp cận hợp lý, bảo đảm công bằng cho người bị thu hồi đất.

Về các chính sách hỗ trợ khác, thay vì UBND tỉnh quyết định như trước đây, trong bối cảnh thực hiện chính quyền địa phương 2 cấp, UBND xã sẽ căn cứ quy định của UBND tỉnh để quyết định biện pháp và mức hỗ trợ cụ thể cho từng dự án.

Đối với tái định cư, nguyên tắc chung không thay đổi, song trong bối cảnh yêu cầu tăng tốc đưa đất vào sử dụng phục vụ mục tiêu tăng trưởng mới, Nghị quyết 254 cho phép loại trừ một số trường hợp có thể thu hồi đất trước khi hoàn thành khu tái định cư hoặc phê duyệt phương án tái định cư.

Hệ số K trở thành công cụ điều chỉnh chính

Một nội dung khác được ông Phan Đức Hiếu đặc biệt nhấn mạnh là chính sách tài chính đất đai. Theo đó, phương pháp định giá đất có sự thay đổi lớn: Nghị quyết chỉ quy định nguyên tắc, Chính phủ hướng dẫn cụ thể phương pháp định giá. Thời gian tới, bảng giá đất sẽ được sử dụng phổ biến hơn và điều chỉnh theo hệ số K, thay vì phụ thuộc nhiều vào định giá cụ thể từng dự án như trước.

Với trường hợp Nhà nước thu hồi đất, việc bồi thường và bố trí tái định cư sẽ căn cứ vào bảng giá đất. Riêng đối với các dự án đã đạt trên 75% thỏa thuận và Nhà nước đứng ra thu hồi phần còn lại, nếu giá đất theo bảng giá thấp hơn mức bồi thường bình quân đã chi trả trước đó, người dân sẽ được nhận theo mức bình quân chung, bảo đảm không phát sinh bất bình đẳng.

Ngoài ra, thời điểm xác định giá đất để thanh toán hợp đồng BT được thống nhất là thời điểm Nhà nước giao đất, cho thuê đất. Theo tinh thần Nghị quyết 68 về phát triển kinh tế tư nhân, nếu Nhà nước chậm giao đất trong khi công trình BT đã hoàn thành và bàn giao, nhà đầu tư sẽ được tính thêm lãi suất trên giá trị công trình trong thời gian chờ thanh toán.

TS Phan Đức Hiếu khẳng định, Nghị quyết 254 thể hiện tinh thần cải cách rất rõ nét, hướng tới rút ngắn thời gian thủ tục, giảm chi phí tuân thủ và tháo gỡ hàng loạt vướng mắc tồn tại lâu nay.

“Quan trọng nhất là Nhà nước đã chuyển từ vai trò ‘đứng ngoài’ sang chủ động tham gia tháo gỡ vướng mắc, chia sẻ rủi ro với nhà đầu tư, qua đó khơi thông nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế – xã hội”, ông Hiếu nhấn mạnh.