PGS.TS. Trần Đình Thiên nói về nút thắt khi triển khai mô hình TOD: Không thể giao thị trường rồi lại siết bằng mệnh lệnh hành chính

Đất đai là nút thắt lớn nhất khi triển khai TOD

Tại Hội thảo “Đầu tư phát triển hạ tầng đồng bộ - Động lực tăng trưởng kinh tế và mở rộng không gian phát triển TPHCM” ngày 16/10, theo PGS.TS. Trần Đình Thiên, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam, sau sáp nhập, TPHCM đứng trước cơ hội mở rộng không gian phát triển, tăng cường kết nối liên vùng và chuyển đổi từ mô hình đô thị đơn cực sang đa cực. Tuy nhiên, để hiện thực hóa định hướng này, thành phố cần tháo gỡ những rào cản thể chế đang cản trở quá trình phát triển.

Ông cho rằng cách quản lý hiện nay vẫn chịu ảnh hưởng của tư duy cũ, quen với mô hình tập trung và điều hành bằng các quyết định hành chính. Đây là một trong những vấn đề cần thay đổi khi TPHCM phát triển theo hướng đa cực, gắn kết các khu vực bằng hệ thống hạ tầng đồng bộ.

Đối với mô hình phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD), theo ông Thiên, thách thức không chỉ nằm ở việc xây dựng đường sắt đô thị hay phát triển các khu đô thị quanh nhà ga. Bài toán khó nhất là đất đai và giải phóng mặt bằng, bởi đây là lĩnh vực gắn trực tiếp với lợi ích cốt lõi của người dân.

“Nếu không giải quyết thỏa đáng quyền lợi của những người liên quan, quá trình triển khai có thể tạo ra những bất ổn xã hội rất lớn”, ông Thiên cảnh báo.

Theo vị chuyên gia, đất đai vẫn chưa có cơ chế định giá thị trường thực sự chuẩn xác, dù Nhà nước đã có quyết tâm giải quyết vấn đề này. Trong khi đó, giá đất liên quan đến lợi ích của nhiều bên, từ người dân có đất bị thu hồi đến các chủ thể tham gia đầu tư và phát triển đô thị.

“Nhà nước có quyết tâm định giá nhưng chỉ quyết tâm thôi là chưa đủ”, ông nói, đồng thời nhấn mạnh thị trường vận hành theo quy luật cung cầu và chịu tác động từ lợi ích của nhiều bên.

Nếu việc xác định giá đất không phản ánh được thực tế thị trường, những bất đồng về quyền lợi sẽ khó được giải quyết thỏa đáng. Điều này có thể trở thành rào cản lớn đối với quá trình giải phóng mặt bằng, phát triển hạ tầng và tái cấu trúc không gian đô thị.

Không thể giao thị trường rồi lại siết bằng mệnh lệnh hành chính

Từ câu chuyện đất đai, PGS.TS. Trần Đình Thiên đặt vấn đề về mối quan hệ giữa Nhà nước và thị trường. Theo ông, cần xác lập lại ranh giới và vai trò của mỗi bên, thay vì chuyển từ cơ chế này sang cơ chế khác một cách thiếu nhất quán.

“Không thể khi Nhà nước làm không được thì giao cho thị trường, nhưng khi thị trường xuất hiện hiện tượng đầu cơ lại thu về quản lý bằng các quyết định hành chính”, ông Thiên nêu quan điểm.

Theo vị chuyên gia, thị trường cần được vận hành theo các quy luật của nó, trong khi Nhà nước giữ vai trò quản lý, điều tiết và tạo lập khuôn khổ để thị trường hoạt động lành mạnh.

Vấn đề không phải là Nhà nước rút khỏi quá trình quản lý hay để thị trường tự vận hành mà không có kiểm soát. Điều quan trọng là chính sách phải tạo được cơ chế vận hành rõ ràng, nhất quán, đồng thời xử lý những vấn đề phát sinh mà không làm thay đổi tùy tiện cách thức điều hành.

Quan điểm này đặc biệt có ý nghĩa với thị trường đất đai, nơi giá trị tài sản, quyền lợi người dân, lợi ích doanh nghiệp và mục tiêu phát triển hạ tầng đan xen chặt chẽ. Nếu cơ chế xác định giá không đủ sức phản ánh thực tế thị trường, còn việc điều tiết chủ yếu dựa vào các quyết định hành chính, quá trình triển khai những dự án quy mô lớn sẽ gặp nhiều khó khăn.

Với TOD, bài toán vì thế không dừng ở việc bố trí nhà ga, mở tuyến đường sắt hay quy hoạch các khu đô thị mới. Điều cốt yếu là xây dựng được cơ chế phân bổ lợi ích hợp lý giữa các bên, tạo điều kiện để hạ tầng phát triển mà quyền lợi chính đáng của người dân vẫn được bảo đảm.

Từ quy hoạch đẹp đến tái cấu trúc lợi ích

Ông Thiên cho rằng chuyển đổi một khu vực lụp xụp thành đô thị hiện đại không đơn giản là vẽ lại bản đồ quy hoạch. Đằng sau sự thay đổi về không gian là quá trình tái cấu trúc toàn bộ lợi ích liên quan đến đất đai.

Do đó, TPHCM cần nghiên cứu các mô hình thực tiễn để tìm cách xử lý hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và các chủ thể tham gia phát triển đô thị. Theo ông, Hà Nội và TPHCM là hai địa bàn then chốt cần giải quyết bài toán này, đồng thời có thể đóng góp kinh nghiệm thực tiễn cho quá trình hoàn thiện Luật Đất đai.

Đặt vấn đề trong bối cảnh TPHCM sau sáp nhập có không gian phát triển rộng lớn hơn, ông Thiên cho rằng thành phố có cơ hội trở thành cửa ngõ chiến lược của Đông Nam Á, phát triển các trung tâm logistics, đổi mới sáng tạo, kinh tế số và công nghiệp văn hóa.

Tuy nhiên, quy mô và tiềm năng lớn không tự động chuyển hóa thành năng lực phát triển. Muốn khai thác hiệu quả các lợi thế mới, thành phố phải giải quyết những điểm nghẽn về thể chế, chuyển đổi mô hình tăng trưởng từ dựa vào vốn sang dựa nhiều hơn vào công nghệ, đồng thời xử lý các dự án tồn đọng.

Với phát triển đô thị đa cực và TOD, yêu cầu đặt ra không chỉ là huy động vốn để xây dựng hạ tầng, mà còn là thiết lập cơ chế đất đai đủ minh bạch, phản ánh thực tế thị trường và hài hòa lợi ích. Đây là điều kiện quan trọng để các dự án hạ tầng không chỉ hoàn thành về mặt công trình mà còn tạo được động lực phát triển bền vững cho toàn đô thị.