Quốc hội xem xét sửa Luật Đất đai, nhiều chính sách quan trọng được đề xuất

Ngày 22/10, tiếp tục chương trình Kỳ họp thứ 2, Quốc hội nghe báo cáo về dự án Luật Đất đai (sửa đổi), nhằm thể chế hóa Nghị quyết số 21-NQ/TW và tháo gỡ những vướng mắc phát sinh trong quá trình thực thi Luật Đất đai năm 2024.

Bộ trưởng Bộ Tư pháp Hoàng Thanh Tùng cho biết, việc sửa đổi luật còn nhằm bảo đảm tính liên tục của hệ thống pháp luật. Theo các Nghị quyết số 190/2025/QH15 và 206/2025/QH15 của Quốc hội, những quy định về phân cấp, phân quyền và tháo gỡ vướng mắc trong lĩnh vực đất đai đang thực hiện theo nghị định, nghị quyết của Chính phủ chỉ có hiệu lực đến hết ngày 28/2/2027. Vì vậy, luật sửa đổi cần được ban hành trước ngày 1/3/2027 để tránh khoảng trống pháp lý.

Đề xuất điều chỉnh quy hoạch, giao đất và giá đất

Về quy hoạch, dự thảo không quy định riêng về quy hoạch sử dụng đất mà tích hợp nội dung này trong quy hoạch tỉnh. Kế hoạch sử dụng đất cấp xã được định hướng đơn giản hóa, số hóa, tích hợp với các quy hoạch liên quan để phục vụ công tác quản lý.

Đối với giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất, dự thảo kế thừa quy định hiện hành, đồng thời bổ sung căn cứ xem xét tiến độ sử dụng đất và tiến độ đầu tư của các dự án trước đó.

Đấu thầu dự án có sử dụng đất được áp dụng với những dự án đòi hỏi cao về năng lực tài chính, kinh nghiệm, công nghệ, tiến độ, chất lượng công trình hoặc yêu cầu phát triển đồng bộ hạ tầng. Đấu giá quyền sử dụng đất áp dụng đối với quỹ đất do Nhà nước thu hồi hoặc do cơ quan, tổ chức nhà nước quản lý, bao gồm cả đất thuê trả tiền hằng năm. Các trường hợp còn lại có thể thực hiện dự án thông qua nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc trên cơ sở quyền sử dụng đất hiện có.

Dự thảo cũng cho phép người thuê đất lựa chọn hình thức trả tiền một lần hoặc hằng năm; phân định trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép và không phải xin phép. Đồng thời, bổ sung cơ chế bàn giao mặt bằng mà không phải giao đất, cho thuê đất đối với nhà đầu tư, nhà thầu chỉ sử dụng mặt bằng trong thời gian thi công.

Trong lĩnh vực tài chính đất đai, dự thảo không còn quy định về giá đất cụ thể và tổ chức tư vấn xác định giá đất. Thay vào đó, các quy định về nguyên tắc định giá, bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất được kế thừa, hoàn thiện trên cơ sở Luật Đất đai năm 2024 và Nghị quyết số 254/2025/QH15.

Dự thảo bổ sung quy định về tỷ lệ thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và tỷ lệ bồi thường để xác định nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, tiền bồi thường cho người có đất bị thu hồi. Việc định giá đất phải bảo đảm khách quan, công khai, minh bạch, dựa trên dữ liệu đất đai và hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.

Về chuyển đổi số, mỗi thửa đất dự kiến được gắn mã định danh duy nhất trên phạm vi cả nước. Giấy chứng nhận bằng giấy và điện tử có giá trị pháp lý như nhau; cơ quan giải quyết thủ tục không được yêu cầu cung cấp lại thông tin đã có trong cơ sở dữ liệu.

Dự thảo định hướng phân cấp thẩm quyền theo đó cấp xã giải quyết các nội dung liên quan đến hộ gia đình, cá nhân và cộng đồng dân cư; cấp tỉnh thực hiện thẩm quyền đối với tổ chức, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài và dự án liên xã. UBND cấp tỉnh có thể phân cấp, ủy quyền cho UBND cấp xã căn cứ tình hình thực tế và năng lực thực hiện.

Cơ quan thẩm tra đề nghị rà soát nhiều nội dung

Trình bày báo cáo thẩm tra, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính Phan Văn Mãi cho biết cơ quan này tán thành sự cần thiết ban hành Luật Đất đai (sửa đổi). Tuy nhiên, dự thảo cần tiếp tục được hoàn thiện để bảo đảm tính thống nhất và khả thi.

Về phân loại đất, cơ quan thẩm tra đề nghị chỉ duy trì những loại đất thực sự cần thiết cho công tác quản lý theo quy hoạch. Ngoài đất rừng, đất lúa, đất quốc phòng và đất an ninh phải kiểm soát chặt chẽ về diện tích, các loại đất còn lại nên được quản lý theo định hướng phát triển kinh tế - xã hội thay vì áp dụng chỉ tiêu cứng.

Đối với kế hoạch sử dụng đất cấp xã, Ủy ban lưu ý cần tinh giản thực chất hệ thống quy hoạch, kế hoạch và làm rõ vai trò của công cụ này. Kế hoạch cấp xã nên mang tính tổng hợp nhu cầu, theo dõi tiến độ công việc, không trở thành một hình thức quy hoạch khác và không phải căn cứ pháp lý bắt buộc để cho phép triển khai dự án đầu tư.

Cơ quan thẩm tra cũng đề nghị quy định rõ trong luật những nội dung tác động lớn đến quyền, lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân và cộng đồng, đặc biệt là bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Việc phân định thẩm quyền phải bảo đảm thống nhất trên cả nước và phù hợp với Luật Tổ chức chính quyền địa phương.

Về cơ chế thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất làm nhà ở thương mại, hồ sơ dự án chưa đánh giá đầy đủ ưu, nhược điểm của hai phương án do Chính phủ trình. Vì vậy, Ủy ban đề nghị Chính phủ thống nhất một phương án chính sách; nếu lựa chọn phương án luật hóa, cần báo cáo xin ý kiến cấp có thẩm quyền theo Kết luận số 290/KL-UBTVQH16.

Đối với Tổ chức phát triển quỹ đất, cơ quan thẩm tra đề nghị làm rõ mô hình, cơ chế hoạt động và tài chính, bảo đảm tổ chức hoạt động không vì mục đích lợi nhuận, thực hiện nhiệm vụ theo chỉ đạo của cơ quan quản lý nhà nước.

Ngoài ra, dự thảo cần tiếp tục hoàn thiện quy định về công chứng, chứng thực hợp đồng, đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận và xử lý hồ sơ tồn đọng. Các vướng mắc trong định giá đất tại khu, cụm công nghiệp sử dụng vốn ngân sách và khai thác tài sản công là trụ sở làm việc cũng cần được rà soát.

Về quản lý đất sau cổ phần hóa và chuyển đổi đơn vị sự nghiệp công lập, cơ quan thẩm tra đề nghị phân biệt rõ nguồn gốc đất thuê của doanh nghiệp nhà nước với đất giao cho đơn vị sự nghiệp công lập để xây dựng cơ chế phù hợp. Đồng thời, Chính phủ cần làm rõ tính khả thi của thời điểm luật có hiệu lực, bảo đảm đồng bộ với Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản.