Luật Nhà ở sửa đổi: Đề xuất hạn chế tối đa phân lô bán nền tại các đô thị lớn

Ngày 22/10, tiếp tục chương trình Kỳ họp thứ Hai, Quốc hội khóa XVI, Quốc hội nghe Tờ trình và Báo cáo thẩm tra dự án Luật Nhà ở (sửa đổi).

Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) giảm 68 điều, đề xuất phân cấp 20/21 thủ tục hành chính thuộc thẩm quyền địa phương và cắt giảm 3/4 điều kiện kinh doanh.

Trình bày Tờ trình dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), thừa ủy quyền của Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng Bộ Tư pháp Hoàng Thanh Tùng cho biết dự thảo Luật gồm 13 chương, 130 điều, giảm 68 điều so với Luật Nhà ở năm 2023.

Một trong những nội dung đáng chú ý là phân loại nhà ở thành 4 nhóm, gồm nhà ở thương mại, nhà ở cho thuê, nhà ở công vụ và nhà ở chính sách, đi kèm cơ chế, chính sách tương ứng với từng nhóm. Quy định này nhằm thể chế hóa quan điểm của Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm tại Thông báo số 64-TB/VPTW của Văn phòng Trung ương.

Đối với nhà ở thương mại, dự thảo cơ bản kế thừa quy định của Luật Nhà ở năm 2023, xác định đây là loại hình nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê hoặc cho thuê mua theo cơ chế thị trường.

Về phân lô bán nền, dự thảo điều chỉnh theo hướng giao địa phương quyết định những khu vực được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hình thức phân lô bán nền để người dân tự xây dựng nhà ở đối với đô thị loại III và các khu vực còn lại.

Đáng chú ý, dự thảo bổ sung một chương mới về phát triển nhà ở cho thuê, quy định cụ thể về đối tượng được thuê; hình thức phát triển bằng vốn Nhà nước và vốn ngoài Nhà nước; yêu cầu đối với dự án, thủ tục đầu tư; chính sách ưu đãi dành cho chủ đầu tư; giá cho thuê và công tác quản lý loại hình nhà ở này.

Đối với nhà ở công vụ, dự thảo cơ bản kế thừa các quy định hiện hành, đồng thời bổ sung chính sách miễn tiền thuê nhà ở công vụ cho cán bộ, công chức, viên chức và người lao động được điều động, luân phiên, biệt phái đến công tác tại các xã có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, khu vực biên giới và hải đảo.

Trong khi đó, nhà ở chính sách được xác định là nhà ở do Nhà nước đầu tư, tạo lập hoặc hỗ trợ tạo lập nhằm giải quyết nhu cầu chỗ ở cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ theo quy định của Luật Nhà ở. Nhóm này bao gồm nhà ở dành cho cán bộ cao cấp của Đảng và Nhà nước; nhà ở cho người có công và các chương trình mục tiêu; nhà ở xã hội để bán, cho thuê mua, cho thuê; nhà ở dành cho lực lượng vũ trang nhân dân để bán, cho thuê mua, cho thuê và nhà ở phục vụ tái định cư.

Đối với chính sách phát triển nhà ở xã hội, dự thảo Luật luật hóa các quy định phù hợp tại Nghị quyết số 201 của Quốc hội và Nghị quyết số 66.15 năm 2026 của Chính phủ. Đồng thời, dự thảo chỉnh lý quy định về việc bán lại nhà ở xã hội sau 5 năm và quy định về quỹ đất phát triển nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân nhằm bảo đảm phù hợp với thực tiễn.

Liên quan đến nghĩa vụ phát triển nhà ở xã hội của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, dự thảo đề xuất giao Chính phủ quy định chi tiết, qua đó tháo gỡ những vướng mắc trong thực tế khi xác định chi phí hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội tại thời điểm thực hiện nghĩa vụ.

Về sở hữu nhà ở, dự thảo sửa đổi, bổ sung quy định liên quan đến quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài, trong đó bỏ quy định về sở hữu nhà ở riêng lẻ của các đối tượng này.

Đối với công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, dự thảo tiếp tục hoàn thiện chính sách theo hướng bổ sung nguyên tắc triển khai dự án gắn với tái thiết đô thị, đồng thời quy định nguyên tắc xử lý nhà chung cư khi bị phá dỡ gắn với việc bảo đảm quyền tài sản.

Các quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư cũng được sửa đổi, bổ sung nhằm nâng cao chất lượng quản lý, vận hành, hạn chế tranh chấp và khiếu nại. Bên cạnh đó, các quy định về giao dịch nhà ở được điều chỉnh để bảo đảm phù hợp, thống nhất với Bộ luật Dân sự và các luật mới được ban hành.

Dự thảo đồng thời lược bỏ 7 nội dung về hành vi bị nghiêm cấm nhằm bảo đảm phù hợp với các quy định pháp luật mới hoặc chuyển thành quy định điều chỉnh thay vì quy định theo hướng cấm. Một số nội dung trùng lặp với pháp luật có liên quan cũng được loại bỏ để tăng tính thống nhất của hệ thống pháp luật.

Về phân quyền, phân cấp, cắt giảm và đơn giản hóa điều kiện kinh doanh, thủ tục hành chính, Bộ trưởng Bộ Tư pháp Hoàng Thanh Tùng cho biết dự thảo hướng tới phân cấp triệt để cho chính quyền địa phương.

Theo đó, 20/21 thủ tục thuộc thẩm quyền địa phương, chỉ còn một thủ tục cho thuê nhà ở công vụ thuộc thẩm quyền của Bộ Xây dựng. Dự thảo cũng đề xuất cắt giảm 3/4 điều kiện kinh doanh, đơn giản hóa thành phần hồ sơ và rút ngắn thời gian giải quyết thủ tục hành chính.

Đề nghị kiểm soát chặt chính sách nhà ở, hạn chế đầu cơ

Trình bày Báo cáo thẩm tra dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật và Tư pháp của Quốc hội Phan Chí Hiếu cho biết Ủy ban Pháp luật và Tư pháp (UBPLTP) cùng các cơ quan tham gia thẩm tra nhất trí với sự cần thiết sửa đổi toàn diện Luật Nhà ở.

Theo cơ quan thẩm tra, dự thảo đã thể chế hóa nhiều chủ trương, định hướng của Đảng; bảo đảm tính hợp hiến, hợp pháp, cơ bản thống nhất với hệ thống pháp luật và tương thích với các điều ước quốc tế có liên quan. Dự thảo cũng đáp ứng các yêu cầu về quốc phòng, an ninh và chuyển đổi số. Hồ sơ dự án Luật được chuẩn bị theo đúng quy định của Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật, đủ điều kiện trình Quốc hội.

Tuy nhiên, UBPLTP đề nghị cơ quan chủ trì soạn thảo tiếp tục thể chế hóa đầy đủ các chủ trương, định hướng và yêu cầu tại Nghị quyết số 21-NQ/TW, Thông báo số 64-TB/VPTW liên quan đến việc phân loại nhà ở thành 4 nhóm, qua đó xây dựng các cơ chế, chính sách phù hợp với từng loại hình.

Cơ quan thẩm tra đồng thời đề nghị có biện pháp kiểm soát chặt chẽ, minh bạch các trường hợp được hưởng chính sách ưu tiên về nhà ở, tránh tình trạng trục lợi chính sách và ngăn chặn đầu cơ nhà ở. Đối với việc phân lô bán nền, cần “hạn chế tối đa việc phân lô bán nền tại khu vực đô thị, đặc biệt tại các đô thị lớn”. Bên cạnh đó, cần xây dựng cơ chế ưu đãi nhằm khuyến khích phát triển nhà ở cho thuê với mức giá phù hợp, đáp ứng nhu cầu chỗ ở của người dân.

Liên quan đến Quỹ nhà ở, UBPLTP đề nghị tiếp tục nghiên cứu, làm rõ nguồn vốn, nguyên tắc quản lý và sử dụng vốn, cũng như việc hạch toán tài sản hình thành từ nguồn vốn của quỹ. Cơ chế quản lý vốn cần bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ với các quy định của pháp luật về ngân sách nhà nước.

Đối với nhà ở thương mại, Chủ nhiệm UBPLTP Phan Chí Hiếu cho biết so với Luật Nhà ở năm 2023, dự thảo đã lược bỏ quy định về nghĩa vụ “đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật” khi chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại bố trí quỹ đất hoặc nộp khoản tiền tương đương giá trị quỹ đất để thực hiện nghĩa vụ phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê.

Với chính sách phát triển nhà ở cho thuê, cơ quan thẩm tra đề nghị tiếp tục rà soát, hoàn thiện quy định về đối tượng được thuê và các nhóm được ưu tiên thuê nhà ở. Việc xác định đối tượng thụ hưởng cần phù hợp với mục tiêu chính sách, đặc biệt đối với các dự án sử dụng vốn nhà nước, nhằm giải quyết nhu cầu nhà ở của những người gặp khó khăn về chỗ ở, đồng thời sử dụng tiết kiệm nguồn lực ngân sách.

Đối với nhà ở chính sách, ông Phan Chí Hiếu cho rằng các chính sách về nhà ở xã hội tại Chương VI và nhà ở cho thuê tại Chương IV của dự thảo còn có nội dung trùng lặp, nhất là quy định về nhà ở xã hội để cho thuê. Tình trạng này có thể làm giảm động lực tham gia phát triển nhà ở cho thuê. Vì vậy, UBPLTP đề nghị tiếp tục rà soát, hoàn thiện để phân định rõ các chính sách liên quan, bảo đảm tính đồng bộ và tạo điều kiện thúc đẩy phát triển các loại hình nhà ở đáp ứng nhu cầu thực tế.