Savills: Nghị quyết 21 có thể thúc đẩy thị trường đất đai hướng tới giá trị sử dụng thực

Nghị quyết 21-NQ/TW định hướng đổi mới cơ chế định giá đất theo hướng dựa trên dữ liệu, phương pháp khoa học, công khai và minh bạch, đồng thời hạn chế tối đa phân lô, bán nền tại đô thị, đặc biệt là các đô thị lớn. Theo Savills Việt Nam, những định hướng này có thể tạo ra thay đổi đáng kể trong cách đất đai được định giá, giao dịch và phát triển.

Định giá đất cần dựa trên dữ liệu minh bạch

Theo bà Đỗ Thị Thu Giang - Giám đốc toàn quốc Bộ phận Tư vấn, Savills Việt Nam, những bất cập trong cơ chế định giá và tài chính đất đai là một trong những điểm nghẽn trong quá trình thực thi pháp luật đất đai thời gian qua.

Trong một số trường hợp, việc xác định giá đất cụ thể còn thiếu cơ sở dữ liệu đầy đủ và minh bạch. Theo bà Giang, điều này có thể dẫn đến chênh lệch giữa giá trị thực và mức giá hình thành trên thị trường, đồng thời tạo áp lực tài chính đối với nhà đầu tư.

Từ góc nhìn của Savills, một nội dung quan trọng là cần phân định rõ vai trò giữa Trung ương và địa phương trong công tác định giá đất. Theo đó, Trung ương xây dựng tiêu chí khung, nguyên tắc, phương pháp cùng cơ chế kiểm tra, giám sát; địa phương quyết định giá đất dựa trên điều kiện và dữ liệu thực tế.

Bà Giang nhấn mạnh: “Việc quyết định giá đất cần dựa trên phương pháp khoa học và hệ thống dữ liệu có khả năng kết nối giữa các lĩnh vực như thuế, công chứng và ngân hàng. Khi dữ liệu thị trường đầy đủ và minh bạch hơn, khả năng thao túng hoặc hình thành giá ảo cũng sẽ được hạn chế”.

Theo định hướng này, chất lượng và khả năng kết nối của dữ liệu sẽ đóng vai trò quan trọng trong quá trình nâng cao tính minh bạch của thị trường đất đai.

Chính sách tài chính cần khuyến khích đưa đất vào sử dụng

Bên cạnh cơ chế định giá, Savills cho rằng chính sách tài chính đất đai cần hướng tới sự hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.

Theo đó, các công cụ tài chính và thuế, nếu được thiết kế phù hợp, có thể góp phần hạn chế tình trạng đất bỏ hoang hoặc chậm đưa vào sử dụng, đồng thời khuyến khích nguồn lực đất đai được khai thác hiệu quả hơn. Đây cũng là một trong những nội dung gắn với định hướng của Nghị quyết 21 về việc hoàn thiện chính sách nhằm hạn chế đầu cơ và khuyến khích đất đai được đưa vào sử dụng hiệu quả.

Từ góc độ thị trường bất động sản, bà Giang nhận định những định hướng này có thể thúc đẩy thị trường theo hướng minh bạch và hiệu quả hơn, trong đó giá trị bất động sản ngày càng gắn với khả năng khai thác và sử dụng thực tế.

Dư địa phân lô, bán nền có thể thu hẹp

Một trong những định hướng đáng chú ý của Nghị quyết 21 là hạn chế tối đa việc phân lô, bán nền tại khu vực đô thị, đặc biệt tại các đô thị lớn.

Theo Savills, cùng với định hướng này, việc tăng chi phí đối với hoạt động nắm giữ đất không đưa vào sử dụng và tăng tính minh bạch của thông tin giá đất, giao dịch sẽ là những yếu tố đáng chú ý đối với thị trường.

Bà Giang chỉ ra ba yếu tố có thể tác động đến diễn biến thị trường gồm: Hạn chế phân lô, bán nền tại các đô thị lớn; tăng chi phí đối với việc nắm giữ đất không đưa vào sử dụng; và tăng tính minh bạch của giá đất, giao dịch thông qua việc kết nối dữ liệu đất đai, quy hoạch, thuế, ngân hàng, công chứng và bất động sản.

Theo bà Giang, điều này không có nghĩa hoạt động phân lô, bán nền hay việc nắm giữ đất chờ tăng giá sẽ biến mất. Tuy nhiên, dư địa của mô hình này có thể dần thu hẹp khi chi phí nắm giữ tăng và thông tin thị trường trở nên minh bạch hơn.

Từ kỳ vọng tăng giá sang giá trị khai thác

Theo Savills, những thay đổi về cơ chế định giá, chính sách tài chính đất đai và minh bạch thông tin có thể thúc đẩy thị trường chuyển dịch theo hướng coi trọng hơn giá trị sử dụng thực.

Bà Giang nhận định: “Về dài hạn, giá trị sẽ ngày càng nằm ở khả năng phát triển và khai thác đất hiệu quả, thay vì chỉ nắm giữ tài sản và kỳ vọng vào mức tăng giá”. Theo đó, thị trường có thể hướng nhiều hơn tới những dự án có khả năng tạo ra sản phẩm, dòng tiền và giá trị sử dụng thực tế.

Cách tiếp cận này cũng được Savills đặt trong mối liên hệ với định hướng hạn chế đầu cơ và khuyến khích đưa đất đai vào sử dụng hiệu quả. Khi việc nắm giữ đất không đưa vào khai thác chịu tác động lớn hơn về chi phí, trong khi dữ liệu thị trường ngày càng minh bạch, giá trị của khả năng phát triển và khai thác tài sản có thể trở nên quan trọng hơn.

Dữ liệu đất đai là nền tảng để thị trường minh bạch hơn

Savills đánh giá, nếu được triển khai đồng bộ, việc xây dựng hệ thống dữ liệu đất đai thống nhất cùng với cơ chế định giá minh bạch và các chính sách hạn chế đầu cơ có thể tạo nền tảng cho một thị trường bất động sản chuyên nghiệp hơn.

Trong đó, việc kết nối dữ liệu đất đai với các lĩnh vực như quy hoạch, thuế, công chứng, ngân hàng và bất động sản được xem là yếu tố quan trọng để nâng cao mức độ minh bạch của thông tin thị trường. Theo bà Giang, khi dữ liệu thị trường đầy đủ và minh bạch hơn, khả năng thao túng hoặc hình thành giá ảo có thể được hạn chế.

Ở góc độ dài hạn, Savills cho rằng những định hướng này có thể thúc đẩy thị trường chuyển từ việc chú trọng nắm giữ tài sản và kỳ vọng tăng giá sang coi trọng hơn khả năng phát triển, khai thác và tạo ra giá trị sử dụng thực của đất đai.