Nhà nước quyết định giá đất, giá nhà có giảm?

Đất đai do Nhà nước điều tiết, kiểm soát và quyết định giá là chủ trương của Đảng được đưa ra trong Nghị quyết 21 về định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan. Giá đất bao nhiêu cũng là vấn đề được bàn thảo trong nhiều năm mà chưa có hồi kết. Nghe chỉ là một con số, nhưng phía sau là nguồn thu ngân sách, chi phí doanh nghiệp, tiến độ dự án và cuối cùng vẫn đi vào giá nhà mà người dân phải trả.

Có thể hình dung thị trường đất đai có hai lớp. Ở thị trường sơ cấp, khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, giá đất được xác định theo cơ chế do Nhà nước quy định. Còn ở thị trường thứ cấp, khi người dân và doanh nghiệp chuyển nhượng cho nhau, giá chủ yếu do các bên thỏa thuận.

Ở thị trường sơ cấp, suốt nhiều năm, chúng ta theo đuổi một câu hỏi không dễ trả lời: Làm thế nào để Nhà nước xác định được một mức giá đất hợp lý và tiệm cận thị trường? Từ Luật Đất đai 2013 đến Luật Đất đai 2024, cơ chế và phương pháp định giá đất liên tục được hoàn thiện. Nhưng phương pháp ngày càng chi tiết không có nghĩa bài toán ngoài đời trở nên đơn giản hơn.

Giá chuyển nhượng, giá thuê, chi phí đầu tư và dữ liệu tham chiếu luôn biến động. Khó hơn nữa, chúng ta thường phải sử dụng dữ liệu của quá khứ và hiện tại để định giá một khu đất mà phần lớn giá trị kinh tế của nó lại gắn với những kỳ vọng trong tương lai.

Vì vậy, với một dự án đầu tư, để đi đến “giá đất cụ thể”, một con số phải qua khá nhiều khâu: thu thập thông tin, thuê tư vấn, xây dựng phương án giá đất, thẩm định, xem xét tại hội đồng thẩm định rồi mới trình cơ quan có thẩm quyền quyết định. Trong thời gian đó, doanh nghiệp vẫn phải tính chi phí xây dựng, lãi vay, tiến độ, doanh thu và hiệu quả đầu tư. Trớ trêu ở chỗ, một trong những khoản chi phí lớn nhất của dự án - tiền đất - đôi khi vẫn chưa thể xác định chắc chắn.

Bởi vậy, vấn đề của giá đất không chỉ nằm ở chuyện cao hay thấp. Một vấn đề khó chịu không kém là không biết cuối cùng sẽ là bao nhiêu, khi nào mới biết. Trong đầu tư, một khoản chi phí cao nhưng biết trước đôi khi vẫn dễ tính toán hơn một khoản chi phí chưa biết sẽ cao đến đâu.

Có lẽ vì thế, dự thảo sửa đổi Luật Đất đai đang đặt ra một cách tiếp cận khác: thay vì tiếp tục xác định giá đất cụ thể riêng cho từng trường hợp như hiện nay, giá đất trong nhiều trường hợp sẽ được xác định trên cơ sở Bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất (K).

Nói một cách dễ hình dung: Giá đất áp dụng = Giá trong Bảng giá đất × Hệ số điều chỉnh giá đất (K). Ví dụ, giá trong Bảng giá đất là 100 triệu đồng/m² và hệ số K là 1,5 thì giá đất sau điều chỉnh là 150 triệu đồng/m². Phép tính khá dễ. 100 nhân 1,5 thì chắc không cần thành lập hội đồng để tìm đáp án.

Nhưng tất nhiên, chuyện đất đai chưa bao giờ đơn giản đến mức chỉ cần một chiếc máy tính. Bởi câu hỏi thực sự không nằm ở phép nhân. Nó nằm ở hai con số được đem ra nhân với nhau: Bảng giá đất được xây dựng như thế nào và hệ số K được xác định ra sao?

Nếu trước đây người ta tranh luận: “Giá đất cụ thể của dự án này đã đúng chưa?”, thì trong tương lai, tranh luận rất có thể sẽ chuyển sang: “Bảng giá đất đã hợp lý chưa?” và “Tại sao K là 1,5 mà không phải 1,3 hay con số khác….

Nói cách khác, bài toán không biến mất. Nó chỉ chuyển từ khâu đi tìm một mức giá sang khâu thiết kế những tham số tạo ra mức giá đó. Đó cũng là lý do không nên kỳ vọng rằng chỉ cần có một công thức mới thì mọi chuyện lập tức trở nên đơn giản.

Tuy nhiên, có một thay đổi đáng chú ý: khả năng dự báo.

Nếu Bảng giá đất và hệ số K được công bố rõ ràng, doanh nghiệp ít nhất có cơ sở để ước lượng tương đối nghĩa vụ tài chính về đất ngay từ khi tính toán phương án đầu tư. Thay vì triển khai dự án rồi chờ xác định giá đất, nhà đầu tư có thể đưa một con số tương đối cụ thể vào bài toán tài chính ngay từ đầu. Với doanh nghiệp, đôi khi sự khác biệt rất lớn không nằm ở việc một khoản chi phí là 100 hay 120, mà ở việc có biết trước nó là 100 hay 120 hay không.

Nhưng điều kiện lại nằm ngay trong chữ “nếu”.

Nếu Bảng giá đất được xây dựng hợp lý. Nếu hệ số K được xác định minh bạch. Nếu việc điều chỉnh có nguyên tắc và đủ khả năng dự báo. Và nếu doanh nghiệp không rơi vào tình trạng vừa tính xong phương án đầu tư thì dữ liệu đầu vào đã thay đổi.

Một công thức chỉ thực sự tạo ra sự đơn giản khi những con số nằm trong công thức đủ rõ ràng, có căn cứ và có mức độ ổn định cần thiết.

Còn câu hỏi người dân quan tâm hơn cả có lẽ vẫn là: Thế giá nhà có giảm không? Câu trả lời có lẽ chưa nên vội đặt cược.

Giá đất chỉ là một phần cấu thành giá nhà. Giá cuối cùng còn phụ thuộc vào chi phí xây dựng, lãi vay, thời gian thực hiện thủ tục, nguồn cung, sức mua, kỳ vọng thị trường và cả yếu tố đầu cơ. Một món hàng có thể được giảm chi phí từ phía nhà sản xuất, nhưng nếu khi ra đến cửa hàng vẫn khan hiếm thì người bán không có nhiều lý do để tự nguyện giảm giá.

Bất động sản không phải ngoại lệ.

Nếu thủ tục vẫn kéo dài, dòng tiền vẫn ưu tiên tìm đến đất đai và các công cụ hạn chế đầu cơ chưa đủ hiệu quả, giá nhà hoàn toàn có thể đi con đường riêng của nó, bất kể công thức xác định giá đất có đẹp đến đâu.

Vì vậy, chưa nên kỳ vọng rằng thay đổi cơ chế xác định giá đất sẽ lập tức kéo giá nhà xuống. Chỉ có từng nút thắt được tháo dần, trong đó giá đất, nút thắt lớn nhất, sẽ được tháo.

Luật sư Phạm Thanh Tuấn

Đoàn Luật sư TP Hà Nội, chuyên gia pháp lý bất động sản