Savills: Thanh khoản biệt thự, liền kề Hà Nội chạm đáy trong 10 năm qua, giá vẫn neo 281 triệu đồng/m2

Thanh khoản chạm đáy, thị trường thiếu sản phẩm vừa túi tiền

Thị trường biệt thự, nhà liền kề Hà Nội đang đối diện nghịch lý khi nguồn cung tiếp tục tăng nhờ kỳ vọng phát triển hạ tầng, nhưng lượng giao dịch không theo kịp. Theo số liệu được bà Đỗ Thị Thu Hằng - Giám đốc cấp cao Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội chia sẻ, thị trường có hơn 2.000 căn sẵn có cùng khoảng 300-400 căn nguồn cung mới, trong khi lượng tiêu thụ trong 3 quý đầu năm 2026 chưa đạt 1.000 căn. Tỷ lệ hấp thụ chỉ khoảng 9%, dù có thời điểm cải thiện lên 18%.

Đây là dấu hiệu cho thấy kỳ vọng về hạ tầng và quy hoạch chưa đủ để chuyển hóa thành sức mua thực tế. Khi giá bán vượt quá khả năng chi trả của nhiều khách hàng, nguồn cung dù được bổ sung vẫn khó tạo ra lượng giao dịch tương xứng.

Báo cáo Tóm lược thị trường Hà Nội quý III/2026 của Savills cũng ghi nhận thanh khoản phân khúc biệt thự, nhà liền kề còn trầm lắng. Người mua duy trì tâm lý thận trọng trong bối cảnh định hướng quy hoạch Thủ đô tiếp tục được cụ thể hóa và lãi suất cho vay duy trì ở mức cao. Trong khi giao dịch chưa phục hồi rõ nét, giá sơ cấp vẫn ở mức cao, còn giá thứ cấp tiếp tục tăng theo năm.

Theo bà Hằng, mặt bằng giá bán trung bình toàn thị trường hiện vào khoảng 281 triệu đồng/m2. Mức giá này cần được nhìn nhận trong tương quan với vị trí và cơ cấu sản phẩm, bởi các dự án tại khu vực đắc địa có thể được chào bán ở mức cao hơn đáng kể.

Đáng chú ý, nguồn cung sơ cấp đang tập trung chủ yếu ở phân khúc giá cao. Theo phần chia sẻ của chuyên gia, thị trường gần như không còn sản phẩm có giá dưới 10 tỷ đồng; phân khúc 10–20 tỷ đồng tăng lên nhờ các dự án mới tại khu vực ngoại thành, trong khi nhóm trên 30 tỷ đồng tiếp tục chiếm tỷ trọng chủ đạo.

Cơ cấu này khiến thị trường khó tiếp cận nhóm khách hàng có ngân sách hạn chế, đồng thời thu hẹp tệp người mua có đủ năng lực tài chính để hấp thụ các sản phẩm giá trị lớn. Khi nguồn cung nghiêng về phân khúc cao cấp, khả năng tiêu thụ không chỉ phụ thuộc vào vị trí hay triển vọng hạ tầng mà còn chịu tác động trực tiếp từ sức mua và chi phí vốn.

Nguồn cung còn tăng, giá biệt thự và nhà liền kề khó bứt phá?

Áp lực thanh khoản có thể chưa sớm giảm khi nguồn cung tương lai tiếp tục được bổ sung. Theo bà Hằng, trong giai đoạn 2026-2029, nguồn cung biệt thự, nhà liền kề được dự báo tăng khoảng 12% mỗi năm. Trong khi đó, báo cáo Savills cho biết hơn 35.000 căn dự kiến được triển khai từ quý IV/2026 đến năm 2029, dựa trên kế hoạch phát triển nhà ở và kế hoạch thu hồi đất của Hà Nội.

Nguồn cung lớn hơn có thể tạo thêm lựa chọn cho người mua, nhưng đồng thời làm gia tăng cạnh tranh giữa các dự án, nhất là khi thanh khoản chưa phục hồi. Nếu tốc độ tăng nguồn hàng tiếp tục vượt khả năng hấp thụ, thị trường sẽ khó duy trì đà tăng giá đồng đều như giai đoạn trước.

Bà Hằng nhận định giá bán trong giai đoạn 2026-2029 có xu hướng đi ngang hoặc điều chỉnh giảm dưới sức ép từ nguồn cung gia tăng và thanh khoản suy yếu. Đây là kịch bản đáng chú ý đối với các chủ đầu tư đang dựa nhiều vào kỳ vọng tăng giá, cũng như nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính và trông chờ lợi nhuận từ việc bán lại trong thời gian ngắn.

Tuy nhiên, diễn biến giá sẽ không đồng nhất trên toàn thị trường. Theo phân tích của chuyên gia, các khu vực có quỹ đất hạn chế và vị trí trung tâm được kỳ vọng duy trì đà tăng ổn định. Tại phía Đông, gồm Gia Lâm và Long Biên, giá được đánh giá đã chuyển sang quỹ đạo ổn định hơn, với mức tăng khoảng 11%/năm nhờ hạ tầng và tiện ích đô thị dần hoàn thiện.

Trong khi đó, một số khu vực phía Bắc, phía Tây và phía Nam được ghi nhận mức tăng khoảng 15%/năm theo kỳ vọng phát triển giao thông và tiện ích. Đáng chú ý, các khu vực được đề cập như Đan Phượng, Phúc Thọ có mức tăng khoảng 30%/năm. Bà Hằng lưu ý đà tăng nóng này tiềm ẩn nguy cơ giá đi trước tiềm năng phát triển thực tế, nhất là khi hạ tầng và các tiện ích chưa hoàn thiện tương xứng.

Hạ tầng tạo kỳ vọng, nhưng không bảo đảm thanh khoản

Thực tế, xu hướng phát triển các dự án đón đầu hạ tầng vẫn đang định hình nguồn cung biệt thự, nhà liền kề Hà Nội. Theo báo cáo quý III/2026 của Savills, nhiều dự án tập trung dọc tuyến Metro số 5, khu vực lân cận Khu Công nghệ cao Hòa Lạc và sân vận động VinFast - Trống Đồng. Tổng nguồn cung thị trường tăng 5% theo năm.

Tuy nhiên, việc mở bán trước khi công trình hạ tầng hoàn thành cũng đồng nghĩa người mua phải cân nhắc khoảng cách giữa triển vọng tương lai và giá trị sử dụng ở thời điểm hiện tại. Trong bối cảnh lãi suất cho vay còn cao, giá sơ cấp neo ở mức lớn và thanh khoản thấp, kỳ vọng quy hoạch không thể thay thế hoàn toàn nhu cầu thực cũng như năng lực tài chính của người mua.

Với chủ đầu tư, bài toán không còn đơn thuần là mở rộng nguồn cung để đón đầu hạ tầng, mà còn phải tính đến cơ cấu sản phẩm, mức giá và khả năng hấp thụ thực tế. Với nhà đầu tư, việc lựa chọn khu vực cần dựa trên tiến độ triển khai hạ tầng, mức độ hoàn thiện tiện ích và sức mua thực, thay vì chỉ dựa vào tốc độ tăng giá trong quá khứ.

Khi nguồn cung tiếp tục gia tăng trong khi thanh khoản chưa cải thiện, thị trường biệt thự, nhà liền kề Hà Nội có thể bước vào giai đoạn phân hóa mạnh hơn. Những dự án có lợi thế vị trí, hạ tầng thực chất và mức giá phù hợp sẽ có cơ hội giữ sức hút; ngược lại, các sản phẩm định giá cao dựa chủ yếu vào kỳ vọng có thể đối mặt với áp lực tiêu thụ kéo dài.