Sóng đấu giá đất 11.700 tỷ đồng ở Đồng Nai: Cơ hội 'tái sinh' dự án 1.300 tỷ của một doanh nghiệp niêm yết

Trung tâm Phát triển quỹ đất tỉnh Đồng Nai cho biết đến giữa tháng 11/2025, địa phương đã đấu giá thành công 4 khu đất, thu gần 9.500 tỷ đồng. Sang tháng 12, tỉnh tiếp tục đưa ra đấu giá 6 khu đất lớn với tổng giá khởi điểm dự kiến 11.700 tỷ đồng. Tất cả sẽ được tổ chức đấu giá vào ngày 18/12/2025.

Tại huyện Trảng Bom - khu vực đang thu hút mạnh dòng vốn bất động sản, một khu đất trung tâm thương mại - dịch vụ kết hợp có diện tích khoảng 2,1ha sẽ được đấu giá phần diện tích 1,4ha, giá khởi điểm hơn 218 tỷ đồng (tương đương 15,57 triệu đồng/m²). Người tham gia đấu giá phải đáp ứng đầy đủ điều kiện pháp luật và có tối thiểu 20% vốn chủ sở hữu so với tổng mức đầu tư dự án.

Theo Trung tâm, đấu giá đất không chỉ giúp tăng thu ngân sách mà còn tạo hiệu ứng lan tỏa cho thị trường - đặc biệt đối với các dự án dân cư, công nghiệp, thương mại. Với doanh nghiệp, đấu giá thành công thường giúp tái định vị mặt bằng giá đất khu vực. Các dự án đang mở bán hoặc bàn giao gần khu vực đấu giá thường “hưởng lợi ngay”, vì kết quả đấu giá được xem như mức “định giá chính thức” và tạo tâm lý tích cực cho người mua.

Tại huyện Trảng Bom, CTCP Đầu tư LDG (mã LDG - HoSE) là doanh nghiệp có dự án đáng chú ý nhất: Khu dân cư Tân Thịnh (Viva Park), quy mô sử dụng đất 18ha, diện tích thương phẩm 8,2ha, cung cấp 480 nhà phố - biệt thự và 8 căn shophouse, tổng mức đầu tư dự kiến 1.290 tỷ đồng.

Dự án từng được LDG ký hợp đồng nguyên tắc để bán nhà cho khách, nhiều người đã thanh toán 25-95% giá trị hợp đồng và một số đã vào ở, dù dự án chưa đáp ứng điều kiện để kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai.

Các sai phạm tại dự án này từng khiến ông Nguyễn Khánh Hưng, cựu Chủ tịch LDG, cùng ông Nguyễn Quốc Vy Liêm - cựu Phó Tổng Giám đốc - phải chịu trách nhiệm hình sự.

Cơ quan tố tụng xác định LDG bán sản phẩm chưa đủ điều kiện, không bàn giao đúng hạn và chiếm đoạt hơn 533 tỷ đồng của 353 khách hàng. Ông Hưng bị phạt 16 tháng tù, ông Liêm 12 tháng tù; LDG bị buộc hoàn trả toàn bộ số tiền đã nhận.

Ngày 23/10/2025, LDG nhận được Bản án phúc thẩm số 172/2025/HS-PT của Tòa phúc thẩm TAND Tối cao tại TP. HCM, giữ nguyên toàn bộ trách nhiệm dân sự của LDG theo bản án sơ thẩm. Đáng chú ý, tòa kiến nghị cơ quan Nhà nước có thẩm quyền tiếp tục xem xét, hoàn tất các thủ tục pháp lý cho dự án.

Trong bối cảnh này, việc Trảng Bom đưa ra đấu giá đất quy mô lớn được đánh giá là tín hiệu tích cực, tạo thêm động lực để thúc đẩy tiến trình xử lý pháp lý tại Tân Thịnh. Giá đất thiết lập qua đấu giá có thể hỗ trợ LDG định giá lại dự án và cải thiện khả năng thu hút khách hàng. Tuy nhiên, tác động thực tế phụ thuộc rất lớn vào việc dự án có sớm được “cởi trói” về pháp lý hay không và vào năng lực tài chính của LDG, vốn đang chịu nhiều sức ép.

Tại thời điểm 30/9/2025, LDG có tổng tài sản gần 6.300 tỷ đồng, nhưng tới 4.150 tỷ là các khoản phải thu (sau khi trích lập dự phòng 736 tỷ). Hàng tồn kho đạt 862 tỷ đồng, trong đó riêng dự án Tân Thịnh chiếm 521 tỷ đồng. Chi phí xây dựng cơ bản dở dang tăng lên 837 tỷ đồng.

Trong khi đó, nợ phải trả lên tới 5.040 tỷ đồng, gấp hơn 4 lần vốn chủ trong khi tiền mặt chỉ còn 1,16 tỷ đồng. Cơ cấu tài sản “kẹt” trong phải thu và tồn kho khiến thanh khoản tài chính LDG rất hạn chế.

9 tháng 2025, LDG ghi nhận doanh thu 202 tỷ đồng, cải thiện so với mức âm cùng kỳ; lợi nhuận sau thuế đạt 15,6 tỷ đồng nhờ lợi nhuận khác 60,4 tỷ, trong khi lợi nhuận gộp từ hoạt động chính không đủ bù chi phí.

Trong bối cảnh đó, một phiên đấu giá đất thành công tại Trảng Bom có thể tạo hiệu ứng tích cực về kỳ vọng. Tuy nhiên, để chuyển hóa kỳ vọng thành dòng tiền thực, LDG vẫn phải giải quyết “nút thắt pháp lý” tại Tân Thịnh và đồng thời tái cấu trúc tài chính mạnh mẽ hơn.