Sửa Luật Kinh doanh bất động sản: Cần có chính sách điều tiết, cơ cấu lại thị trường

Theo đó, Dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) được hoàn thiện, trình Quốc hội cho ý kiến tại kỳ họp thứ 5 và dự kiến cùng được thông qua tại Kỳ họp thứ 6 (tháng 10/2023) với mục tiêu và kỳ vọng sẽ tạo lập hành lang pháp lý đầy đủ đồng bộ, thống nhất để quản lý thị trường bất động sản, hỗ trợ, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh, công khai, minh bạch.

Thế nhưng, quá trình đưa ra lấy ý kiến, Dự thảo Luật (sửa đổi) lại không đạt được mục tiêu và kỳ vọng đã đặt ra. Trong đó, không ít ý kiến cho rằng, ngay từ phạm vi điều chỉnh (Điều 1), dù cơ bản kế thừa quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, quy định điều chỉnh việc kinh doanh các loại hình bất động sản, điều tiết thị trường bất động sản và quản lý Nhà nước về kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, phạm vi điều chỉnh quy định tại Điều 1 và nội dung quy định tại khoản 3 Điều 10 của Dự thảo Luật (sửa đổi) chưa bảo đảm chặt chẽ, thống nhất.

Cụ thể, theo các chuyên gia, khoản 3 Điều 10 đã luật hóa quy định tại Nghị định số 02/2022/NĐ-CP về các trường hợp bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản không phải tuân thủ điều kiện đối với tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản, tuy nhiên, bổ sung quy định phải tuân thủ điều kiện về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh theo Luật Kinh doanh bất động sản. Quy định như vậy, đã mở rộng phạm vi điều chỉnh so với quy định của Luật hiện hành.

Chưa kể, hoạt động kinh doanh bất động sản được điều chỉnh theo Luật Kinh doanh bất động sản phải đáp ứng đầy đủ bản chất, nội hàm của hoạt động kinh doanh nhằm mục đích tìm kiếm lợi nhuận, phù hợp với khái niệm về kinh doanh theo quy định của Luật Doanh nghiệp năm 2020, sửa đổi, bổ sung năm 2022.

Tuy nhiên, khoản 21 Điều 4 Dự thảo Luật (sửa đổi) giải thích, “kinh doanh là việc thực hiện liên tục một, một số hoặc tất cả công đoạn của quá trình từ đầu tư, sản xuất đến tiêu thụ sản phẩm hoặc cung ứng dịch vụ trên thị trường nhằm mục đích tìm kiếm lợi nhuận”.

Theo các chuyên gia, những trường hợp bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy định tại khoản 3 Điều 10 có bản chất, nội hàm hoàn toàn khác với hoạt động kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân có ngành nghề kinh doanh bất động sản.

Cụ thể, các trường hợp quy định tại các điểm a, b, c, d khoản 3 Điều 10 đã được điều chỉnh theo các luật chuyên ngành như Luật Phá sản, Luật Doanh nghiệp, Luật Quản lý và sử dụng tài sản công, Luật Các tổ chức tín dụng, Luật Thi hành án dân sự, Luật Tố tụng hành chính…; các trường hợp quy định tại điểm đ và điểm e khoản 3 Điều 10 là giao dịch dân sự thông thường được điều chỉnh theo Bộ luật Dân sự.

Cho ý kiến về vấn đề đã nêu, Phó Chủ tịch Quốc hội - Nguyễn Khắc Định cho rằng, khái niệm “kinh doanh” phải được sử dụng thống nhất trong toàn bộ hệ thống pháp luật, nhưng Dự thảo Luật (sửa đổi) đã dùng không chính xác. Cần phân biệt rất rõ hành vi trao đổi, mua bán theo pháp luật dân sự với hoạt động mua bán bất động sản chuyên nghiệp, do chủ thể kinh doanh thực hiện.

Tổ chức, cá nhân có quyền mua bán bất động sản, nhưng để trở thành chủ thể kinh doanh thì phải lập doanh nghiệp, đáp ứng những điều kiện nhất định, được pháp luật công nhận thì mới được. Tương tự, với đối tượng kinh doanh, không phải bất động sản nào được đem mua bán cũng là đối tượng của luật này.

“Cái nhà đang ở được một cá nhân bán đi, một doanh nghiệp giải thể, phá sản, bán trụ sở đi thì những bất động sản này không phải đối tượng của luật. Chính vì đã có sự nhầm lẫn về khái niệm và khoanh định không đúng phạm vi, đối tượng, nên Dự án luật nhìn chung còn rất nhiều điều phải chỉnh lý”, Phó Chủ tịch Quốc hội bày tỏ.

Cùng với các vấn đề đã nêu, xoay quanh nội dung Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi, không ít các quy định được đề xuất được yêu cầu phải cân nhắc, rà soát để đảm bảo sự thống nhất, đồng bộ, tránh gây khó khăn trong triển khai thực hiện như: quy định bắt buộc phải giao dịch bất động sản qua sàn; công chứng Hợp đồng trong kinh doanh bất động sản;…

Trước đó, cho ý kiến về Dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Chủ tịch Quốc hội - Vương Đình Huệ nhấn mạnh, Nghị quyết Đại hội XIII của Đảng đã xác định cơ cấu lại thị trường bất động sản. Dự án luật phải thể chế hóa được các chủ trương, chính sách của Đảng, Nhà nước về thị trường bất động sản.

“Nghị quyết yêu cầu cơ cấu lại thị trường bất động sản nghĩa là hiện nay cơ cấu thị trường chưa thực sự hợp lý. Vậy luật này góp phần cơ cấu lại thị trường này thế nào”, Chủ tịch Quốc hội đặt vấn đề.

Theo Chủ tịch Quốc hội, hiện các phân khúc trong cơ cấu thị trường bất động sản không hợp lý trong phạm vi toàn quốc và từng địa phương. Phân khúc cao cấp thì quá nhiều, nhà ở xã hội thì bây giờ mới coi trọng, chưa có chính sách đột phá, cần có chính sách để điều tiết, cơ cấu lại thị trường.

Cũng theo Chủ tịch Quốc hội, hiện nay thị trường bất động sản có lúc nói bong bóng bất động sản, có lúc nói thị trường phát triển nóng… rất nhiều vấn đề.

“Vậy ban hành luật mới có phát huy kết quả đạt được không, có góp phần tháo gỡ vướng mắc để thị trường phát triển lành mạnh, lâu dài được không? Trả lời câu hỏi đó rất quan trọng”, Chủ tịch Quốc hội lưu ý.