Sửa Luật Kinh doanh bất động sản: Đề xuất giảm điều kiện, siết minh bạch và mở đường cho chuyển nhượng dự án
Định hướng sửa Luật Kinh doanh bất động sản tập trung vào cắt giảm thủ tục, phân quyền mạnh hơn cho địa phương, kiểm soát huy động vốn và xây dựng cơ sở dữ liệu minh bạch.
Quốc hội hiện nay đang xem xét định hướng chính sách sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản, với trọng tâm không chỉ giúptháo gỡ thủ tục cho doanh nghiệp mà còn thiết lập cơ chế kiểm soát chặt hơn đối với dòng vốn, giao dịch và thông tin trên thị trường.
Theo Tờ trình của Chính phủ, việc sửa luật được đặt trên 6 định hướng lớn, gồm: Thể chế hóa đầy đủ chủ trương, chính sách liên quan đến bất động sản; phân cấp, phân quyền phù hợp với mô hình chính quyền địa phương 2 cấp; đơn giản hóa điều kiện đầu tư kinh doanh và thủ tục hành chính; đẩy mạnh chuyển đổi số, tăng minh bạch và khả năng dự báo thị trường; tháo gỡ các điểm nghẽn thực tiễn; đồng thời chỉ quy định những nội dung mang tính khung, nguyên tắc.
Cắt giảm 9 điều kiện, 11 thủ tục hành chính
Một trong những thay đổi đáng chú ý là Chính phủ đề xuất cắt giảm, đơn giản hóa 9/31 điều kiện đầu tư kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản. Về thủ tục hành chính, dự thảo định hướng cắt giảm 4/12 thủ tục, đơn giản hóa 7/12 thủ tục và giữ nguyên 1 thủ tục liên quan đến đăng ký cấp quyền khai thác, sử dụng dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản thuộc thẩm quyền Bộ Xây dựng.
Cùng với giảm thủ tục, dự thảo hướng tới xây dựng quy trình giao dịch bất động sản rõ ràng hơn, hoàn thiện các quy định về bất động sản có sẵn, bất động sản hình thành trong tương lai và dự án bất động sản.
Một điểm quan trọng khác là phân quyền cho UBND cấp tỉnh quyết định việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, thay vì thẩm quyền này thuộc Thủ tướng Chính phủ như định hướng hiện hành. Đây cũng được xem là một trong những nội dung có thể tác động trực tiếp đến quá trình xử lý các dự án đang gặp khó khăn, đặc biệt trong trường hợp chủ đầu tư không còn nhu cầu hoặc không đủ năng lực tiếp tục triển khai.
Tuy nhiên, cơ quan thẩm tra đề nghị việc phân quyền phải đi kèm cơ chế kiểm soát và trách nhiệm rõ ràng, nhất là với những dự án trước đó đã được Thủ tướng chấp thuận chủ trương đầu tư.
Mở đường xử lý dự án “đóng băng”, nhưng phải giữ nghĩa vụ tài chính
Đối với chuyển nhượng dự án bất động sản, Ủy ban Kinh tế và Tài chính đề nghị tiếp tục hoàn thiện quy định để vừa khơi thông nguồn lực, vừa bảo đảm nghĩa vụ tài chính với Nhà nước và trách nhiệm triển khai dự án của bên nhận chuyển nhượng. Hiện nay đây là vấn đề có ý nghĩa thực tiễn khi thị trường vẫn còn những dự án kéo dài nhiều năm do chủ đầu tư thiếu nguồn lực hoặc không còn khả năng tiếp tục thực hiện.
Cơ quan thẩm tra cũng đề nghị thiết kế thủ tục theo nguyên tắc một đầu mối, một bộ hồ sơ dùng chung và một lần kiểm tra cùng điều kiện, đồng thời làm rõ mối quan hệ giữa thủ tục chuyển nhượng dự án theo Luật Kinh doanh bất động sản với thủ tục theo Luật Đầu tư.
Siết huy động vốn, tăng bảo vệ người mua
Một trọng tâm khác của dự thảo là kiểm soát huy động vốn và bảo vệ khách hàng đối với bất động sản hình thành trong tương lai. Nội dung được đưa ra thảo luận là cơ chế bảo lãnh, trong đó có hai cách tiếp cận: tiếp tục để khách hàng lựa chọn việc nhận bảo lãnh riêng hoặc áp dụng cơ chế bảo lãnh theo dự thảo.
Nhiều ý kiến đề nghị nếu cho phép khách hàng lựa chọn thì phải tách bạch giữa việc chủ đầu tư có sẵn khả năng được cấp bảo lãnh và quyền quyết định của từng khách hàng. Việc khách hàng từ chối bảo lãnh cũng phải trên cơ sở tự nguyện và được cung cấp đầy đủ thông tin về quyền lợi, chi phí và rủi ro.
Dự thảo đồng thời đề xuất cơ chế bảo đảm đối với 5% giá trị còn lại của hợp đồng kinh doanh bất động sản, thông qua tài khoản phong tỏa hoặc theo thỏa thuận giữa các bên.
Thị trường bất động sản sẽ được quản lý bằng dữ liệu
Một thay đổi mang tính nền tảng là việc xây dựng hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu về nhà ở, thị trường bất động sản theo hướng dữ liệu phải được tạo lập, cập nhật đầy đủ, chính xác và kịp thời. Dự thảo còn đề xuất bổ sung mã định danh điện tử cho từng tổ chức, cá nhân, bất động sản hoặc đối tượng thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản.
Nếu được luật hóa, đây sẽ là cơ sở để tăng khả năng theo dõi, minh bạch hóa giao dịch và hỗ trợ cơ quan quản lý trong việc đánh giá, dự báo và điều tiết thị trường.
Bên cạnh đó, các quy định về kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật, hợp đồng kinh doanh bất động sản và chuyển nhượng dự án cũng được rà soát để bảo đảm thống nhất với pháp luật đất đai, đầu tư và các luật liên quan.
Đáng chú ý, với quyền mua, thuê mua phần diện tích sàn xây dựng của cá nhân nước ngoài, cơ quan thẩm tra đề nghị tiếp tục nghiên cứu và đánh giá tác động kỹ lưỡng, bởi quyền sở hữu diện tích sàn trên thực tế vẫn gắn với việc sử dụng đất. Nội dung này cần được thiết kế thống nhất với Luật Đất đai sửa đổi và các yêu cầu về quốc phòng, an ninh.
Tổng thể, định hướng sửa Luật Kinh doanh bất động sản hiện nay đang đi theo hai hướng song song, trong đó, một mặt giảm những rào cản không cần thiết cho doanh nghiệp, mặt khác tăng khả năng kiểm soát thị trường bằng dữ liệu, quy trình minh bạch và cơ chế bảo vệ khách hàng. Đây cũng là những nội dung có thể tác động trực tiếp đến tiến độ dự án, khả năng huy động vốn và hoạt động chuyển nhượng trên thị trường bất động sản trong thời gian tới.
