HoREA đề xuất đưa đất nền 'ngoài dự án' vào Luật Kinh doanh bất động sản, siết lại cuộc chơi phân lô bán nền

Cho rằng việc tách thửa, chuyển mục đích sử dụng đất có thể tạo ra hoạt động phân lô bán nền nằm ngoài khuôn khổ pháp luật kinh doanh bất động sản, HoREA đề xuất bổ sung hẳn một nhóm quy định mới để quản lý loại hình này. Mục tiêu được Hiệp hội nhấn mạnh là vừa bịt khoảng trống pháp lý, vừa bảo vệ người mua đất nền.

Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) vừa đề xuất sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản 2023 theo hướng đưa hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật nhưng không thuộc dự án bất động sản vào phạm vi điều chỉnh của luật. Đây là một trong những nội dung đáng chú ý trong Văn bản số 98/2026/CV-HoREA ngày 12/8/2026, khi Hiệp hội cho rằng thực tế thị trường đang xuất hiện một dạng giao dịch có bản chất giống phân lô bán nền nhưng chưa được đặt trong khuôn khổ pháp luật kinh doanh bất động sản.

Khoảng trống phát sinh từ việc tách thửa

Theo HoREA, Luật Đất đai 2024 cho phép tách thửa, hợp thửa nếu đáp ứng các nguyên tắc, điều kiện nhất định. Trong đó, thửa đất sau khi tách phải bảo đảm diện tích tối thiểu theo quy định của địa phương; đồng thời phải có lối đi, kết nối với đường giao thông công cộng, bảo đảm cấp nước, thoát nước và các nhu cầu cần thiết khác.

Từ cơ chế này, theo phân tích của HoREA, có thể phát sinh những trường hợp cá nhân, hộ gia đình sau khi tách thửa và chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở có các thửa đất được đưa ra giao dịch trên thị trường. Điểm đáng lưu ý là một số trường hợp có thể xuất hiện “đầu nậu” hoặc doanh nghiệp “núp bóng” người sử dụng đất, thực hiện tách thửa nhưng về bản chất là kinh doanh phân lô bán nền mà không lập dự án theo quy định về kinh doanh bất động sản.

Theo HoREA, hệ quả là người dân mua đất nền ngoài dự án có thể gặp rủi ro, thậm chí bị lừa đảo, thiệt hại nhưng chưa được cơ chế của pháp luật kinh doanh bất động sản bảo vệ đầy đủ. Đây là lý do Hiệp hội đề nghị không tiếp tục để nhóm giao dịch này nằm ngoài phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản.

HoREA muốn tạo một “luật chơi” riêng cho đất nền ngoài dự án

Theo đề xuất, Chương IV của dự thảo Luật sẽ được cấu trúc lại thành hai nhóm. Một là kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản. Hai là kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật ngoài dự án bất động sản.

Như vậy, thay vì chỉ điều chỉnh hoạt động phân lô bán nền trong các dự án, pháp luật sẽ có thêm một khuôn khổ riêng đối với đất nền đã có hạ tầng nhưng không nằm trong dự án bất động sản.

HoREA đề xuất bổ sung một mục mới với các quy định từ Điều 28a đến Điều 28e. Trong đó, Điều 28a xác định ba hình thức kinh doanh chính:

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật ngoài dự án cho cá nhân tự xây dựng nhà ở, được xác định là hình thức phân lô bán nền. Chuyển nhượng loại đất này cho tổ chức để đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng.
Cho thuê hoặc cho thuê lại quyền sử dụng đất để tổ chức, cá nhân sử dụng đúng mục đích và nội dung dự án đầu tư được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận.

Điểm quan trọng là HoREA không đề xuất “thả nổi” loại hình này. Ngược lại, Hiệp hội muốn đặt ra điều kiện để đất đủ tiêu chuẩn mới được đưa vào giao dịch.

Đất phải có hạ tầng, có sổ và không tranh chấp mới được giao dịch

Theo Điều 28b được HoREA đề xuất, trước khi chuyển nhượng, cho thuê hoặc cho thuê lại, đất phải đáp ứng một loạt điều kiện. Trước hết, hạ tầng kỹ thuật phải được đầu tư hoàn chỉnh theo quy định của pháp luật về đất đai và xây dựng.

Đồng thời, khu đất phải bảo đảm các dịch vụ thiết yếu như cấp điện, cấp nước, thoát nước và kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi đưa vào giao dịch. Về pháp lý, quyền sử dụng đất phải có Giấy chứng nhận và còn thời hạn sử dụng.

Đất cũng không được thuộc trường hợp đang có tranh chấp được cơ quan có thẩm quyền thông báo, thụ lý, giải quyết; không bị kê biên để thi hành án; không thuộc trường hợp pháp luật cấm giao dịch hoặc đang bị đình chỉ, tạm đình chỉ giao dịch.

Nếu được luật hóa, những điều kiện này sẽ tạo ra một hàng rào pháp lý trước khi đất nền ngoài dự án được đưa ra thị trường. Nói cách khác, không phải cứ tách được thửa đất là có thể mặc nhiên tổ chức kinh doanh phân lô bán nền.

Người bán phải chịu trách nhiệm đến đâu?

Một điểm đáng chú ý khác trong đề xuất là HoREA không chỉ đặt điều kiện đối với đất mà còn xác lập tương đối cụ thể trách nhiệm của bên bán.

Theo Điều 28c, bên chuyển nhượng phải cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về quyền sử dụng đất và chịu trách nhiệm về thông tin mình cung cấp; bàn giao đúng diện tích, vị trí, ranh giới và thời hạn đã thỏa thuận; bồi thường thiệt hại nếu có lỗi.

Bên chuyển nhượng cũng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, làm thủ tục đăng ký đất đai và giao Giấy chứng nhận cho bên nhận chuyển nhượng, trừ trường hợp bên mua tự nguyện thực hiện thủ tục cấp giấy. Đây là điểm có ý nghĩa trực tiếp đối với người mua, bởi giao dịch đất nền không chỉ dừng ở việc ký hợp đồng và bàn giao đất. Trách nhiệm hoàn tất các thủ tục pháp lý về đất cũng được đặt lên bên chuyển nhượng theo đề xuất của HoREA.

Ở chiều ngược lại, người nhận chuyển nhượng phải thanh toán theo thỏa thuận, thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới và không làm ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất xung quanh.

Vì sao HoREA muốn "đưa vào luật" thay vì cấm?

Điểm đáng chú ý trong cách tiếp cận của HoREA là Hiệp hội không đề xuất đơn giản cấm hoạt động đất nền ngoài dự án. Thay vào đó, đề xuất là xác định rõ hoạt động này, đưa vào Luật Kinh doanh bất động sản và đặt ra điều kiện, quyền, nghĩa vụ của các bên.

Cách tiếp cận này xuất phát từ thực tế rằng Điều 220 Luật Đất đai 2024 đã cho phép tách thửa, hợp thửa khi đáp ứng các điều kiện luật định. Trong khi đó, nếu những thửa đất sau tách được đưa ra kinh doanh nhưng không thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản, cơ quan quản lý sẽ khó có một khuôn khổ thống nhất để kiểm soát hoạt động có tính chất kinh doanh này.

Do đó, theo logic đề xuất của HoREA, Luật Đất đai điều chỉnh quyền sử dụng đất và điều kiện tách thửa; còn Luật Kinh doanh bất động sản cần điều chỉnh hoạt động kinh doanh hình thành từ những thửa đất đó. Đây cũng là cách Hiệp hội lý giải mục tiêu bảo đảm hiệu quả quản lý nhà nước đối với tất cả hoạt động kinh doanh bất động sản và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của người dân, khách hàng.

Nếu được thông qua, người mua đất nền sẽ được lợi gì?

Với người mua, giá trị lớn nhất của đề xuất nằm ở thông tin và trách nhiệm pháp lý của bên bán. Thay vì chỉ nhìn vào Giấy chứng nhận của một thửa đất, người mua trong mô hình được đề xuất sẽ có thêm cơ sở để kiểm tra các điều kiện liên quan đến hạ tầng, kết nối giao thông, điện, nước, thoát nước, tình trạng tranh chấp và khả năng giao dịch của quyền sử dụng đất.

Quan trọng hơn, trách nhiệm cung cấp thông tin, bàn giao đất và thực hiện thủ tục đăng ký đất đai được quy định cụ thể đối với bên chuyển nhượng. Điều này có thể làm thay đổi đáng kể cách thị trường nhìn nhận đất nền “ngoài dự án”: không còn là một giao dịch chỉ xoay quanh một thửa đất có sổ, mà trở thành một hoạt động kinh doanh có điều kiện, đi kèm trách nhiệm của bên bán và quyền, nghĩa vụ rõ hơn của bên mua.

Tuy nhiên, cần nhấn mạnh đây mới là đề xuất của HoREA tại Văn bản 98/2026/CV-HoREA, chưa phải quy định pháp luật đã được thông qua. Nếu được tiếp thu khi sửa Luật Kinh doanh bất động sản, đây sẽ là một thay đổi đáng chú ý: “phân lô bán nền” không chỉ được nhìn dưới góc độ một quyền phát sinh từ việc tách thửa, mà còn được đặt trong bài toán quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản.