PGS.TS Trần Kim Chung: Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi cần mang tư duy của nền kinh tế số

Góp ý tại Hội thảo lấy ý kiến Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), PGS.TS Trần Kim Chung - nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương (CIEM), cho rằng việc sửa đổi luật lần này không chỉ nhằm giải quyết những vướng mắc trước mắt mà cần đặt trong bối cảnh phát triển mới của thị trường bất động sản và nền kinh tế.

Theo ông, khi nghiên cứu dự thảo luật, cần quán triệt tinh thần của Nghị quyết số 18-NQ/TW và đặc biệt là Nghị quyết số 21-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương. Trong đó, Nghị quyết 21 bổ sung ba định hướng quan trọng gồm chuyển đổi số, tài chính hóa thị trường và hoàn thiện thể chế trong bối cảnh Luật Đất đai mới.

"Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản phải luôn được đặt trong mối quan hệ đồng bộ với nhau", ông nhấn mạnh.

Chuyển đổi số cần trở thành trục xuyên suốt của Luật

Theo PGS.TS Trần Kim Chung, đây là một đạo luật có ý nghĩa lâu dài, vì vậy vấn đề số hóa và dữ liệu phải được đặt ở vị trí trung tâm.

Ông cho biết Việt Nam đã hoàn thành định danh khoảng 60 triệu thửa đất. Tuy nhiên, nếu Luật Kinh doanh bất động sản không tạo được cơ chế để dữ liệu về các giao dịch và tài sản bất động sản được cập nhật thường xuyên thì hệ thống định danh này sẽ khó phát huy hiệu quả. Theo ông, dữ liệu chỉ thực sự có giá trị khi được vận hành theo thời gian thực, bảo đảm đầy đủ, chính xác và liên tục được cập nhật.

Từ góc độ đó, PGS.TS Trần Kim Chung cho rằng dự thảo luật hiện vẫn chưa thể hiện rõ nội dung về chuyển đổi số trong hoạt động kinh doanh bất động sản.

Ông đề xuất trong các quy định của luật cần làm rõ cả hai hình thức "thực và số", phản ánh đúng xu hướng giao dịch bất động sản trên nền tảng số đang ngày càng phổ biến. Theo ông, trong thực tế, nhiều hoạt động môi giới, tư vấn và giao dịch hiện nay hoàn toàn có thể được thực hiện trên nền tảng số mà không còn phụ thuộc vào mô hình sàn giao dịch truyền thống.

Cần nhìn nhận lại vai trò của sàn giao dịch bất động sản

Một trong những nội dung được PGS.TS Trần Kim Chung dành nhiều thời gian phân tích là vị trí của sàn giao dịch bất động sản. Theo ông, nếu như chỉ coi sàn giao dịch là nơi kết nối mua bán thì chưa phản ánh đúng vai trò của thiết chế này trong bối cảnh mới.

Vị chuyên gia này đề xuất nghiên cứu giao cho sàn giao dịch chức năng trở thành đầu mối cung cấp dữ liệu chính thống cho hệ thống quản lý nhà nước cũng như phục vụ phát triển kinh tế dữ liệu. Theo đó, ngoài hoạt động môi giới, tư vấn và giao dịch, sàn cần có trách nhiệm cập nhật, chuẩn hóa và cung cấp thông tin cho cơ sở dữ liệu quốc gia về bất động sản.

PGS.TS Trần Kim Chung cũng cho rằng chức năng của sàn giao dịch cần được mở rộng hơn so với dự thảo hiện nay.

Theo ông, ngoài hoạt động môi giới, sàn có thể tham gia các dịch vụ như định giá, tư vấn đầu tư, tư vấn đấu thầu, tư vấn huy động vốn và các hoạt động tài chính khác liên quan đến bất động sản. Ông nhận định, nếu luật không quy định rõ các chức năng này thì trên thực tế sẽ khó hình thành và phát triển.

Luật cần theo kịp xu hướng tài chính hóa thị trường

Một nội dung khác được PGS.TS Trần Kim Chung nhấn mạnh là dự thảo hiện chưa phản ánh đầy đủ xu hướng tài chính hóa của thị trường bất động sản. Theo ông, nhiều mô hình và công cụ tài chính đã xuất hiện trên thế giới như quỹ tín thác bất động sản (REIT), mô hình sở hữu kỳ nghỉ (Timeshare), Condotel, Officetel hay các hình thức giao dịch tài sản hình thành trong tương lai.

Tuy nhiên, dự thảo luật hiện vẫn chưa có nhiều quy định định hướng cho các xu hướng này. Ông cho rằng một đạo luật về kinh doanh bất động sản cần có tầm nhìn đủ rộng để tạo dư địa pháp lý cho sự phát triển của các mô hình mới trong tương lai.

Mở rộng phạm vi điều chỉnh đối với toàn bộ thị trường bất động sản

PGS. TS Trần Kim Chung cũng đề nghị rà soát lại cách tiếp cận của dự thảo luật đối với khái niệm bất động sản. Theo ông, nhiều quy định hiện nay chủ yếu tập trung vào nhà ở, trong khi bất động sản còn bao gồm quyền sử dụng đất và nhiều loại tài sản khác gắn liền với đất.

Ông cho rằng Luật Kinh doanh bất động sản cần phản ánh đầy đủ phạm vi của thị trường, thay vì chỉ tập trung vào giao dịch nhà ở. Bên cạnh đó, ông cũng lưu ý cần nghiên cứu các loại tài sản phi vật chất gắn với hoạt động kinh doanh bất động sản trong bối cảnh kinh tế số đang phát triển nhanh.

Theo PGS.TS Trần Kim Chung, việc sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản không nên chỉ dừng ở việc điều chỉnh các hoạt động mua bán hiện nay mà cần hướng tới xây dựng một khung pháp lý có khả năng thích ứng với sự phát triển của thị trường trong nhiều năm tới. Ông cho rằng, nếu luật chỉ giải quyết các vấn đề trước mắt mà chưa đặt nền tảng cho chuyển đổi số, tài chính hóa và hệ thống dữ liệu của thị trường thì sẽ sớm phải tiếp tục sửa đổi.

Luật Kinh doanh bất động sản