Thị trường bất động sản nhà ở quý 4/2025: Kỳ vọng giá bán tăng 5-10%, tỷ lệ hấp thụ đạt 35-40%

Giá bán tiếp tục tăng, thị trường phân hóa mạnh theo vị trí

Viện Nghiên cứu Kinh tế – Tài chính – Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI), vừa cho thấy, tại các thị trường trọng điểm như Hà Nội và TP.HCM, giá bán ở phân khúc thấp tầng tăng 2–5%, trong khi phân khúc căn hộ tăng 5–7% so với quý trước. Ở các địa phương khác, mức tăng khiêm tốn hơn, khoảng 2–3%, phản ánh sự phân hóa rõ nét giữa các khu vực có hạ tầng hoàn thiện và khu vực còn tiềm năng phát triển.

Khách hàng hiện tham gia thị trường với tâm thế cởi mở hơn nhưng cũng thận trọng hơn. Một bộ phận người mua sẵn sàng “xuống tiền” nhờ lãi suất vay thấp, chính sách bán hàng linh hoạt và ưu đãi tài chính hấp dẫn. Tại một số dự án, chỉ cần thanh toán 10% đã có thể ký hợp đồng mua bán, giúp tăng thanh khoản đáng kể.

Theo các chuyên gia của DXS-FERI, nhiều yếu tố vĩ mô đang hội tụ tích cực như pháp lý dự án được tháo gỡ, nguồn cung mới dồi dào hơn, lãi suất hạ nhiệt và thanh khoản toàn thị trường được cải thiện. Điều này giúp doanh nghiệp tái thiết hoạt động đầu tư kinh doanh, củng cố vốn hóa và khơi thông dòng tiền.

Tính đến tháng 9/2025, số doanh nghiệp bất động sản thành lập mới và quay lại hoạt động tăng 96% so với cùng kỳ, tương đương 1.699 đơn vị; trong khi số doanh nghiệp giải thể hoặc tạm ngừng chỉ tăng 373 đơn vị. Bên cạnh đó, vốn hóa của doanh nghiệp niêm yết trong ngành tăng mạnh, phản ánh niềm tin và kỳ vọng phục hồi rõ rệt từ nhà đầu tư.

Thị trường cũng chứng kiến làn sóng hợp tác, M&A và sự trở lại của các nhà đầu tư ngoại, đặc biệt là trong các dự án gắn với hạ tầng giao thông trọng điểm. Quý 3/2025 được xem là “thời điểm bản lề”, khi các yếu tố hạ tầng, pháp lý và chính sách bắt đầu đồng pha, chuyển thị trường từ trạng thái “ổn định nền” sang “tăng tốc có chọn lọc”.

Kịch bản cho thị trường nhà ở quý 4/2025

Dự báo về thị trường nhà ở quý 4/2025, DXS-FERI đưa ra ba kịch bản dựa trên diễn biến lãi suất, tốc độ phục hồi kinh tế và nguồn cung:

Kịch bản lý tưởng: Nguồn cung mới tăng 40–50%, lãi suất thả nổi duy trì 8–9%, giá bán tăng 10–15%, tỷ lệ hấp thụ đạt 40–45%, phản ánh giai đoạn tăng trưởng mạnh.

Kịch bản kỳ vọng (khả thi nhất): Nguồn cung mới tăng 25–35%, lãi suất 9–11%, giá bán tăng 5–10%, tỷ lệ hấp thụ đạt 35–40%, cho thấy sự hồi phục tích cực và bền vững hơn của thị trường.

Kịch bản thách thức: Nguồn cung mới chỉ tăng 5–15%, lãi suất 10–12%, giá bán tăng nhẹ 2–5%, tỷ lệ hấp thụ 20–30%, phản ánh chu kỳ phục hồi chậm và cẩn trọng.

Theo bà Nguyễn Đình Hải My, Chuyên gia của DXS-FERI, quý 4/2025 sẽ là giai đoạn định hình lại dòng tiền đầu tư. “Nhà đầu tư không còn đặt cược vào kỳ vọng ngắn hạn, mà chuyển hướng sang những tài sản có giá trị sử dụng thực, pháp lý hoàn thiện và khả năng khai thác dài hạn,” bà My nhấn mạnh.

Giá bán, nhu cầu và giá thuê đồng loạt tăng cho thấy tín hiệu phục hồi rõ ràng của cầu thực, khi tâm lý thị trường dịch chuyển từ “quan sát” sang “tham gia”. Dòng vốn đầu tư đang chuyển dịch mạnh từ Bắc vào Nam, tập trung vào các trung tâm đô thị lớn và khu vực hưởng lợi hạ tầng, với phân khúc chung cư và nhà ở gắn với hạ tầng giữ vai trò dẫn dắt.

Tuy vậy, DXS-FERI cảnh báo, sự cẩn trọng vẫn là yếu tố then chốt trong giai đoạn phục hồi. Nhà đầu tư nên ưu tiên các dự án minh bạch pháp lý, chủ đầu tư uy tín và gắn liền với phát triển hạ tầng, tránh rủi ro “thổi giá” hoặc đầu cơ theo trào lưu.