Hơn 50% nguồn cung mới tại Hà Nội và TPHCM đều trên 100 triệu đồng/m2, nhiều dự án 'cháy hàng'

Báo cáo quý III/2025 của Trung tâm Nghiên cứu Thị trường và Am hiểu Khách hàng One Mount Group vừa cho thấy, thị trường bất động sản Hà Nội và TP.HCM tiếp tục sôi động, dù giá bán neo cao và khả năng tiếp cận nhà ở với nhóm thu nhập bình dân ngày càng khó.

Trong quý III/2025, Hà Nội mở mới 8.100 căn hộ, giảm nhẹ 9% so với cùng kỳ năm trước nhưng vẫn cao hơn trung bình giai đoạn 2023–2025. Nguồn cung tập trung chủ yếu ở khu Đông và khu Tây, trong đó khu Tây chiếm khoảng 36%, nhờ hạ tầng hoàn thiện và quỹ đất dồi dào.

Giá căn hộ trung bình tại Hà Nội đạt 85,6 triệu đồng/m², tăng 23% so với cùng kỳ, trong khi các dự án mới tiệm cận mức 108 – 131 triệu/m², phản ánh xu hướng nhóm sản phẩm cao cấp. Đặc biệt, tại khu Tây, các dự án lần đầu mở bán có mức giá từ 104 triệu/m².

TP.HCM sau sáp nhập chứng kiến sự bứt phá mạnh với 5.500 căn mở bán, tăng 261% so với cùng kỳ 2024, đánh dấu mức phục hồi cao nhất trong ba năm. Tuy nhiên, nguồn cung vẫn phân bố chưa đồng đều: hơn 60% dự án mới tập trung ở Bình Dương, trong khi trung tâm TP.HCM vẫn khan hiếm dự án mới do tiến độ pháp lý kéo dài.

Giá căn hộ trung bình tại TP.HCM đạt 95,4 triệu/m², tăng 21% so với cùng kỳ, với biên độ rộng từ 30 – 200 triệu/m². Căn hộ tầm trung chủ yếu nằm tại Bình Dương, còn khu trung tâm tiếp tục ghi nhận mức giá cao nhất thị trường.

Theo tính toán của One Mount Group, một hộ gia đình thu nhập khá (200 triệu – 1,3 tỷ đồng/năm) cần trung bình 9–10 năm làm việc để sở hữu một căn hộ tiêu chuẩn 70m² (giá 85–95 triệu/m², chưa VAT). Trong khi đó, nhóm thu nhập đại chúng (<200 triệu/năm) gần như không thể tiếp cận nhà ở thương mại, cần hơn 35 năm tích lũy mới đủ tài chính.

Điều này cho thấy khoảng cách giữa thu nhập và giá bất động sản ngày càng nới rộng, đặt ra thách thức lớn cho bài toán an cư tại các đô thị đặc biệt như Hà Nội và TP.HCM.

Tỷ lệ hấp thụ cao, nhiều dự án 'cháy hàng'

Mặc dù giá bán neo cao, tỷ lệ hấp thụ các dự án mở bán trong quý III/2025 vẫn đạt 93% tại Hà Nội và 80% tại TP.HCM. Tổng lượng giao dịch đạt 10.100 căn ở Hà Nội (tăng 6,3% so với cùng kỳ 2024) và 5.300 căn ở TP.HCM (tăng 65,2%). Nhiều dự án ghi nhận tình trạng “cháy hàng” ngay trong ngày mở bán, cho thấy nhu cầu ở thật và dòng tiền đầu tư vẫn duy trì ổn định, đặc biệt với các dự án có vị trí thuận lợi và pháp lý minh bạch.

One Mount Group dự báo, nguồn cung sơ cấp năm 2025 sẽ đạt khoảng 31.000 căn tại Hà Nội và 28.000 căn tại TP.HCM, cao nhất trong vòng ba năm. Sang năm 2026, nguồn cung dự kiến duy trì ở mức 32.000 căn tại Hà Nội và 23.000 căn tại TP.HCM.

Đáng chú ý, Bình Dương chiếm 65% nguồn cung khu vực phía Nam năm 2025 và duy trì khoảng 50% trong năm sau, khẳng định xu hướng mở rộng về vùng ven sau sáp nhập TP.HCM.

“Giá bán cao nhưng tỷ lệ hấp thụ vẫn trên 80%, nhiều dự án bán hết chỉ trong vài ngày. Điều này phản ánh sức hút bền vững của bất động sản tại các đô thị lớn, nơi nhu cầu ở thật và đầu tư duy trì mạnh. Dự báo năm 2026, thị trường sẽ tiếp tục phục hồi, nguồn cung dồi dào hơn giúp giá bán ổn định hơn trong trung hạn", ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu Thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group, nhận định.