Thị trường bất động sản sắp thay đổi lớn vào 2026

Hai động lực tăng trưởng chính

Kết quả khảo sát các doanh nghiệp bất động sản mới đây của Vietnam Report cho thấy có tới 73,3% tổng số doanh nghiệp được hỏi cho rằng động lực định hình cho sự phát triển của ngành bất động sản trong năm 2025 là tốc độ phục hồi của nền kinh tế.

Cụ thể, sau thời gian 2022-2023 khó khăn về lạm phát, lãi suất cao và tín dụng thắt chặt, nền kinh tế đã bước đầu phục hồi với tốc độ tăng trưởng 7,09% trong năm 2024.

Hai động lực tăng trưởng chính.

Kể từ 2025, Chính phủ đang đặt mục tiêu tăng trưởng 8% và hướng tới tăng trưởng hai chữ số trong những năm tiếp theo. Đi cùng với mức tăng trưởng cao, nền kinh tế sẽ phải chấp nhận mức lạm phát cao hơn, Chính phủ cũng đã điều chỉnh lạm phát mục tiêu lên 4,5% trong năm 2025. Theo đó, các yếu tố vĩ mô như lãi suất và tỷ giá cũng sẽ chịu phần nào ảnh hưởng, tăng thêm áp lực cho dòng vốn chảy vào bất động sản.

Ở góc nhìn tích cực, tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ thường đi đôi với sự gia tăng thu nhập bình quân đầu người, từ đó thúc đẩy nhu cầu ở thực, đặc biệt ở phân khúc trung cấp và giá rẻ tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP. HCM.

Ngoài ra, dòng vốn FDI dự kiến tiếp tục đổ vào các khu công nghiệp sẽ kéo theo nhu cầu về nhà ở cho người lao động, làm nóng phân khúc bất động sản công nghiệp và nhà ở xã hội.

Động lực thứ hai cho các doanh nghiệp bất động sản là môi trường pháp lý được cải thiện (với 62,2% số doanh nghiệp lựa chọn). Tháo gỡ vướng mắc pháp lý đã được nhìn nhận ở mức độ cấp thiết khi cả 3 bộ Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai được sửa đổi và áp dụng sớm từ tháng 8.2024, đã đánh dấu một bước ngoặt lớn đối với thị trường bất động sản.

Trong ngắn hạn, hiệu quả của các luật sửa đổi thể hiện rõ nhất qua việc giải quyết các dự án bị ách tắc pháp lý - một trong những nguyên nhân chính khiến nguồn cung bất động sản sụt giảm nghiêm trọng trong thời kỳ 2022-2023. Luật Đất đai sửa đổi đã đơn giản hóa quy trình giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất, giúp các doanh nghiệp bất động sản nhanh chóng hoàn thiện thủ tục để đưa dự án ra thị trường.

Theo thống kê sơ bộ, trong năm 2024, có 210 dự án trên cả nước đã được tháo gỡ vướng mắc, trong đó, hầu hết là các dự án nhà ở tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP. HCM và Đà Nẵng.

Luật Nhà ở sửa đổi bổ sung các quy định linh hoạt hơn về nhà ở xã hội, khuyến khích doanh nghiệp tham gia phát triển phân khúc này thông qua ưu đãi thuế và tín dụng. Trong khi đó, Luật Kinh doanh bất động sản yêu cầu chủ đầu tư phải hoàn thiện hạ tầng trước khi bán sản phẩm và minh bạch thông tin dự án, giúp giảm thiểu rủi ro cho người mua và khôi phục niềm tin vào thị trường.

Về dài hạn, các luật sửa đổi hứa hẹn mang lại những thay đổi mang tính cấu trúc cho thị trường bất động sản Việt Nam. Luật Đất đai mới mở rộng quyền tiếp cận đất đai cho các nhà đầu tư nước ngoài và Việt kiều, đồng thời, quy định rõ ràng hơn về đấu giá quyền sử dụng đất, giúp hạn chế tình trạng đầu cơ và thao túng giá. Điều này không chỉ tăng nguồn lực tài chính cho thị trường mà còn tạo ra sự cạnh tranh lành mạnh, đưa giá bất động sản về mức hợp lý hơn trong tương lai.

Thị trường sẽ chứng kiến sự gia tăng nguồn cung mạnh mẽ

Dự kiến, từ năm 2026 trở đi, khi các quy định này thực sự được thẩm thấu, thị trường sẽ chứng kiến sự gia tăng nguồn cung từ các dự án lớn liên doanh với nước ngoài, đặc biệt ở phân khúc bất động sản công nghiệp và nghỉ dưỡng.

Thị trường sẽ chứng kiến sự gia tăng nguồn cung mạnh mẽ.

Luật Nhà ở sửa đổi với trọng tâm phát triển nhà ở xã hội, được kỳ vọng giải quyết bài toán nhà ở cho người thu nhập thấp, một phân khúc chiếm tới 60 - 70% nhu cầu tại các đô thị lớn. Nếu được thực thi hiệu quả, đến năm 2030, cả nước phải hoàn thành 995.445 căn hộ để có thể đạt được mục tiêu xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân tại các khu công nghiệp.

Đầu tư công được đẩy mạnh, cơ sở hạ tầng được cải thiện trong năm 2025 cũng là động lực cho thị trường bất động sản. Đi cùng với mục tiêu tăng trưởng kinh tế, tổng vốn đầu tư công kế hoạch là 878.316 tỉ đồng, con số kỷ lục được ghi nhận cho tới hiện tại.

Các dự án đầu tư công trọng điểm hiện nay như đường bộ cao tốc Bắc - Nam, sân bay Long Thành, hệ thống đường vành đai và các tuyến metro tại Hà Nội và TP. HCM. Ngoài ra còn có các dự án đang được lên kế hoạch như xây dựng nhà máy điện hạt nhân, đường sắt cao tốc Bắc - Nam.

Ông Phùng Hoàng Cơ, Phó chủ tịch Vietnam Report nhận định rằng các dự án bất động sản sẽ được hưởng lợi khi các dự án hạ tầng được hoàn thiện và đi vào hoạt động.

Theo đó, đô thị hóa và công nghiệp hóa sẽ là xu hướng tất yếu, hình thành quanh các tuyến cao tốc, đường vành đai kéo theo nhu cầu cầu cả về bất động sản nhà ở và công nghiệp. Ngoài ra, khi các dự án đầu tư công được quy hoạch bài bản sẽ là giải pháp cho thị trường bất động sản phát triển bền vững, hạn chế đợt sóng sốt ảo, đầu cơ, mất cân đối cung-cầu tại các thành phố lớn.