Thương vụ bất động sản Châu Á Thái Bình Dương: Còn dư địa để tăng trưởng?

Theo dữ liệu từ Preqin, trong bối cảnh các trường hợp COVID-19 đang bùng phát trở lại và bất ổn địa chính trị, các giao dịch bất động sản cổ phần tư nhân (PERE) trong chín tháng đầu năm đạt tổng giá trị hơn 20 tỷ đô la Mỹ (27,3 tỷ đô la).

Hơn nữa, khi xem xét một vũ trụ rộng lớn hơn của các nhà giao dịch trong ngành, JLL (Jones Lang LaSalle Incorporated là một công ty dịch vụ bất động sản thương mại toàn cầu, được thành lập tại Vương quốc Anh) nhận thấy, các giao dịch bất động sản trực tiếp trên toàn khu vực Châu Á Thái Bình Dương đạt 125 tỷ đô la Mỹ, chỉ kém 6% so với mức trước đại dịch vào năm 2019.

Động lực đằng sau hoạt động giao dịch lành mạnh

Theo dữ liệu từ Private Equity International (PEI), nửa đầu năm 2021, các quỹ bất động sản tư nhân tập trung vào Châu Á Thái Bình Dương đã huy động được 8 tỷ USD, một mức tăng đáng chú ý so với 5,7 tỷ USD huy động được vào cùng thời điểm năm ngoái.

Quả thực, không thiếu những bom tấn gây quỹ trong năm nay. Vào tháng 10, GLP có trụ sở tại Singapore, nhà quản lý đầu tư và xây dựng kinh doanh hàng đầu thế giới trong lĩnh vực bất động sản hậu cần đã công bố thành lập quỹ bất động sản tư nhân lớn nhất tập trung vào Nhật Bản cho đến nay, GLP Japan Development Partners IV.

Quỹ đã huy động được 113 tỷ JPY (3,74 tỷ USD) với mục tiêu cuối cùng đã nêu là 412 tỷ JPY trong cam kết vốn chủ sở hữu. Trong cùng tháng, Macquarie Asset Management có trụ sở tại Sydney thông báo đã huy động thành công 1,1 tỷ AUD (1,08 tỷ USD) cam kết cho một quỹ bất động sản cơ hội ở Châu Á Thái Bình Dương nhằm đầu tư vào các thị trường phát triển trong khu vực.

Các báo cáo khác cũng chỉ ra rằng hoạt động gây quỹ sẵn sàng tiếp tục tăng cao ở thời gian tới.

Các quỹ PERE tập trung vào Châu Á Thái Bình Dương đang tìm cách đảm bảo cam kết với nhà đầu tư trị giá 37 tỷ đô la Mỹ vào cuối tháng 10 - một chỉ báo sớm đầy hứa hẹn cho khối lượng giao dịch trong tương lai. Khi dòng vốn tiếp tục chảy vào khu vực và cạnh tranh trong giao dịch gia tăng, khả năng tăng trưởng giao dịch hơn nữa là có thể xảy ra. Lý do được đưa ra như sau:

Sở hữu công nghiệp: Lãi suất giao dịch vẫn tăng mạnh

Một yếu tố đóng góp lớn vào các luồng giao dịch ở Châu Á Thái Bình Dương trong 12 đến 18 tháng qua là các giao dịch liên quan đến bất động sản công nghiệp, bao gồm các tài sản như bến hậu cần, kho hàng và cơ sở sản xuất. Quan trọng hơn, có lẽ là phần lớn mối quan tâm xung quanh tài sản chất lượng trong phân ngành này vẫn còn rất mạnh mẽ.

Theo dữ liệu của Preqin, gần 6,3 tỷ đô la Mỹ trong các giao dịch PERE công nghiệp đã được hoàn thành trong chín tháng đầu năm 2021, tăng gần 13% so với cùng kỳ năm ngoái. Đối với các giao dịch trực tiếp do JLL theo dõi, bức tranh thậm chí còn ấn tượng hơn, với các khoản đầu tư vào logistics trong khu vực trong 12 tháng qua kể từ tháng 10 đạt 43 tỷ USD, gấp hơn 1,7 lần so với mức 25 tỷ USD được ghi nhận trong cả năm 2019.

Tương tự, CBRE báo cáo rằng các trung tâm dữ liệu đã ghi nhận khối lượng đầu tư 1,8 tỷ đô la Mỹ trên khắp Châu Á Thái Bình Dương trong sáu tháng đến tháng 6 năm 2021 - 80% tổng số được thấy trong cả năm 2020.

Sự hấp dẫn lâu dài của các tài sản công nghiệp như thế này là điều dễ hiểu, nếu xét đến sự không chắc chắn trong môi trường năng suất thấp hiện nay. Nói một cách đơn giản, bất động sản công nghiệp đóng một vai trò quan trọng trong cơ sở hạ tầng kinh tế toàn cầu, mang đến cho các nhà đầu tư những đặc điểm phòng thủ tiềm năng, thu nhập cho thuê hấp dẫn và sự tăng giá vốn đang trở nên khó tìm thấy ở các loại tài sản khác.

Cùng với lợi thế trên và với tốc độ tăng trưởng kinh tế đang đánh bại thế giới của Châu Á Thái Bình Dương, tầng lớp người tiêu dùng được mở rộng, nhu cầu gia tăng về cơ sở hạ tầng kỹ thuật số và ngành thương mại điện tử đang bùng nổ, thì trường hợp đầu tư dài hạn cho bất động sản công nghiệp là không thể phủ nhận.

Mặc dù hứa hẹn đối với loại tài sản bất động sản nói chung hơn, sự quan tâm mạnh mẽ đến dòng chảy giao dịch khu vực cũng đang đặt ra những thách thức đối với các hoạt động giao dịch hàng đầu này. Trong tương lai, việc giảm thiểu rủi ro do tỷ suất lợi nhuận và lợi suất cho thuê thắt chặt hơn trong các “lĩnh vực nóng” như hậu cần và trung tâm dữ liệu sẽ được ưu tiên hàng đầu.

Khai thác giá trị trong môi trường thỏa thuận cạnh tranh

Với áp lực định giá ngày càng tăng và một số giá tài sản di chuyển vào lãnh thổ băng giá, các xu hướng riêng của khu vực không đủ để lôi kéo các chủ sở hữu tài sản hiểu biết tiếp tục giao dịch.

Đáp lại, các nhà giao dịch đang ngày càng sáng tạo hơn với các phương pháp đầu tư của họ, với trọng tâm mới là tạo ra giá trị.

Có 3 xu hướng quan trọng trong các hoạt động giao dịch. Cụ thể:

Thứ nhất, các nhà quản lý quỹ có kinh nghiệm đang thể hiện sự sẵn sàng và năng lực hơn để tìm kiếm những cơ hội hấp dẫn hơn.

Chẳng hạn, các nền kinh tế mới nổi ở Đông Nam Á như Việt Nam và Indonesia ngày càng nằm trong tầm ngắm của các nhóm thỏa thuận.

Ngoài ra, nhu cầu tiêu dùng ngày càng mở rộng đến từ các thành phố Cấp 2 và Cấp 3 - những thành phố nằm ngoài các khu vực đô thị lớn đã thành lập - đang thu hút sự quan tâm lớn hơn. Đối với những người khác, việc tìm kiếm các mục tiêu mới đã vượt ra ngoài vị trí thực tế để khám phá các tài sản thích hợp như các cơ sở khoa học đời sống chuyên biệt mà trước đây có thể đã nằm ngoài địa điểm truyền thống của họ.

Thứ hai, cấu trúc thỏa thuận ngày càng trở nên năng động và phức tạp hơn.

Có rất nhiều lựa chọn có sẵn cho các chủ sở hữu tài sản và các nhà đầu tư đang cố gắng tham gia vào hành động tại các điểm vào hấp dẫn.

Đầu tư trực tiếp và đồng đầu tư tiếp tục phổ biến trong giới đầu tư trong những năm gần đây, cũng như sự hấp dẫn của các phát triển xây dựng để phù hợp và môi trường xanh trong trường hợp tài sản công nghiệp.

Mối quan tâm ngày càng tăng đối với các khoản đầu tư vào các nhà quản lý và điều hành đối với các nhà đầu tư. Với các nhà quản lý tài sản có kinh nghiệm, quan hệ đối tác như vậy với các nhà khai thác địa phương thể hiện cơ hội để mạo hiểm vào một khu vực mới.

 Thứ ba, công nghệ kỹ thuật số đang đóng một vai trò lớn hơn, mở ra cánh cửa mới cho các chủ sở hữu tài sản để cung cấp giá trị trên danh mục đầu tư của họ theo những cách mà trước đây không thể thực hiện được.

Việc áp dụng các công nghệ bất động sản bao gồm các ứng dụng sáng tạo của trí tuệ nhân tạo, Internet of Things, dữ liệu lớn và hơn thế nữa, đang trao quyền cho khả năng ra quyết định và tạo điều kiện sử dụng không gian hiệu quả và bền vững hơn, tạo ra những lợi ích hữu hình bao gồm chi phí hoạt động thấp hơn, người thuê được nâng cao sự hài lòng và các lựa chọn tài chính hấp dẫn hơn. Các nhà khai thác sử dụng những công nghệ này có một lợi thế cạnh tranh đáng chú ý.

Rất nhiều cơ hội trên phạm vi phần thưởng rủi ro

Tổng hợp các phân tích ở trên, triển vọng đầu tư bất động sản tiếp tục đặc biệt sáng sủa đối với Châu Á Thái Bình Dương.

Hoạt động giao dịch được kỳ vọng sẽ duy trì tốt đà phát triển vào năm 2022, được hỗ trợ bởi hoạt động gây quỹ lành mạnh trong năm tới và sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư trong khu vực.

Một hệ thống tài sản hiện có và nhu cầu phát triển sâu rộng trên các khu vực địa lý tăng trưởng nhanh như Đông Nam Á, Ấn Độ và Trung Quốc sẽ đảm bảo rằng Châu Á Thái Bình Dương vẫn đặc biệt thích hợp cho việc triển khai vốn hơn nữa và các cơ hội đầu tư xuyên biên giới trong vài năm tới.

Hơn nữa, mặc dù tài sản dân dụng và công nghiệp (“giường và nhà kho”) có khả năng sẽ vẫn ở mức cao trong danh sách mục tiêu của các nhà giao dịch trong khu vực nhưng sự quan tâm phục hồi đối với các thương vụ mua lại văn phòng hạng A và lựa chọn tài sản bất động sản bán lẻ ở những địa điểm trú ẩn an toàn này cũng khá lớn.

Các thành phố cửa ngõ được thành lập tốt ở những địa điểm như: Úc, Nhật Bản, Hàn Quốc và Singapore có thể nhận được nhiều sự quan tâm hơn từ các nhà đầu tư trong năm tới.

Trên thực tế, một cuộc khảo sát gần đây về các nhà lãnh đạo ngành bất động sản trong năm nay của PwC cho thấy, theo thứ tự xếp hạng, Tokyo, Singapore, Sydney, Melbourne và Seoul chiếm 5 vị trí hàng đầu trong khu vực cho các thành phố có triển vọng đầu tư tốt nhất.

Khi các nền kinh tế tiếp tục nới lỏng các hạn chế, việc ổn định mức lấp đầy và lợi suất cho thuê tại các trung tâm thành phố lớn chỉ nên củng cố những xu hướng này, tạo thêm động lực cho quan điểm tích cực về dòng chảy giao dịch bất động sản.

Với nguồn vốn dồi dào dành cho việc triển khai trong khu vực, các nhà quản lý quỹ bất động sản có ưu thế để tận dụng tối đa các giao dịch mới nổi trên toàn bộ phạm vi thưởng rủi ro khi thị trường diễn ra. Tuy nhiên, trong tương lai, việc thiết lập một chiến lược tạo giá trị rõ ràng cho bất kỳ tài sản nào sẽ là chìa khóa trong thị trường ngày càng cạnh tranh và phức tạp này.