TOD: ‘Mắt xích’ kết nối hạ tầng, chất lượng sống và dòng vốn đầu tư

Hạ tầng không còn chỉ để kết nối, mà đang tái định hình sức cạnh tranh của đô thị

Việc Hà Nội đồng loạt khởi công 5 tuyến đường sắt đô thị với tổng vốn đầu tư hơn 1,3 triệu tỷ đồng được xem là dấu mốc quan trọng trong quá trình hoàn thiện hệ thống giao thông công cộng của Thủ đô. Tuy nhiên, theo các chuyên gia Savills Việt Nam, ý nghĩa của những dự án này không chỉ nằm ở quy mô đầu tư hay khả năng rút ngắn thời gian di chuyển, mà còn ở vai trò tái cấu trúc không gian đô thị và tạo nền tảng cho một chu kỳ phát triển mới.

Trong nhiều năm, hạ tầng giao thông thường được nhìn nhận là công cụ giải quyết bài toán kết nối. Song tại nhiều thành phố trên thế giới, hệ thống metro đang trở thành hạt nhân của mô hình phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (Transit-Oriented Development - TOD), nơi nhà ở, thương mại, dịch vụ và không gian công cộng được quy hoạch tập trung quanh các đầu mối giao thông. Cách tiếp cận này giúp tối ưu quỹ đất, nâng cao hiệu quả khai thác hạ tầng và từng bước hình thành các trung tâm kinh tế mới.

Theo báo cáo Savills Impacts 2026, khả năng kết nối ngày càng trở thành một trong những tiêu chí quan trọng khi đánh giá sức cạnh tranh của các thành phố. Khi việc tiếp cận các khu vực trung tâm thuận tiện hơn, người dân có xu hướng mở rộng phạm vi làm việc, mua sắm, giải trí và tham gia các hoạt động văn hóa. Điều này không chỉ kéo dài thời gian hiện diện trong không gian đô thị mà còn làm gia tăng nhu cầu đối với các dịch vụ thương mại, bán lẻ và trải nghiệm, qua đó tạo thêm động lực tăng trưởng cho nền kinh tế đô thị.

Đối với các đô thị đang phát triển như Hà Nội hay TP. HCM, TOD còn được xem là lời giải cho bài toán quỹ đất ngày càng hạn chế. Thay vì mở rộng đô thị theo chiều ngang, mô hình này hướng đến việc nâng cao hiệu quả sử dụng không gian hiện hữu, đồng thời tạo ra môi trường sống thuận tiện hơn cho người dân và sức hút lớn hơn đối với nguồn nhân lực chất lượng cao, khách du lịch cũng như dòng vốn đầu tư.

Hạ tầng trở thành "chỉ báo" của dòng vốn đầu tư dài hạn

Theo báo cáo Savills Impacts – Resilient Cities 2026, những đô thị có khả năng chống chịu và thích ứng tốt thường cũng là những địa phương thu hút lượng vốn đầu tư bất động sản lớn hơn. Điểm khác biệt nằm ở chỗ các thành phố này không chỉ đầu tư vào hạ tầng cứng mà còn đồng thời nâng cao chất lượng môi trường sống và hệ sinh thái dịch vụ.

Dubai phát triển Expo City thành trung tâm kinh doanh và sự kiện mới; Abu Dhabi đầu tư mạnh vào các thiết chế văn hóa; Madrid hoàn thiện hệ thống dịch vụ dành cho khách quốc tế, trong khi Seoul chú trọng cải thiện không gian công cộng và trải nghiệm đô thị. Dù có cách tiếp cận khác nhau, các thành phố đều sử dụng hạ tầng như một công cụ kích hoạt hoạt động kinh tế, gia tăng sức sống cho các khu vực hiện hữu và mở rộng không gian phát triển.

Theo bà Nguyễn Lê Dung - Trưởng Bộ phận Tư vấn Đầu tư Savills Hà Nội, nhà đầu tư hiện không còn chỉ quan tâm đến tốc độ tăng trưởng ngắn hạn mà chú trọng hơn đến khả năng duy trì sức hấp dẫn của một đô thị trong nhiều năm tới. TOD là minh chứng cho thấy hạ tầng có thể tạo ra giá trị vượt xa chức năng giao thông. Khi khả năng kết nối được cải thiện, đồng thời các hoạt động kinh tế, văn hóa và dịch vụ cùng phát triển xung quanh hệ thống metro, thành phố sẽ tạo ra nhiều giá trị sử dụng hơn trên cùng một không gian, qua đó củng cố sức cạnh tranh và tạo nền tảng thu hút dòng vốn đầu tư trong dài hạn.

Từ góc độ đầu tư, điều quan trọng không chỉ là nhận diện cơ hội ở hiện tại mà còn đánh giá khả năng duy trì nhu cầu trong 10-20 năm tới. Vì vậy, việc các thành phố phát triển hệ thống metro gắn với không gian công cộng và các trung tâm hoạt động mới không đơn thuần là câu chuyện quy hoạch, mà còn là tín hiệu cho thấy hướng dịch chuyển của dòng người, hoạt động kinh doanh và nhu cầu thị trường trong tương lai. Đây cũng là nền tảng để hình thành chu kỳ tăng trưởng mới, nơi hạ tầng, chất lượng sống và hoạt động kinh tế được phát triển trong cùng một chiến lược dài hạn.