Tổng Giám đốc VinaLiving: Giá đất tăng không chứng minh năng lực, nhà phát triển giỏi phải tạo được 'GDP' riêng

Đó là chia sẻ đáng chú ý của ông Đỗ Chí Hiếu- Tổng Giám đốc VinaLiving, tại một talkshow bất động sản mới đây, khi nói về sự khác biệt giữa một nhà phát triển dự án mang tư duy tài chính và mô hình phát triển bất động sản truyền thống tại Việt Nam.

“Mua đất để đó chờ tăng giá” không còn là công thức bền vững

Theo ông Hiếu, xuất phát điểm của VinaLiving khác với nhiều doanh nghiệp bất động sản truyền thống bởi doanh nghiệp này đi lên từ nền tảng quản lý tài sản và đầu tư tài chính.

Vì vậy, ngay từ khi quyết định đầu tư một dự án, câu hỏi đầu tiên không phải là “đất có tăng giá không”, mà là xây gì, bán cho ai, bao lâu thu hồi vốn và biên lợi nhuận thực sự nằm ở đâu.

“Rất khó để thuyết phục nhà đầu tư bỏ tiền vào một miếng đất rồi chỉ để đó chờ tăng giá. Với tư duy của một nhà quản lý quỹ, chúng tôi mua là phải triển khai dự án, tạo ra sản phẩm và thu dòng tiền về”, ông Hiếu nói.

Theo vị CEO này, trong suốt nhiều năm, thị trường bất động sản Việt Nam từng tồn tại một “định lý” gần như mặc định: đất đai trước sau gì cũng tăng giá. Chính điều đó khiến không ít doanh nghiệp chỉ cần gom quỹ đất rồi chờ thị trường đi lên là đã có lợi nhuận.

Tuy nhiên, ông cho rằng cách làm đó không phản ánh năng lực thực sự của nhà phát triển.

“Giá đất tăng là yếu tố commodity, mang tính đầu cơ và phụ thuộc thị trường. Nó không thể hiện kinh nghiệm, kỹ năng, thương hiệu hay năng lực tạo giá trị của doanh nghiệp”, ông nhấn mạnh.

“GDP” của bất động sản: Loại bỏ tăng giá đất, còn lãi không?

Từ góc nhìn đó, VinaLiving xây dựng một khái niệm nội bộ mang tên “GDP” (viết tắt của Gross Development Premium). Theo ông Hiếu, đây là thước đo để xác định một dự án bất động sản có thực sự tạo ra giá trị gia tăng hay không.

“Nếu loại trừ yếu tố tăng giá đất đầu vào mà dự án vẫn còn biên lợi nhuận, nghĩa là nhà phát triển đã tạo ra giá trị thật. Còn nếu lợi nhuận bằng 0 hoặc âm thì thực chất phần tăng chỉ đến từ giá đất”, ông phân tích.

Thậm chí, ông cho rằng không ít dự án trên thị trường hiện nay đang rơi vào trạng thái “GDP âm”, tức giá trị tạo ra từ phát triển dự án không đủ lớn, lợi nhuận chủ yếu dựa vào chu kỳ tăng giá đất.

Theo ông Hiếu, nhà phát triển giỏi phải tạo được “delta” – tức phần giá trị gia tăng vượt lên trên yếu tố tăng giá tự nhiên của đất đai.

“Cái mà doanh nghiệp có thể kiểm soát không phải là giá đất lên hay xuống, mà là năng lực tạo ra thặng dư phát triển”, ông nói.

Ba yếu tố tạo nên “thặng dư” của dự án

Theo lãnh đạo VinaLiving, có ba yếu tố quyết định phần “thặng dư” trong phát triển bất động sản.

Đầu tiên là uy tín thương hiệu.Trong bối cảnh khoảng 90% sản phẩm bất động sản tại Việt Nam được bán khi còn hình thành trong tương lai, niềm tin của khách hàng trở thành tài sản lớn nhất của chủ đầu tư.

“Khách hàng phải tin thì mới xuống tiền. Những nhà phát triển tạo được niềm tin luôn bán giá cao hơn”, ông Hiếu nhận định.

Yếu tố thứ hai là chất lượng sản phẩm, bao gồm cả phần “cứng” như xây dựng, thiết kế lẫn phần “mềm” là dịch vụ, vận hành và trải nghiệm sống.

Tuy nhiên, điều khiến nhiều người bất ngờ nhất lại là yếu tố thứ ba: “bớt tham”. Theo ông Hiếu, càng tối đa hóa diện tích thương mại để bán, dự án càng dễ đánh mất giá trị dài hạn.

“Một dự án luôn có giới hạn xây dựng theo quy hoạch. Nếu chủ đầu tư cố bán thật nhiều diện tích thì phần không gian chung, tiện ích công cộng sẽ bị thu hẹp”, ông nói.

Trong khi đó, chính những phần “không bán được” như công viên, hồ bơi, phòng gym, cảnh quan hay không gian cộng đồng lại là thứ làm tăng giá trị bất động sản về lâu dài.

“Chủ đầu tư càng bớt tham thì premium của dự án lại càng lớn”, ông nhấn mạnh.