Trung tâm thương mại sầm uất hóa 'thị trấn ma', lỗ hàng chục triệu USD mỗi năm

San Francisco Centre, trung tâm thương mại từng rất sầm uất tại thành phố San Francisco, bang California, giờ đây mang diện mạo của một "thị trấn ma": 93% tổng diện tích hơn 1,5 triệu feet vuông (tương đương 139.000 m²) đang bỏ hoang, theo số liệu từ công ty dữ liệu bất động sản thương mại Trepp. Khu phức hợp chín tầng, trước kia là một trong những trung tâm mua sắm hiệu quả nhất Vùng Vịnh, từng mang lại doanh thu 1000 USD/ foot vuông - hiện đang gánh khoản lỗ hàng triệu USD hàng năm.

Bên trong trung tâm thương mại, các cửa hàng và hành lang vẫn được giữ gìn sạch sẽ. Tuy nhiên, trong nhiều năm qua, tình trạng vô gia cư, tội phạm trộm cắp vặt và sử dụng ma túy công khai tại khu vực này đã khiến hầu hết các nhà bán lẻ phải rút lui kể từ khi đại dịch COVID-19 bùng phát, khiến người tiêu dùng không còn lý do để ghé thăm.

Trong vòng 2 năm qua, cả hai cửa hàng bách hóa lớn Nordstrom và Bloomingdale's đều đã đóng cửa, để lại khoảng 40% diện tích trống trơn và kéo theo hàng chục cửa hàng nhỏ hơn cũng phải dời đi. Nhiều thương hiệu như John Varvatos và Zara đã chuyển sang khu Union Square gần đó để mở cửa hàng mới hoặc mở rộng quy mô.

Vào một buổi chiều gần đây, số lượng nhân viên bảo vệ, nhân viên bán hàng và công nhân vệ sinh còn đông hơn cả khách mua sắm. Tại Sole & Laces - một trong khoảng 20 cửa hàng còn hoạt động - nhân viên bán hàng Daniela Simental chia sẻ rằng nạn trộm cắp vặt và tình trạng người vô gia cư đến cư trú bất hợp pháp bên trong trung tâm thương mại vẫn là vấn đề thường trực.

Các chủ sở hữu trước đây - Unibail-Rodamco-Westfield và Brookfield Properties - đã ngừng thanh toán khoản thế chấp và chuyển giao quyền sở hữu cho các bên cho vay vào năm 2023. Cuộc đấu giá tịch thu tài sản dự kiến diễn ra trong tháng này, mặc dù đã bị hoãn nhiều lần.

Theo hồ sơ cho vay, giá trị hiện tại của trung tâm thương mại đã giảm gần 1 tỷ USD so với năm 2016 - thời điểm khu phức hợp gần như lấp đầy hoàn toàn.

Khủng hoảng của San Francisco Centre chỉ là một phần của bức tranh toàn cảnh đáng báo động về ngành bán lẻ Mỹ. Việc đóng cửa hàng loạt các cửa hàng bách hóa, cạnh tranh từ các khu thương mại mới, biến đổi nhân khẩu học và sự trỗi dậy của xu hướng mua sắm giảm giá cùng thương mại điện tử đã gây áp lực nặng nề lên các trung tâm thương mại trên khắp nước Mỹ trong những năm gần đây. Theo số liệu từ công ty bất động sản Green Street, gần 200 trung tâm thương mại đã phải đóng cửa kể từ năm 2008.

Khó phục hồi sau những cú sốc vĩ mô

Trung tâm thương mại lớn nhất khu vực trung tâm thành phố San Francisco từng là một biểu tượng về hiệu suất hoạt động, với các tên tuổi lớn như Nordstrom và Bloomingdale’s gặt hái thành công tương tự tại đây. Chuyên gia tư vấn bất động sản Peter Gerney từng mô tả: “Đó là một trung tâm mua sắm sầm uất”.

Tuy nhiên, "vòng xoáy" suy thoái của trung tâm này bắt đầu từ những ngày đại dịch đen tối. Việc đóng cửa suốt bảy tháng vào năm 2020, cùng với sự gia tăng của tội phạm, tình trạng vô gia cư và làn sóng làm việc từ xa khiến người dân và các công ty chuyển đến các thành phố có chi phí thấp hơn, đã làm lượng khách đến đây giảm sút nghiêm trọng.

Ngày nay, phần lớn San Francisco đang dần lấy lại vị thế. Làn sóng đầu tư vào ngành công nghiệp AI đang hồi sinh một số khu vực trung tâm, giá thuê căn hộ và văn phòng đang tăng trở lại khi nhân viên công nghệ quay lại thành phố. Nhiều người ghi nhận nỗ lực dọn dẹp thành phố của Thị trưởng Daniel Lurie đã mang lại hiệu quả.

Ngay cả khu mua sắm Union Square cũng cho thấy dấu hiệu khởi sắc. Các hãng đồng hồ xa xỉ như Rolex và Patek Philippe đã mở cửa hàng, và Uniqlo thông báo sẽ trở lại với một cửa hàng flagship mới gần đó trên phố Market – động thái đảo ngược so với việc chuỗi này đóng cửa địa điểm Union Square vào năm 2021. Nhà môi giới bán lẻ địa phương Pamela Mendelsohn nhận xét: “Thành phố trông sạch sẽ. Cảm giác an toàn".

Tuy vậy, Trung tâm San Francisco (San Francisco Centre) vẫn đang chật vật tìm lại vị thế sau những cú sốc từ đại dịch và làn sóng làm việc từ xa, tốc độ phục hồi vẫn chậm hơn so với tình hình chung của thành phố.

Theo một nguồn tin thân cận, trung tâm thương mại này đã lỗ ước tính 20 triệu USD vào năm ngoái. Đây là một sự sụt giảm tài chính nặng nề, đối lập hoàn toàn với năm 2019, khi trung tâm thương mại này đạt 44,6 triệu USD lợi nhuận hoạt động ròng.

Tình hình càng thêm khó khăn khi các tầng văn phòng của Trung tâm San Francisco đã bị dọn trống hoàn toàn vào năm 2021.

Theo đánh giá tháng 8, giá trị bất động sản này chỉ còn dưới 200 triệu USD - con số thấp hơn đáng kể so với khoản vay chỉ trả lãi trị giá 558 triệu USD, sẽ đáo hạn vào năm tới. JPMorgan Chase và Deutsche Bank là hai ngân hàng khởi xướng khoản vay này, sau đó được chứng khoán hóa thành trái phiếu.

Khác với các trung tâm thương mại xuống cấp khác - thường xuống dốc cùng dòng khách dần thưa vắng - San Francisco Centre vẫn duy trì được tình trạng vật lý tốt. Vào giờ ăn trưa gần đây, tiếng nhạc nhẹ nhàng vang vọng trên nền đá cẩm thạch bóng loáng. Chỉ còn khoảng 20 cửa hàng và nhà hàng đang hoạt động, trong đó có Shake Shack và cửa hàng giày Ecco - con số khiêm tốn so với gần 200 cửa hàng trước đại dịch.

"Tôi đang tìm mỹ phẩm nhưng ở đây chẳng có gì cả," Emily Rawlins Struckmann, du khách đến từ Thụy Sĩ, chia sẻ khi ghé thăm trung tâm thương mại.

Tại tiền sảnh - nơi từng là điểm hẹn nhộn nhịp của người mua sắm - là mái vòm theo phong cách lịch sử bằng kính và thép rộng 102 feet được xây dựng từ năm 1908 giờ đây yên tĩnh đến mức có những cư dân hoặc nhân viên công sở thường thiền định ở đó mỗi ngày trên đường đi làm.

Tương lai mờ mịt và rào cản pháp lý

Rất ít chuyên gia phân tích bán lẻ tin rằng San Francisco Centre có thể tiếp tục tồn tại với vai trò trung tâm thương mại. Tuy nhiên, việc chuyển đổi mục đích sử dụng sang hình thức khác lại vô cùng phức tạp. Giống như đa số các trung tâm thương mại, bất động sản này có nhiều chủ sở hữu khác nhau. Chẳng hạn, không gian trước đây của Bloomingdale's hiện thuộc sở hữu của Macy's Inc. - công ty mẹ của chuỗi bách hóa này.

Vấn đề còn rắc rối hơn: Một phần đất bên dưới trung tâm thương mại thuộc sở hữu của Sở Giáo dục Hợp nhất San Francisco, đơn vị đã cho các chủ sở hữu trung tâm thuê lại phần đất này.

Theo chuyên gia bất động sản Lonnie Hendry từ Trepp, hợp đồng thuê sẽ hết hạn vào năm 2043, khiến bất kỳ nhà phát triển tiềm năng nào cũng có quá ít thời gian để hoàn vốn trước khi phải đối mặt với mức tăng giá thuê đất đáng kể.

Thị trưởng San Francisco cho biết ông đang nỗ lực cải thiện tình hình an ninh và vệ sinh đường phố ở trung tâm thành phố nhằm khuyến khích đầu tư vào trung tâm thương mại.

"Tôi muốn mọi người có thể đi qua đó một cách thoải mái", Thị trưởng Lurie nhấn mạnh. "Tôi muốn mọi người cảm thấy an toàn".

Tham khảo Wall Street Journal (WSJ)