TS. Nguyễn Trí Hiếu: Điều quyết định chung cư là 'tích sản' hay 'tiêu sản' không nằm ở niên hạn

Theo TS. Nguyễn Trí Hiếu - Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Phát triển thị trường Tài chính và Bất động sản Toàn cầu, câu hỏi lớn nhất sau định hướng quy định thời hạn sử dụng căn hộ theo niên hạn công trình không phải là chung cư có còn đáng mua hay không, mà là quyền sở hữu của người mua sẽ được bảo đảm đến đâu. Chỉ khi quyền sở hữu ròng không bị mất đi, căn hộ mới thực sự là một tài sản tích lũy.

Đề xuất của Bộ Xây dựng về việc bổ sung quy định "sở hữu nhà chung cư có thời hạn" trong Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), cùng với định hướng tại Nghị quyết số 21-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương về thời hạn sử dụng căn hộ theo niên hạn công trình hiện nay đang là vấn đề nhận được sự quan tâm đặc biệt của dư luận.

Trong khi nhiều ý kiến tập trung vào câu hỏi giá chung cư sẽ tăng hay giảm, TS. Nguyễn Trí Hiếu cho rằng điều cần nhìn nhận trước tiên là bản chất của loại tài sản này sẽ được pháp luật xác lập như thế nào. Theo ông, ranh giới giữa "tích sản" và "tiêu sản" không nằm ở việc công trình có niên hạn, mà ở việc người mua có còn duy trì được quyền sở hữu ròng đối với tài sản của mình hay không.

Tích sản hay tiêu sản được quyết định bởi quyền sở hữu ròng

Theo TS. Nguyễn Trí Hiếu, nhiều người đang đồng nhất khái niệm sở hữu một căn hộ với việc sở hữu một tài sản tích lũy. Tuy nhiên, dưới góc độ tài chính, hai khái niệm này không hoàn toàn giống nhau.

Ông phân tích, giá trị cốt lõi của một tài sản nằm ở phần vốn chủ sở hữu (equity) mà người mua thực sự nắm giữ. Nếu người mua sử dụng vốn của mình hoặc từng bước trả hết khoản vay ngân hàng, phần vốn chủ sở hữu sẽ tăng dần theo thời gian. Khi khoản vay được thanh toán hết, toàn bộ giá trị tài sản thuộc về chủ sở hữu và đó là một tài sản tích lũy.

TS. Nguyễn Trí Hiếu dẫn ví dụ tại Mỹ, người mua nhà thường vay ngân hàng trong thời gian dài. Mỗi lần trả nợ gốc, tỷ lệ sở hữu của họ đối với căn nhà lại tăng thêm. Khi hoàn tất nghĩa vụ tài chính, căn nhà trở thành tài sản thuộc quyền sở hữu hoàn toàn của người mua và được xem là tích sản.

Ngược lại, nếu một người bỏ tiền để mua quyền sử dụng một căn hộ chỉ trong một khoảng thời gian xác định và đến thời điểm hết hạn không còn quyền đối với tài sản đó, thì khoản tiền bỏ ra mang bản chất của một khoản chi tiêu nhiều hơn là tích lũy. Theo TS. Nguyễn Trí Hiếu, chính quyền sở hữu tài sản ròng mới là yếu tố phân định giữa "tích sản" và "tiêu sản", chứ không đơn thuần là việc người dân đang sinh sống trong một căn hộ.

Điều thị trường chờ không phải là "có niên hạn", mà là quyền sở hữu sau niên hạn

Theo Nghị quyết 21, đối với các chung cư xây dựng mới sẽ quy định thời hạn sử dụng căn hộ theo niên hạn công trình, đồng thời gắn với việc bảo đảm quyền tài sản và quyền thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng lại chung cư khi hết thời hạn.

TS. Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, bản thân việc công trình có tuổi thọ là điều không mới bởi thực tế các loại nhà ở đều có niên hạn kỹ thuật nhất định. Điều thị trường đang quan tâm là sau thời điểm công trình hết niên hạn thì quyền của người sở hữu căn hộ sẽ được xử lý như thế nào.

Theo ông, cần làm rõ hàng loạt vấn đề như: Niên hạn công trình được xác định theo tiêu chí nào; thời điểm bắt đầu tính niên hạn; trường hợp công trình được cải tạo hoặc gia cố có được gia hạn hay không; nếu công trình phải phá dỡ thì chủ sở hữu còn những quyền gì đối với phần đất và việc xây dựng lại sẽ được thực hiện theo cơ chế nào.

"Những nội dung này cần được hướng dẫn cụ thể. Chính cách pháp luật trả lời những câu hỏi đó mới quyết định cách thị trường nhìn nhận giá trị của căn hộ", TS. Nguyễn Trí Hiếu nhấn mạnh.

Theo ông, nếu chỉ quy định công trình có thời hạn nhưng chưa xác lập rõ quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu sau khi hết niên hạn thì tâm lý thị trường khó tránh khỏi những băn khoăn.

Giá trị căn hộ sẽ thay đổi theo kỳ vọng của người mua

Dưới góc độ tài chính, TS. Nguyễn Trí Hiếu cho rằng giá trị của một tài sản luôn phụ thuộc vào kỳ vọng của người mua đối với tài sản đó. Vì vậy, bất kỳ thay đổi nào về khung pháp lý cũng sẽ tác động đến cách thị trường định giá căn hộ.

Tuy nhiên, ông không cho rằng có thể vội vàng kết luận giá chung cư sẽ tăng hay giảm. Theo TS. Nguyễn Trí Hiếu, diễn biến giá trong thời gian tới sẽ phụ thuộc vào nhiều yếu tố, từ quy định pháp luật cụ thể, nhu cầu thị trường, nguồn vốn cho đến cách người mua đánh giá giá trị của căn hộ sau khi chính sách được luật hóa.

"Liệu chung cư có giảm giá hay không thì phụ thuộc vào nhận định của thị trường trong thời gian tới. Hiện nay rất khó để dự đoán", ông nói.

Nhận định này có điểm tương đồng với phân tích của GS. Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường. Theo GS. Võ, nếu quy định về niên hạn được luật hóa đầy đủ, giá căn hộ có khả năng sẽ thấp hơn hiện nay bởi người mua sẽ tính thêm chi phí xây dựng lại công trình trong tương lai. Tuy nhiên, ông cũng cho rằng yếu tố quyết định vẫn là việc pháp luật phải xây dựng được cơ chế minh bạch về tái thiết chung cư sau khi hết niên hạn, thay vì chỉ dừng ở quy định công trình có thời hạn sử dụng.

Luật hóa là cần thiết, nhưng điều quan trọng hơn là làm rõ quyền của người dân

Theo TS. Nguyễn Trí Hiếu, nếu Nghị quyết 21 đã xác lập định hướng thì việc luật hóa trong Luật Nhà ở là cần thiết để tạo tính ổn định và lâu dài cho chính sách. Tuy nhiên, ông cho rằng quá trình luật hóa cần đi kèm các quy định cụ thể về cơ chế gia hạn, cải tạo, xây dựng lại công trình và bảo đảm quyền tài sản của người sở hữu căn hộ.

Theo chuyên gia, nếu một công trình xuống cấp, không còn bảo đảm an toàn thì việc cải tạo hoặc xây dựng lại là điều tất yếu. Song điều người dân cần biết là sau khi công trình kết thúc vòng đời sử dụng, quyền lợi của họ sẽ được bảo vệ ra sao, nghĩa vụ tài chính được xác định như thế nào và cơ chế thực hiện sẽ vận hành theo nguyên tắc nào. Đó cũng là yếu tố quyết định để thị trường định giá đúng giá trị của căn hộ trong tương lai.

Bởi theo TS. Nguyễn Trí Hiếu, một tài sản chỉ thực sự được xem là tích sản khi quyền sở hữu ròng của người dân được bảo đảm và không bị triệt tiêu chỉ vì những khoảng trống của cơ chế pháp lý. Khi những quyền đó được luật hóa đầy đủ, thị trường sẽ có cơ sở để định giá tài sản một cách minh bạch hơn, còn người mua cũng có thể yên tâm hơn khi quyết định xuống tiền.