TS. Nguyễn Văn Khôi: Bất động sản nghỉ dưỡng cần 'đường băng' pháp lý để cất cánh

Những khoảng trống về pháp lý, quy hoạch, vốn và niềm tin đang là những lực cản lớn với bất động sản nghỉ dưỡng và theo TS. Nguyễn Văn Khôi - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, việc hoàn thiện thể chế và tạo môi trường đầu tư ổn định là điều kiện then chốt để khơi thông thị trường.

Bất động sản du lịch nghỉ dưỡng Việt Nam hiện nay đang đứng trước một thời điểm có ý nghĩa khi các quy định liên quan đến những sản phẩm mới tiếp tục được đặt trong quá trình hoàn thiện chính sách. Tại Kỳ họp không thường lệ thứ Nhất, Quốc hội khóa XVI đã xem xét, cho ý kiến về Dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) và Dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), trong đó có những vấn đề liên quan đến nhà có mục đích lưu trú, căn hộ du lịch, căn hộ kết hợp văn phòng và các loại hình bất động sản mới.

Đây là những vấn đề có ý nghĩa trực tiếp với thị trường nghỉ dưỡng, nơi nhiều sản phẩm đã phát triển nhanh nhưng hành lang pháp lý chưa phải lúc nào cũng theo kịp thực tiễn.

Trong bối cảnh đó, mới đây Báo Xây dựng đã tổ chức Diễn đàn "Bất động sản Du lịch nghỉ dưỡng Việt Nam 2026", tạo không gian để cơ quan quản lý, chuyên gia, hiệp hội, doanh nghiệp và nhà đầu tư nhìn thẳng vào những điểm nghẽn đang cản trở thị trường, đồng thời tìm kiếm giải pháp khơi thông nguồn lực và tạo nền tảng cho giai đoạn phát triển mới.

Tiềm năng lớn nhưng còn nhiều điểm nghẽn

Theo TS. Nguyễn Văn Khôi - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cần nhìn nhận bất động sản nghỉ dưỡng không chỉ dưới góc độ một sản phẩm kinh doanh bất động sản. Đây còn là công cụ khai thác tài nguyên du lịch, tạo việc làm, tăng nguồn thu ngân sách, thúc đẩy phát triển đô thị, thu hút đầu tư và quảng bá hình ảnh quốc gia. Bởi vậy, sự phát triển của phân khúc này có tác động rộng hơn phạm vi của riêng thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, chính tiềm năng lớn đó đang đặt ra yêu cầu phải xử lý những tồn tại mang tính nền tảng.

Trước hết là khung pháp lý chưa đồng bộ. Các quy định liên quan đến bất động sản du lịch nghỉ dưỡng hiện nằm ở nhiều luật khác nhau, trong khi một số loại hình mới như condotel, resort villa, bất động sản chăm sóc sức khỏe, nghỉ dưỡng sinh thái chưa được quy định đầy đủ và thống nhất. Đây là một trong những nguyên nhân khiến quá trình triển khai trên thực tế còn gặp lúng túng.

Ở một số địa phương, công tác quy hoạch cũng chưa hoàn toàn bám sát nhu cầu thực tế, dẫn đến nguy cơ mất cân đối cung - cầu. Khi quy hoạch và nhu cầu thị trường chưa gặp nhau, hiệu quả khai thác bất động sản nghỉ dưỡng khó đạt như kỳ vọng.

Cùng với đó là câu chuyện hạ tầng. Giao thông, điện, nước và xử lý môi trường tại một số dự án chưa được đầu tư đồng bộ, trong khi đây lại là những điều kiện quan trọng để một điểm đến du lịch có thể vận hành hiệu quả và duy trì sức hút lâu dài.

Vốn dài hạn và niềm tin là hai mắt xích quan trọng

Nếu pháp lý và quy hoạch là nền tảng, nguồn vốn lại là điều kiện để các dự án có thể đi đến đích. Theo TS. Nguyễn Văn Khôi, doanh nghiệp bất động sản nghỉ dưỡng vẫn gặp khó trong tiếp cận nguồn vốn, đặc biệt đối với những dự án có thời gian thu hồi vốn dài. Trong khi đó, các kênh huy động vốn dài hạn chưa phát triển tương xứng với đặc thù của lĩnh vực này.

Điều đó cho thấy bài toán phục hồi thị trường không thể chỉ được giải quyết bằng việc tháo gỡ thủ tục cho từng dự án. Thị trường cần một hệ thống chính sách đồng bộ hơn, từ pháp lý, quy hoạch đến vốn và cơ chế vận hành.

Một vấn đề khác có ý nghĩa không kém là niềm tin thị trường. Khi chính sách thiếu ổn định hoặc khó dự báo, doanh nghiệp sẽ thận trọng hơn trong quyết định đầu tư, còn nhà đầu tư cũng khó xác định đầy đủ hiệu quả và rủi ro của sản phẩm. Vì vậy, theo quan điểm của TS. Nguyễn Văn Khôi, việc củng cố niềm tin phải bắt đầu từ sự minh bạch của pháp lý và tính ổn định của môi trường đầu tư.

"Đường băng" cho một chu kỳ phát triển mới

Từ những điểm nghẽn trên, yêu cầu đặt ra không chỉ là sửa một vài quy định riêng lẻ mà là hoàn thiện đồng bộ hệ thống pháp luật liên quan đến bất động sản du lịch nghỉ dưỡng.

TS. Nguyễn Văn Khôi kiến nghị Chính phủ và các Bộ, ngành tiếp tục rà soát, hoàn thiện khung pháp lý, đồng thời tháo gỡ những vướng mắc về vốn. Các địa phương cần nâng cao chất lượng quy hoạch và chú trọng lựa chọn những nhà đầu tư có đủ năng lực.

Cùng với đó, thị trường cần được định hướng phát triển theo nhu cầu thực, hạn chế đầu cơ, thay vì chạy theo sự gia tăng nguồn cung đơn thuần. Khoa học công nghệ, đổi mới sáng tạo và chuyển đổi số cũng cần được thúc đẩy mạnh hơn trong quá trình phát triển và vận hành các dự án.

Một hướng đi khác được đặt ra là mở rộng thu hút đầu tư nước ngoài, khuyến khích các tập đoàn quốc tế tham gia đầu tư, liên kết; đồng thời thúc đẩy bất động sản xanh và các mô hình phát triển bền vững.

Nhìn từ góc độ này, "đường băng" pháp lý không chỉ nhằm giải quyết những vướng mắc trước mắt của doanh nghiệp. Quan trọng hơn, đó là nền tảng để xác lập một cách rõ ràng quyền, nghĩa vụ, phương thức đầu tư và khai thác đối với những sản phẩm nghỉ dưỡng đang ngày càng đa dạng.

Khi hành lang pháp lý được hoàn thiện, quy hoạch bám sát thực tế, hạ tầng được đầu tư đồng bộ và nguồn vốn dài hạn được khơi thông, thị trường sẽ có thêm điều kiện để vận hành minh bạch hơn. Khi đó, niềm tin của doanh nghiệp và nhà đầu tư cũng có cơ sở được củng cố.

Đó cũng là điều quyết định liệu bất động sản nghỉ dưỡng có thể bước sang một chu kỳ phát triển mới hay không. Bởi với một lĩnh vực gắn trực tiếp với du lịch, việc làm, ngân sách, đô thị và thu hút đầu tư, mục tiêu cuối cùng không nên chỉ là tạo ra thêm những dự án mới, mà phải hình thành được những sản phẩm có khả năng khai thác hiệu quả, tạo giá trị lâu dài và đóng góp thực chất cho nền kinh tế.

Với định hướng đó, việc tiếp tục hoàn thiện thể chế hiện nay có thể xem là bước chuẩn bị quan trọng để bất động sản du lịch nghỉ dưỡng chuyển từ giai đoạn xử lý các điểm nghẽn sang giai đoạn phát triển ổn định, minh bạch và bền vững hơn.