Từ giờ, 3 trường hợp chuyển nhượng nhà đất không phải nộp thuế thu nhập cá nhân

Theo cơ quan Thuế TP. Hà Nội, cá nhân cư trú có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản thông thường chịu thuế thu nhập cá nhân với mức 2% trên giá chuyển nhượng. Tuy nhiên, Nghị định 253/2026 của Chính phủ, có hiệu lực từ ngày 1/7/2026, quy định một số trường hợp được miễn khoản thuế này.

Chuyển nhượng bất động sản giữa người thân thuộc diện miễn thuế

Trường hợp đầu tiên là thu nhập phát sinh từ chuyển nhượng, thừa kế hoặc quà tặng bất động sản giữa một số người có quan hệ gia đình được miễn thuế.

Các mối quan hệ này gồm vợ với chồng; cha mẹ với con; cha mẹ nuôi với con nuôi; cha mẹ chồng với con dâu; cha mẹ vợ với con rể, kể cả trường hợp người vợ hoặc chồng đã qua đời; ông bà nội, ngoại với cháu nội, ngoại; anh, chị, em ruột.

Đối với trường hợp vợ chồng ly hôn, nếu tài sản là bất động sản được phân chia theo thỏa thuận giữa hai bên hoặc theo quyết định, phán quyết của tòa án thì phần thu nhập từ việc phân chia tài sản cũng thuộc diện miễn thuế.

Bán nhà, đất ở duy nhất có thể được miễn thuế

Một trường hợp đáng chú ý khác là cá nhân chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở duy nhất tại Việt Nam.

Để được miễn thuế, người chuyển nhượng phải đáp ứng đồng thời các điều kiện. Tại thời điểm chuyển nhượng, cá nhân chỉ có một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở tại Việt Nam. Nếu người này có thêm nhà ở hoặc công trình hình thành trong tương lai thì không thuộc diện miễn thuế theo trường hợp này.

Bên cạnh đó, cá nhân phải có thời gian sở hữu, sử dụng nhà ở hoặc quyền sử dụng đất ít nhất 183 ngày, được tính từ ngày cấp giấy chứng nhận. Nếu giấy chứng nhận được cấp lại hoặc cấp đổi, thời gian được tính từ giấy chứng nhận trước đó.

Điều kiện tiếp theo là phải chuyển nhượng toàn bộ nhà ở, đất ở duy nhất. Trường hợp cá nhân có quyền sở hữu nhà hoặc quyền sử dụng đất duy nhất nhưng chỉ chuyển nhượng một phần thì phần chuyển nhượng đó không được áp dụng miễn thuế.

Cơ quan Thuế TP. Hà Nội lưu ý, việc xác định nhà ở, đất ở duy nhất thuộc diện miễn thuế được thực hiện trên cơ sở cá nhân chuyển nhượng tự kê khai và chịu trách nhiệm. Nếu kê khai không chính xác, người nộp thuế có thể bị truy thu số tiền thuế còn thiếu và xử phạt theo quy định.

Trường hợp đất được Nhà nước giao không thu tiền

Trường hợp thứ ba áp dụng với thu nhập từ giá trị quyền sử dụng đất của cá nhân được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất hoặc được giảm tiền sử dụng đất theo quy định.

Tuy nhiên, nếu cá nhân chuyển nhượng diện tích đất thuộc trường hợp được miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất, người chuyển nhượng vẫn phải thực hiện kê khai và nộp thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản theo quy định.

Như vậy, chính sách mới mở rộng và làm rõ các trường hợp thu nhập từ giao dịch bất động sản của cá nhân được miễn thuế. Trong đó, quy định về nhà ở, đất ở duy nhất được kỳ vọng tác động trực tiếp đến những người chỉ sở hữu một bất động sản và có nhu cầu chuyển nhượng, nhưng việc miễn thuế chỉ được áp dụng khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện được quy định.