Từ kết luận thanh tra năm 2019 đến cơ chế gỡ vướng các dự án BT của Đại Quang Minh và CII tại Thủ Thiêm

Chiều 24/9, Phó Thủ tướng Thường trực Phạm Gia Túc chủ trì cuộc họp với lãnh đạo TP.HCM và các bộ, ngành liên quan về phương án thanh toán một số dự án xây dựng – chuyển giao (BT) còn vướng mắc tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm.

Sau khi nghe báo cáo, Phó Thủ tướng thống nhất về nguyên tắc áp dụng cơ chế xử lý theo Nghị định 91/2025/NĐ-CP, giao Bộ Tài chính hướng dẫn TP.HCM thực hiện và yêu cầu các cơ quan tiếp tục bổ sung hồ sơ, tài liệu để làm rõ những vấn đề còn tồn tại.

Kết luận này mở thêm một bước xử lý cho những dự án đã được triển khai từ nhiều năm trước.

Để hiểu vì sao bài toán thanh toán tại Thủ Thiêm kéo dài đến nay, cần trở lại những khuyết điểm, vi phạm được Thanh tra Chính phủ công bố từ năm 2019.

Những tồn tại tại Thủ Thiêm qua kết luận thanh tra năm 2019

Ngày 26/6/2019, Thanh tra Chính phủ ban hành thông báo Kết luận thanh tra về công tác quản lý nhà nước và thực hiện pháp luật trong quy hoạch, quản lý xây dựng, đất đai tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm.

Khu đô thị mới Thủ Thiêm được Thủ tướng phê duyệt quy hoạch năm 1996 với quy mô 930ha, gồm 770ha khu đô thị mới và 160ha khu tái định cư. Quy mô dân số dự kiến khoảng 200.000 người tại khu đô thị mới và 45.000 người tại khu tái định cư.

Theo quy hoạch, khu trung tâm đô thị mới được chia thành 5 khu vực chính, gồm khu lõi trung tâm, khu dân cư phía Bắc, khu dân cư dọc đại lộ Mai Chí Thọ, khu dân cư phía Đông và khu châu thổ phía Nam.

Tại thời điểm thanh tra, TP.HCM đã chỉ định một số nhà đầu tư thực hiện các dự án theo hình thức BT. Trong đó, CTCP Đầu tư Địa ốc Đại Quang Minh đầu tư dự án 4 tuyến đường chính và cầu Thủ Thiêm 2; CTCP Đầu tư Hạ tầng Kỹ thuật TP.HCM (CII) đầu tư dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật Khu dân cư phía Bắc và hoàn thiện đường trục Bắc – Nam, đoạn từ chân cầu Thủ Thiêm 1 đến đường Mai Chí Thọ.

Khu đô thị mới Thủ Thiêm khi đó đã giải phóng mặt bằng trên 99%. Thanh tra Chính phủ ghi nhận công tác đền bù, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng và tái định cư cơ bản được thực hiện theo quy định; khu đô thị từng bước được hình thành.

Bên cạnh kết quả đạt được, cơ quan thanh tra chỉ ra hàng loạt khuyết điểm, vi phạm trong quy hoạch, quản lý đất đai và đầu tư xây dựng.

Toàn bộ quỹ đất 221,68ha tại Thủ Thiêm được tạo lập bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước. Tuy nhiên, TP.HCM đã sử dụng phần lớn diện tích này để thanh toán đối ứng cho các dự án BT được chỉ định nhà đầu tư, nhất là các dự án hạ tầng phục vụ chính Khu đô thị mới Thủ Thiêm.

Việc lựa chọn nhà đầu tư không qua đấu thầu dự án, trong khi giao đất có thu tiền sử dụng đất không qua đấu giá quyền sử dụng đất, được xác định là vi phạm quy định về đấu thầu và quản lý, sử dụng đất đai.

Một vấn đề đáng chú ý khác nằm ở chi phí đầu tư bình quân 26 triệu đồng/m² đất thương mại – dịch vụ – nhà ở.

Theo Thanh tra Chính phủ, mức này giảm khoảng 50% so với đơn giá được các sở, ngành đề xuất ban đầu do loại bớt khoảng 17.042 tỷ đồng chi phí của các hạng mục đã được phê duyệt trong quy hoạch, gồm quảng trường trung tâm, công viên bờ sông Sài Gòn, khu lâm viên sinh thái phía Nam, 6 trường công lập và 5 cây cầu nối trung tâm thành phố với Thủ Thiêm.

Thành phố cũng không tính lãi đối với khoản tiền được tạm ứng từ ngân sách Nhà nước.

Thanh tra kết luận việc sử dụng mức 26 triệu đồng/m² làm giá tối thiểu để xác định giá trị quyền sử dụng đất theo phương pháp thặng dư hoặc tự thỏa thuận khi giao đất cho nhà đầu tư là “không đầy đủ, thiếu chính xác và không đúng quy định”.

Từ đó, các nhà đầu tư được hưởng lợi do chênh lệch giá đất lớn từ việc thực hiện hạ tầng kỹ thuật chính theo hình thức hợp đồng BT.

Những khoản phải tính lại tại từng dự án

Với dự án 4 tuyến đường chính, TP.HCM chấp thuận chỉ định Đại Quang Minh khi chưa yêu cầu doanh nghiệp lập hồ sơ đề xuất; chưa đánh giá các tiêu chuẩn về kinh nghiệm, năng lực tài chính, khả năng huy động vốn...

Dự án được phê duyệt tổng mức đầu tư hơn 12.182 tỷ đồng khi chưa làm rõ ý kiến của các sở, ngành liên quan. Qua thanh tra, một số khoản được xác định phê duyệt không đúng quy định với tổng giá trị hơn 1.519 tỷ đồng.

Đại Quang Minh cũng hạch toán hơn 25,4 tỷ đồng không đủ điều kiện quyết toán vào chi phí dự án.

TP.HCM còn chấp thuận bổ sung các dự án quảng trường trung tâm, công viên bờ sông và khu lâm viên sinh thái thuộc vùng châu thổ phía Nam vào hợp đồng; giao, phê duyệt tiền sử dụng đất của 7 lô đất và ký hợp đồng BT bổ sung trị giá gần 2.000 tỷ đồng khi các dự án chưa được phê duyệt.

Theo báo cáo của thành phố tại thời điểm thanh tra, chủ trương giao 7 lô đất sau đó đã được hủy bỏ để chuyển sang đấu giá quyền sử dụng đất.

Trong quá trình xây dựng, Đại Quang Minh không thông báo ngày khởi công tới cơ quan cấp phép, thi công nhiều hạng mục khi chưa có giấy phép xây dựng và phần lớn dự án thành phần không thực hiện đúng tiến độ được duyệt. Các cơ quan chức năng của thành phố bị xác định chưa kiểm tra, xử lý kịp thời.

Với cầu Thủ Thiêm 2, nay là cầu Ba Son, TP.HCM ban đầu có chủ trương chọn Vinaconex (VCG) làm nhà đầu tư nhưng sau đó giao dự án cho Đại Quang Minh; đồng thời thay đổi quy mô cầu từ 4 lên 6 làn xe mà không báo cáo Thủ tướng.

Đại Quang Minh được lựa chọn khi báo cáo nghiên cứu khả thi chưa được phê duyệt và các điều kiện về năng lực, kinh nghiệm chưa được xem xét kỹ. Dự án có tổng mức đầu tư được phê duyệt hơn 4.260 tỷ đồng; qua thanh tra phát hiện gần 252,9 tỷ đồng chi phí không đúng quy định.

Đối với dự án hạ tầng Khu dân cư phía Bắc do CII đầu tư, nội dung dự án không được đăng tải trên trang thông tin điện tử của thành phố và Báo Đấu thầu.

Tổng mức đầu tư dự án có gần 411,9 tỷ đồng chi phí được xác định không đúng quy định. Biện pháp thi công được đề ra không phù hợp, phải thay đổi, dẫn đến chi phí thực tế phải giảm hơn 118,4 tỷ đồng so với tổng mức đầu tư.

Thanh tra Chính phủ cũng chỉ ra các vấn đề trong việc sử dụng đất để thanh toán cho những công trình này.

Đối với dự án 4 tuyến đường chính, TP.HCM ký hợp đồng BT với Đại Quang Minh, xác định giá trị quyền sử dụng đất của các khu đất đối ứng là hơn 12.490 tỷ đồng khi chưa có chứng thư thẩm định giá và chưa có quyết định phê duyệt giá trị quyền sử dụng đất của UBND thành phố.

Việc phê duyệt lại giá trị đất làm giảm khoảng 3.901,7 tỷ đồng so với giá trị đã được thẩm định, phê duyệt trước đó. Thanh tra đánh giá khoản chênh lệch giảm này thiếu căn cứ, chưa đúng quy định và tạo nguy cơ thiệt hại ngân sách nhà nước.

Cơ chế mới cho bài toán đất Thủ Thiêm

Những vấn đề tại ba dự án BT nằm trong một bức tranh tài chính rộng hơn. Theo báo cáo của UBND TP.HCM và kết quả thanh tra, tổng chi phí phải trả của Khu đô thị mới Thủ Thiêm là hơn 83.335 tỷ đồng, trong khi tổng thu dự kiến khoảng 74.601 tỷ đồng. Phần mất cân đối vốn được xác định gần 8.734 tỷ đồng.

Thanh tra Chính phủ đánh giá những khuyết điểm, vi phạm đã gây lãng phí, tạo nguy cơ gây thất thoát tiền của Nhà nước với giá trị lớn; xét tổng thể tại thời điểm thanh tra, việc đầu tư Khu đô thị mới Thủ Thiêm chưa hiệu quả và mất cân đối về tài chính.

Tháng 4/2025, Chính phủ ban hành Nghị định 91/2025/NĐ-CP, quy định thời điểm xác định giá đất của quỹ đất thanh toán cho ba dự án BT tại Thủ Thiêm thuộc Kết luận thanh tra năm 2019.

Theo cơ chế này, đối với phần diện tích dùng để thanh toán cho dự án BT theo nguyên tắc bù trừ, thời điểm xác định giá đất là thời điểm ký tắt hợp đồng. Giá trị dự án BT làm cơ sở thanh toán cũng phải được xác định theo cùng nguyên tắc và không làm tăng tổng vốn đầu tư trong toàn bộ thời gian có hiệu lực của hợp đồng.

Nếu tổng giá trị quỹ đất lớn hơn tổng vốn đầu tư dự án BT, nhà đầu tư phải nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất đối với phần chênh lệch. Những khoản đã nộp theo hợp đồng và theo Kết luận thanh tra được ghi nhận để khấu trừ vào nghĩa vụ tài chính.

Tại cuộc họp ngày 24/9, TP.HCM cho biết các dự án BT đã được triển khai và một phần quỹ đất theo phương án thanh toán đã được bàn giao cho nhà đầu tư. Một số khu đất còn lại vẫn vướng quy hoạch, thủ tục giao đất, bồi thường và giải phóng mặt bằng.

Thành phố đề xuất tiếp tục rà soát, xác định giá trị các khu đất theo quy định. Đối với phần chưa bàn giao, TP.HCM đề nghị xem xét tiếp tục giao đất và xác định phần chênh lệch để thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc bù trừ.

Phó Thủ tướng Thường trực Phạm Gia Túc thống nhất về nguyên tắc áp dụng cơ chế xử lý theo Nghị định 91, giao Bộ Tài chính hướng dẫn TP.HCM thực hiện và yêu cầu các cơ quan tiếp tục hoàn thiện hồ sơ.

Đây là bước tiến về cơ chế, nhưng chưa đồng nghĩa Đại Quang Minh hay CII sẽ được giao ngay toàn bộ quỹ đất còn lại.

TP.HCM vẫn phải xác định lại giá trị từng công trình, giá trị quỹ đất thanh toán và nghĩa vụ chênh lệch của mỗi bên. Những phép tính từng được yêu cầu làm rõ từ năm 2019 sẽ quyết định nhà đầu tư còn được nhận bao nhiêu đất hoặc phải thực hiện thêm bao nhiêu nghĩa vụ tài chính.

Bảy năm sau kết luận thanh tra, bài toán tại Thủ Thiêm đang có bước tiến mới.