Vì đâu giá nhà tại Hà Nội 'nóng' hơn TP. HCM?
Hiện nay dòng tiền của các nhà đầu tư đang đổ vào các khu vực có giá thấp hơn và chờ đợi cơ hội sẽ đến trong thời gian tới.
Giá nhà tại Hà Nội đã có thời điểm cao hơn so với TP. HCM - một nghịch lý trên thị trường bất động sản khi xét tới quy mô dân số và độ sôi động của thị trường phía Nam.
Tuy nhiên, theo các chuyên gia, sự chênh lệch này không phản ánh năng lực thực tế của thị trường TP. HCM, mà là hệ quả của nhiều yếu tố mang tính cấu trúc và chu kỳ.
Giải mã lý do giá nhà Hà Nội cao hơn TP. HCM
Chia sẻ trên trang An Ninh Tiền Tệ, ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn nhận định, đây vừa là thách thức, vừa là cơ hội tái định vị cho thị trường bất động sản TP. HCM.
>> Thị trường bất động sản 'đổi ngôi': Lộ diện phân khúc dẫn dắt dòng chảy mới
Theo ông Tuấn, sau khi sáp nhập mở rộng đô thị, TP. HCM trở thành siêu đô thị lớn nhất cả nước về quy mô dân số và diện tích. Tuy nhiên, giá căn hộ tại TP. HCM lại thấp hơn đáng kể so với Thủ đô Hà Nội, thậm chí đã có thời điểm chỉ bằng một nửa, khi so sánh cùng phân khúc.
Chuyên gia này chỉ ra 5 nguyên nhân chính dẫn đến sự chênh lệch ngày càng lớn:
1. Tác động sâu của đại dịch Covid-19: TP. HCM là địa phương chịu ảnh hưởng nặng nề nhất trong giai đoạn dịch bệnh, dẫn đến làn sóng rút vốn, doanh nghiệp đóng cửa, nhu cầu mua nhà sụt giảm nghiêm trọng. Dòng tiền đầu tư vào nhà phố, bất động sản cho thuê bị đứt gãy khiến nhiều nhà đầu tư rơi vào trạng thái "găm hàng dài hạn" mà không có dòng quay vòng.
2. Khủng hoảng niềm tin do trái phiếu: Giai đoạn 2021–2023 chứng kiến nhiều "ông lớn" bất động sản vỡ cấu trúc tài chính do đáo hạn trái phiếu hàng loạt. Nhiều dự án chậm bàn giao, vướng pháp lý, treo sổ hồng khiến nhà đầu tư mất niềm tin, đặc biệt tại TP. HCM.
3. Xu hướng dịch chuyển dân cư: Người dân TP. HCM sau dịch sẵn sàng chuyển ra vùng ven như Long An, Bình Dương, Đồng Nai để tìm giá hợp lý, trong khi người Hà Nội vẫn có xu hướng giữ đất nội đô, tạo nên lực cầu bền vững trong khu trung tâm.
4. Đô thị TP. HCM phát triển phân tán: Không như Hà Nội phát triển theo mô hình tập trung quanh các trục chính hoặc đại đô thị, TP. HCM mở rộng theo chiều ngang, khiến giá khó được "neo" tại các điểm cao.
5. Tâm lý tích sản của người Hà Nội: Người dân Thủ đô thường chuộng giữ đất, mua nhà gần bố mẹ, tạo lực cầu thực vững chắc, trái ngược với xu hướng dịch chuyển và đầu tư ngắn hạn của TP. HCM.
Trong giai đoạn 2022-2023, thị trường bất động sản ghi nhận mức giá căn hộ sơ cấp tại TP. HCM luôn cao hơn Hà Nội. Theo báo cáo của Batdongsan.com.vn và dữ liệu từ báo VnExpress, giá trung bình căn hộ tại TP. HCM dao động từ 63–70 triệu đồng/m2, trong khi Hà Nội chỉ ở mức 45–55 triệu đồng/m2.
Các tổ chức tư vấn quốc tế như Savills cũng xác nhận xu hướng này: Trong năm 2024, giá sơ cấp căn hộ tại TP. HCM đạt trung bình khoảng 91 triệu đồng/m2, còn Hà Nội vào khoảng 75 triệu đồng/m2.
Tuy nhiên, từ nửa cuối năm 2023 đến đầu 2024, thị trường Hà Nội bắt đầu tăng tốc. Theo báo cáo từ VnBusiness và Theleader.vn, giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội đã có thời điểm tăng mạnh, đạt mức trung bình 53 triệu đồng/m2, trong khi TP. HCM chững lại quanh mức 60 triệu đồng/m2.
Trong khi đó, TP. HCM có xu hướng hạ nhiệt hơn, với mức giá khoảng 57 triệu đồng/m2, giảm 5% so với cuối năm 2024 . Như vậy, vào đầu năm 2025, giá căn hộ Hà Nội đã cao hơn TP. HCM khoảng 9%, đánh dấu lần đầu tiên trong một thời gian dài Hà Nội vượt TP. HCM về giá sơ cấp.
TP. HCM chờ để trở lại "cuộc đua"?
Mặc dù thị trường TP. HCM có phần "hạ nhiệt" hơn so với Hà Nội nhưng theo ông Tuấn, đây không phải dấu hiệu yếu kém, mà là sự điều chỉnh cần thiết sau giai đoạn sốt nóng 2016–2020.
Giai đoạn hiện tại là cơ hội để tái cấu trúc, định giá lại thị trường TP. HCM, mở đường cho chu kỳ phục hồi bền vững hơn.
Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, trong tháng 5/2025:
- Tại Hà Nội, lượng quan tâm căn hộ chung cư tăng 9% so với tháng 4, là phân khúc duy nhất có xu hướng bật tăng rõ rệt.
- Tại TP. HCM, nhu cầu với chung cư cũng tăng 17%; các phân khúc khác cũng ghi nhận mức tăng như biệt thự (22%), nhà riêng và đất nền (cùng tăng 7%), nhà mặt phố (tăng 4%).
Chuyên gia của Batdongsan.com.vn nhận định, sự chênh lệch giá hiện tại không mang tính cố hữu mà phản ánh chu kỳ điều chỉnh của thị trường.
Với việc chính quyền đẩy mạnh cải cách pháp lý, xử lý các "nút thắt" trái phiếu, và tái lập niềm tin, TP. HCM sẽ trở lại vị thế đầu tàu bất động sản, đặc biệt khi dòng tiền đầu tư từ phía Bắc đang có xu hướng dịch chuyển mạnh về phía Nam trong nửa đầu năm 2025.
Giá nhà cao không hẳn là chỉ dấu của sự ổn định. Trong khi Hà Nội thể hiện sức cầu nội đô bền vững, thì TP. HCM lại đang ở điểm đáy chu kỳ – nơi mà cơ hội mua vào và tái định vị giá trị thị trường đang được các nhà đầu tư nhạy bén âm thầm đón đầu.
Theo như số liệu thống kê của UBND TP. HCM, hiện nay trên địa bàn còn 571 công trình, dự án, khu đất còn vướng mắc.
Trong số đó, có 30 công trình, dự án thuộc thẩm quyền giải quyết của cấp Trung ương, 541 công trình/dự án thuộc thẩm quyền giải quyết của TP.
TP. HCM đã đặt mục tiêu trong năm 2025 sẽ tiến hành tháo gỡ 100% dự án thuộc thẩm quyền của TP và trên 50% dự án thuộc thẩm quyền Trung ương, theo báo Tài Chính Đầu Tư.
