Vì sao doanh nghiệp bất động sản chấp nhận phát hành trái phiếu lãi suất 2 chữ số?

Trong hai tháng gần đây, thị trường ghi nhận 91 doanh nghiệp chào bán trái phiếu và thông báo trên Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX). Trong số đó, có 16 đơn vị đưa ra mức lãi suất từ 10% trở lên cho tổng số vốn huy động hơn 14.600 tỷ đồng. Phần lớn là các doanh nghiệp bất động sản hoặc có ngành nghề hoạt động liên quan đến kinh doanh địa ốc.

14% một năm là mức lãi suất cao nhất được Công ty TNHH Dịch vụ và Tư vấn xây dựng Anh Quân đưa ra. Doanh nghiệp bất động sản có trụ sở tại Hà Nội huy động 1.495 tỷ đồng với lô trái phiếu sẽ đáo hạn vào tháng 11/2028.

Theo sau là mức lãi suất 13,5%/năm của Khải Hoàn Land dùng để phát hành lô trái phiếu 240 tỷ đồng. Thấp hơn là mức 12,5%/năm thuộc các lô trái phiếu của Sài Gòn Capital và Công ty TNHH Khu đô thị mới Trung Minh. Trong khi Khu đô thị mới Trung Minh dùng mức lãi trên để huy động 300 tỷ đồng, Sài Gòn Capital lại áp dụng cho 3 lô trái phiếu tổng mệnh giá 3.000 tỷ đồng.

Trong khi đó, lãi suất tiết kiệm huy động kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng chỉ dao động trong khoảng từ 5 - 6%. Như vậy, với mức lãi suất trái phiếu từ các doanh nghiệp bất động sản dao động từ 10 - 14% đã cao hơn gấp đôi lãi suất các khoản tiền gửi của người dân vào ngân hàng. Đối mặt với mức lãi suất càng cao thì áp lực trả lãi càng lớn và khi mà áp lực trả lãi càng lớn thì những doanh nghiệp phát hành trái phiếu này càng có nguy cơ rủi ro vỡ nợ.

Theo CTCP Chứng khoán MB (MBS), lũy kế 11 tháng từ đầu năm, ngân hàng là nhóm ngành có giá trị phát hành cao nhất với khoảng 109,6 nghìn tỷ, (giảm 18% svck) chiếm tỷ trọng 47% so với tổng giá trị. Lãi suất bình quân gia quyền của trái phiếu Ngân hàng là 6,8%/năm, kỳ hạn bình quân 4,5 năm.

Xếp sau là nhóm ngành bất động sản với tổng giá trị phát hành đạt 73,1 nghìn tỷ đồng (tăng 10% svck), chiếm tỷ trọng 31%. Lãi suất bình quân gia quyền của trái phiếu bất động sản vẫn là 9,7%/năm, kỳ hạn bình quân là 3,6 năm.

Như vậy, trong khi giá trị phát hành trái phiếu của ngân hàng có xu hướng giảm thì ở chiều ngược lại, giá trị phát hành trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản lại có xu hướng tăng. Đồng thời, lãi suất bình quân của nhóm bất động sản thì vẫn duy trì ở mức cao.

Tất nhiên, việc duy trì lãi suất cao như vậy là một cách thức hấp dẫn nhà đầu tư. Với việc biên lợi nhuận của ngành bất động sản lên đến 30 - 40%, cá biệt có doanh nghiệp lên tới 50-60% thì việc chi trả cho khoản lãi đó vẫn nằm trong khả năng. Tuy nhiên, biên lợi nhuận đó lại rơi vào điều kiện thị trường bình thường trong giai đoạn 2016 - 2022.

Từ năm 2022 đến nay, doanh nghiệp bất động sản phải áp dụng chiết khấu, hỗ trợ về giá thậm chí là giảm giá trong khi thị trường khó khăn, thanh khoản phục hồi chậm khiến biên lợi nhuận bị bào mòn về 10-20% thậm chí thấp hơn.

Cũng theo MBS, Tính đến ngày 21/11, đã có khoảng 100 doanh nghiệp thông báo về việc chậm/hoãn thanh toán gốc, lãi trái phiếu. MBS ước tính tổng giá trị TPDN chậm các nghĩa vụ thanh toán vào khoảng 192 nghìn tỷ đồng, chiếm gần 19% dư nợ TPDN của toàn thị trường, trong đó nhóm ngành bất động sản tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn nhất khoảng 70% giá trị chậm trả.

Việc lãi suất trái phiếu doanh nghiệp bất động sản vẫn chưa hạ nhiệt, giá trị phát hành tăng, biên lợi nhuận sụt giảm cộng với việc ngành bất động sản đứng đầu về tỷ trọng khoản giá trị chậm trả đã thể hiện những tín hiệu tiêu cực.

Cần nhấn mạnh, bản thân doanh nghiệp đều muốn trả lãi cao như trong bối cảnh đang khát vốn để quay vòng hoặc đảo những khoản nợ trong thời buổi khó khăn. Phục vụ mục đích duy trì là tất yếu nhưng chính doanh nghiệp cũng phải làm mọi cách hạn chế tối đa những rủi ro liên quan tới cả thị trường vốn lẫn thị trường tài chính.