Thị trường bất động sản TP. HCM: Hạ tầng mở đường, Bình Dương cũ thành tâm điểm nguồn cung căn hộ

Bình Dương cũ đang nổi lên thành tâm điểm nguồn cung căn hộ của TP. HCM mở rộng khi hạ tầng liên vùng được đẩy mạnh, nhưng nguồn cung tăng nhanh cũng đặt ra bài toán thanh khoản trong bối cảnh giá bán ngày càng cao.

Thị trường căn hộ TP. HCM đang chứng kiến sự dịch chuyển rõ nét về phía các khu vực ngoài trung tâm, trong đó Bình Dương cũ nổi lên như một cực tăng trưởng đáng chú ý. Nguồn cung mới tăng mạnh, nhu cầu tìm kiếm duy trì ở mức cao và hạ tầng liên vùng được đẩy nhanh đang tạo thêm động lực cho thị trường. Tuy nhiên, cùng với sự mở rộng nguồn cung, bài toán hấp thụ sản phẩm cũng trở nên đáng chú ý khi mặt bằng giá ngày càng tăng và người mua thận trọng hơn.

Bình Dương cũ dẫn dắt nguồn cung, trở thành tâm điểm của thị trường căn hộ

Theo báo cáo thị trường quý II/2026 của One Housing, thị trường TP. HCM, bao gồm Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu, ghi nhận khoảng 11.100 căn hộ mở bán mới trong quý, tăng 51% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, Bình Dương cũ chiếm khoảng 66% tổng nguồn cung mới, trở thành khu vực đóng góp lớn nhất cho nguồn hàng căn hộ của TP. HCM mở rộng.

Nguồn cung tại Bình Dương cũ chủ yếu tập trung ở Dĩ An, Thuận An và Thành phố mới Bình Dương. Nhiều dự án có quy mô trên 1.000 căn được đưa ra thị trường, giúp lượng sản phẩm mới tăng đáng kể. Cơ cấu nguồn cung cũng đang dịch chuyển lên các phân khúc trung và cao cấp. One Housing ghi nhận căn hộ trung cấp chiếm 54% và cao cấp chiếm 38% tổng nguồn cung mới của thị trường TP.HCM trong quý II, trong khi phân khúc hạng sang chỉ chiếm 8% và chủ yếu tập trung tại khu vực Quận 2 cũ.

Dữ liệu của Batdongsan.com.vn trong báo cáo thị trường 6 tháng đầu năm 2026 cũng cho thấy nguồn cung căn hộ tại Bình Dương cũ đang nghiêng về nhóm sản phẩm có mức giá cao hơn. Trong tổng nguồn cung nửa đầu năm, căn hộ 35-50 triệu đồng/m2 chiếm 56%, nhóm trên 50 triệu đồng/m2 chiếm 21%, trong khi sản phẩm dưới 35 triệu đồng/m2 chỉ còn 23%. Nguồn cung mới tập trung chủ yếu tại Thuận An với 40%, Dĩ An 39% và Thủ Dầu Một 20%.

Sự gia tăng nguồn cung đi cùng với mức độ quan tâm đáng kể của người mua. Tại Dĩ An, chung cư chiếm 47% tổng mức độ quan tâm bất động sản, cao hơn đáng kể so với đất nền ở mức 18%. Tại Thuận An, chung cư chiếm 48%, đất nền 19%; còn tại Thủ Dầu Một, hai loại hình này lần lượt chiếm 30% và 26%.

Đáng chú ý, nguồn cầu từ TP.HCM đang đóng vai trò quan trọng đối với thị trường Bình Dương cũ. Theo Batdongsan.com.vn, trong quý II/2026, người tìm kiếm bất động sản tại Bình Dương cũ đến từ TP. HCM chiếm 54% tổng lượng quan tâm. Điều này cho thấy khu vực giáp ranh vẫn có sức hút đối với nhóm khách hàng tìm kiếm bất động sản nhờ vị trí kết nối với TP.HCM và mặt bằng giá tương đối cạnh tranh.

Như vậy, nếu nguồn cung là yếu tố tạo nên sự nổi bật của Bình Dương cũ trong bức tranh thị trường hiện nay, thì nhu cầu từ TP. HCM cho thấy sự dịch chuyển này không chỉ đến từ phía các chủ đầu tư. Khu vực đang đồng thời thu hút sự quan tâm của một lượng đáng kể người mua đến từ đô thị trung tâm.

Hạ tầng và mặt bằng giá đang làm thay đổi vị thế của Bình Dương cũ

Động lực quan trọng phía sau sự dịch chuyển này là hạ tầng kết nối. Theo Batdongsan.com.vn, Bình Dương cũ đang được hưởng lợi từ hàng loạt dự án giao thông trọng điểm được đẩy mạnh triển khai như mở rộng Quốc lộ 13 và Vành đai 4. Khi các tuyến giao thông liên vùng từng bước hoàn thiện, khả năng kết nối giữa các đô thị của Bình Dương cũ với trung tâm TP.HCM và những địa phương lân cận được cải thiện.

One Housing cũng đánh giá hệ thống vành đai, metro và định hướng phát triển đô thị theo mô hình TOD sẽ là những yếu tố có khả năng tái định hình thị trường bất động sản TP. HCM trong trung và dài hạn. Việc rút ngắn thời gian kết nối có thể tạo thêm dư địa phát triển cho các khu vực nằm ngoài trung tâm, trong đó một số khu đô thị lớn tại Bình Dương đã bắt đầu hình thành theo xu hướng phát triển vòng ngoài.

Về giá bán, hạ tầng cải thiện trong khi mặt bằng giá vẫn thấp hơn đáng kể so với khu vực trung tâm đang tạo ra một lợi thế nhất định cho Bình Dương cũ. One Housing ghi nhận giá căn hộ sơ cấp tại khu vực này trong quý II/2026 khoảng 60 triệu đồng/m2, tăng 33% so với cùng kỳ. Trong khi đó, giá sơ cấp tại khu vực trung tâm TP. HCM đạt khoảng 103 triệu đồng/m2, tăng 14% theo năm.

Điểm đáng chú ý là tốc độ tăng giá tại Bình Dương cũ hiện cao hơn khu vực trung tâm theo số liệu của One Housing. Điều này khiến khoảng cách giá giữa hai khu vực có xu hướng thu hẹp dần, đồng thời cho thấy lợi thế về giá của Bình Dương cũ đang không còn lớn như trước.

Đây cũng là diễn biến cần được theo dõi khi nguồn cung mới ngày càng chuyển sang nhóm trung và cao cấp. Khi giá bán tăng và các dự án được nâng cao tiêu chuẩn hoàn thiện, khả năng tiếp cận của nhóm khách hàng nhạy cảm về giá sẽ chịu tác động nhất định. Lợi thế của Bình Dương cũ vì vậy đang dần chuyển từ câu chuyện “giá rẻ” sang sự kết hợp giữa giá, chất lượng sản phẩm và khả năng kết nối với TP.HCM.

Về triển vọng, One Housing dự báo thị trường TP. HCM có thể duy trì nguồn cung mở bán khoảng 30.000-35.000 căn mỗi năm trong giai đoạn 2026-2027, với động lực đáng kể đến từ nguồn cung mới tại Bình Dương cũ. Đơn vị này dự báo giá tại Bình Dương cũ có thể tăng 15-20% mỗi năm, trong khi khu vực trung tâm được kỳ vọng tăng khoảng 3-5% trong năm 2026 và 15-20% trong năm 2027.

Khu vực Bình Dương cũ đang chuyển từ vai trò thị trường vệ tinh sang một trong những trung tâm tăng trưởng nguồn cung căn hộ của TP. HCM mở rộng. Hạ tầng liên vùng, dòng khách hàng từ TP. HCM và nguồn cung quy mô lớn đang tạo nền tảng cho giai đoạn phát triển mới. Tuy nhiên, khi giá bán tăng và nguồn cung trung - cao cấp ngày càng lớn, thị trường sẽ phải chứng minh khả năng hấp thụ thực chất. Đây có thể là yếu tố quyết định liệu sự bùng nổ nguồn cung hiện nay có chuyển hóa thành một chu kỳ tăng trưởng bền vững hay không.