6.188 căn nhà tại Việt Nam đã được cấp Giấy chứng nhận cho người nước ngoài, dự thảo mới có đề xuất đáng chú ý

Theo Báo cáo số 356/BC-BXD ngày 9/9/2026 của Bộ Xây dựng, lũy kế đến nay, tổ chức, cá nhân nước ngoài đã mua và sở hữu 6.188 căn nhà tại Việt Nam, trong đó có 416 tổ chức và 5.772 cá nhân và toàn bộ số nhà này đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu theo quy định của pháp luật đất đai.

Đáng chú ý, tính riêng từ thời điểm Luật Nhà ở năm 2023 có hiệu lực ngày 1/8/2024, tổ chức, cá nhân nước ngoài đã mua và sở hữu thêm 1.519 căn chung cư tại Việt Nam. Bộ Xây dựng đánh giá chính sách về sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài theo Luật Nhà ở 2023 đã được thực thi, góp phần tạo điều kiện cho người nước ngoài đầu tư, sinh sống tại Việt Nam và thúc đẩy thị trường nhà ở.

Luật hiện hành vẫn cho phép người nước ngoài sở hữu nhà ở riêng lẻ

Theo quy định của Luật Nhà ở 2023, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc diện được phép có thể sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua các hình thức như mua, thuê mua, nhận tặng cho hoặc nhận thừa kế nhà ở thương mại trong các dự án đủ điều kiện, không thuộc khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh.

Đối với nhà ở riêng lẻ, pháp luật hiện hành cho phép người nước ngoài sở hữu nhưng giới hạn số lượng không quá 250 căn trong một khu vực có quy mô dân số tương đương một phường. Quy định này tạo hành lang pháp lý cho người nước ngoài tiếp cận thị trường nhà ở, đồng thời đặt ra giới hạn nhất định về quy mô sở hữu.

Tuy nhiên, việc sửa đổi chính sách đang được đặt trong bối cảnh định hướng quản lý đất đai có thay đổi lớn.

Dự thảo mới đề xuất bỏ quyền sở hữu nhà riêng lẻ

Báo cáo của Bộ Xây dựng cho biết Nghị quyết 21-NQ/TW ngày 28-7-2026 của Ban Chấp hành Trung ương về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan nhấn mạnh nguyên tắc "tuyệt đối không được tư nhân hóa về đất đai", đồng thời xác định không cho phép người nước ngoài nhận chuyển nhượng, chuyển quyền sử dụng đất dưới mọi hình thức, trừ trường hợp người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài.

Trên cơ sở đó, dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi, bổ sung năm 2026 đề xuất bỏ quy định về quyền sở hữu nhà ở riêng lẻ của tổ chức, cá nhân nước ngoài, thay vào đó chỉ cho phép nhóm đối tượng này sở hữu căn hộ chung cư trong các dự án đáp ứng điều kiện luật định. Quyền sở hữu căn hộ được gắn với quyền sử dụng phần đất chung của tòa nhà.

Theo dự thảo, tổ chức, cá nhân nước ngoài vẫn có thể mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu căn hộ chung cư nhưng không quá 30% số căn hộ trong một tòa nhà; nếu dự án có nhiều tòa nhà, giới hạn này được áp dụng đối với từng tòa. Cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà theo thời hạn thỏa thuận nhưng tối đa 50 năm kể từ ngày được cấp giấy chứng nhận và có thể được gia hạn một lần với thời hạn không quá 50 năm.

Như vậy, với 6.188 căn nhà đã được cấp giấy chứng nhận, trong đó 1.519 căn chung cư được ghi nhận kể từ khi Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực, chính sách mới không chỉ điều chỉnh phạm vi sở hữu nhà ở của người nước ngoài mà còn hướng tới bảo đảm sự thống nhất giữa pháp luật về nhà ở và định hướng quản lý, sử dụng đất, đây cũng được xem là cơ sở để thể chế hóa định hướng mới về đất đai trong quá trình sửa Luật Nhà ở trong thời gian tới.